Ακίνητα στην Ελλάδα και τον κόσμο

Εποχή με έντονη κίνηση το καλοκαίρι, τόσο για πωλήσεις όσο και για ενοικιάσεις. Την περασμένη εβδομάδα είχαμε επιτέλους (ημι-)επίσημη ενημέρωση για το τι γίνεται με τα αδιάθετα νεόδμητα ακίνητα. Περίπου στις 200.000 υπολογίζονται οι αδιάθετες κατοικίες, σημαντικά λιγότερες από την κορυφή τους το 2006, αλλά καθόλου αμέλητέα ποσότητα.

Πολύ ενδιαφέρουσες οι πληροφορίες από τη μεριά των κατασκευαστών που επιβεβαιώνονται και από την καθημερινή μας εμπειρία. Τα νεόδμητα ακίνητα λοιπόν σε κάποιο ποσοστό τους βαίνουν προς ενοικίαση. Αξιοσημείωτο είναι ότι λόγω της σημαντικής διαφοράς στο κόστος κτήσης εν σχέσει προς τους επενδυτές που καλούνται να πληρώσουν με ίδια κεφάλαια, οι αποδώσεις των κατασκευαστών μπορεί να είναι σημαντικά υψηλότερες από αυτές του τραπεζικού τόκου καταθέσεων.

Πλήρες άρθρο σχετικά θα βρείτε εδώ ενώ μια ενδιαφέρουσα ανασκόπηση εδώ.

Αρχίζουν επιτέλους την προσεχή Τρίτη οι κτηματολογήσεις σε μεγάλο μέρος της χώρας, ιδιαίτερα τα μεγάλα αστικά κέντρα που δεν είχαν καλυφθεί την προηγουμένη περίοδο. Είναι μια πραγματική επανάσταση τα αποτελέσματα της οποίας θα φανούν αργά ή γρήγορα. Η Ελλάδα ειναι η μόνη χώρα που γνωρίζω χωρίς κτηματολόγιο, κάτι που πολλές φορες έχει “χαλασει δουλειές” με αλλοδαπούς. Ειναι πολύ σημαντικό να προσέξουν οι ιδιοκτήτες και να δηλώσουν τα ακίνητά τους εντός των ημερομηνιών ωστε να αποφευχθούν επιπλοκές.

Περισσότερες πληροφορίες στον ιστότοπο της Κτηματολόγιο Α.Ε.

Είτε μας αρέσει είτε όχι τα τεκταινόμενα στην άλλη όχθη του Ατλαντικού παίζουν ρόλο και στη δική μας αγορά. Σήμερα είχαμε κάποια αποθαρρυντικά νέα, αλλά και τις πρώτες ακτίδες ελπίδας. Aπό τη μια ο δείκτης Case-Shiller, που μετρά τις τιμές των 20 κυρίων μητροπολιτικών περιοχών των ΗΠΑ, σημείωσε ετήσια πτώση κατά 14,1%, διευρύνοντας τις απώλειες που στην προηγούμενη μετρηση ήταν περίπου 13%.  Από την άλλη, αρχισε να φαίνεται σημαντική δραστηριότητα αγορών στις περιοχές που έχουν χτυπηθεί περισσότερο από πτώσεις τιμών. Κάτι το οποίο είναι βεβαίως απαραίτητο για τη διαδικασία σχηματισμού πυθμένα, για την δημιουργία ή μη  του οποίου ωστόσο υπάρχει προς το παρόν διαφωνία.

Συνολικώς πάντως ο δέικτης έχει πέσει περί το 16% από τα ιστορικά υψηλά του.

Όπως έχουμε δεί, η αγορά ακινήτων στις ΗΠΑ ίσως περνάει την χειρότερη κρίση στην Ιστορία της μετά την Μεγάλη Υφεση του 1929. Αυτή τη στιγμή οι τιμές έχουν πέσει περίπου 13%. Πόσο όμως μπορεί ακόμη να πέσουν;

Το χειρότερο σενάριο που είδε το φώς της δημοσιότητας προβλέπει (στα αγγλικά) ότι ένας συνδυασμός “σκασίματος” δανείων που είχαν δωθεί με επαχθείς όρους (ακόμη και πάνω από 15%, μετά την πρώτη χαμηλότοκη περίοδο χάριτος) σε άτομα χωρίς πιστοληπτική ικανότητα, το υπάρχον απόθεμα καθώς και η ύφεση της οικονομίας θα οδηγήσει σε περίπου άλλο τόση πτώση μεσα στο έτος. Αυτό σημαίνει ότι στο χείριστο αυτό σενάριο οι τιμές στην Αμερική θα πέσουν κατά 25%.

Επαναλαμβάνω ότι ΗΠΑ και Ελλάδα, λόγω ιδιαιτέρων συνθηκών και προδιαγραφών οικοδομήσεως δεν είναι ευθέως συγκρίσιμες. Είναι πολύ πιο ακριβό να χτίσεις στην Ελλάδα και μεγαλύτερο τμήμα της τιμής στις ΗΠΑ ήταν άϋλη αξία (αέρας) ιδιαίτερα στις περιοχές όπου η φούσκα ήταν μεγαλύτερη. Ωστόσο, είναι προφανές ότι ακόμη και στό χειρότερο σενάριο (απ’όσα τουλάχιστον έχω διαβάσει) για την βαθύτερη κρίση στην Ιστορία, η πτώση είναι μεν σημαντική, αλλά οι τιμές δεν υφίστανται γενικευμένο μηδενισμό ή γενικευμένη κατάρρευση (όπως σε κάποια από τα καταστροφολογικά σενάρια που κυκλοφορούν). Τονίζω και πάλι ότι Ελλάδα και ΗΠΑ δεν είναι ευθέως συγκρίσιμες ως προς πολλές παραμέτρους.

Πολύ περισσότερο στην Ελλάδα που, όπως και να το κάνουμε, είναι “πολύ καλό οικόπεδο”. Εάν μάλιστα καταφέρναμε να εξυγιάνουμε κάποιες στρεβλώσεις της αγοράς, η ζήτηση του από το εξωτερικό θα αυξανόταν κατακόρυφα με επιπτώσεις και στις τιμές και την ανάπτυξη.

Δεν είναι μυστικό ότι τον τελευταίο καιρό βρίσκεται σε εξέλιξη μια θύελλα δημοσιευμάτων σχετικών με την γενικευμένη πτώση της αγοράς των ακινήτων. Η φημολογία για αθρόους πλειστηριασμούς -που στις ΗΠΑ λόγω των επισφαλών δανείων είναι πραγματικότητα- και στην Ελλάδα οργιάζει. Ενώ είναι αλήθεια ότι διεθνώς οι αγορές έχουν επηρεασθεί από τα προβήματα της Αμερικανικής οικονομίας, είναι αμφίβολο εάν - τουλάχιστον προς το παρόν- οι φήμες αυτές έχουν σοβαρή βάση.

Τελευταία ο Μ. Σάλλας της Τραπ. Πειραιώς προσέθεσε τη φωνή του σε αυτούς που γνωρίζοντας την αγορά διαπιστώνουν ότι οι φήμες είναι αβάσιμες. Επί συνόλου 70.000 στεγαστικών δανείων η τράπεζα προέβη σε μόλις 35 πλειστηριασμούς. «Αναληθείς οι ισχυρισμοί για δεκάδες χιλιάδεςκατασχέσεις ακινήτων», διαπιστώνει ο τραπεζίτης. Τελικώς ποιός ωφελειται από αυτή τη φημολογία; Μήπως η κατατρομοκράτηση του κόσμου μας οδηγεί σε κάποιου είδους αυτοεκπληρούμενη προφητεία;

Από την άλλη, η αγορά δείχνει σημάδια αυτορρύθμισης. Οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν σημαντικά, ιδιαίτερα στην Αττική (-22%). Αυτό είναι ιδιαιτέρως σημαντικό καθώς η αγορά έχει πράγματι σε αρκετά σημεία ζήτημα υπερπροσφοράς.

Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει με ακρίβεια την πορεία των τιμών στο μέλλον. Αλλά το ότι η καταστροφολογική φημολογία διαψεύδεται από τα στοιχεία αφενός και η αγορά δείχνει σημάδια ξεκαθαρίσματος δεν μπορεί παρά να είναι ευπρόσδεκτα.

Έχω αναφερθεί ξανά και εδώ και αλλού, στη σημασία των αλλοδαπών αγοραστών για την αγορά ακινήτων. Μια ιδέα με σημαντικό σχετικό χάρτη μπορεί να πάρει κανείς από το χθεσινό δημοσίευμα της εφημερίδας “Τα Νέα”.

Σημειώνω ότι η περιόδος υψηλού ενδιαφέροντος από αλλοδαπούς μολις άρχισε και συνηθως διατηρείται έως το φθινόπωρο.

Λόγω της περιόδου, μιλάμε συχνότερα για την πορεία των μέσων τιμών της αγοράς. Έτσι ξεχνάμε πολλές φορές ότι στην πραγματικότητα η αγορα των ακινήτων είναι… πολλές. Περίπου κάθε ακίνητο έχει και αποτελεί τη δική του αγορά.

Είναι γενικός κανόνας, που ισχύει ακόμη και σε περιόδους  κρίσεων, ότι τα μοναδικά ή προνομιούχα ακίνητα όχι μονον κρατούν τις τιμές τους, αλλά συχνά υπεραποδίδουν. Τι κάνει όμως ένα ακίνητο “μοναδικό”; Αυτή είναι μια μεγάλη κουβέντα, αλλά, μια που είδα ένα πολύ ενδιαφέρον άρθρο στην Καθημερινή προχθές, ας ξεκινήσω με τη θέα.  Η θέα λοιπόν, όπως και η εγγύτητα σε αξιόλογα τοπία,  ακριβοπληρώνεται. Στις πιο ανεπτυγμένες αγορές, όπου υπάρχουν και αναλυτικά δεδομένα για τις αγορές, το υπερτίμημα για θέα σε πάρκο ή δάσος υπολογίζεται απο 10-20% ενώ ανάλογο είναι και για waterfront ιδιοκτησίες, που βρισκονται δηλαδή πάνω σε ποτάμι (στο εξωτερικό) ή θάλασσα εντός αστικού ιστού. Το υπερτίμημα αυτό υπολογίζεται σε σχέση με αντίστοιχες ιδιοκτησίες, στην ίδια τοποθεσία, αλλά χωρίς τη θέα. Πρωταθλητής στις περιοχές με θέα στο βουνό είναι στην Αττική ο Υμηττός.

Σημαντική είναι επίσης η πληροφορία, που επιβεβαιώνεται και από τα δεδομένα της αγοράς, ότι μεταξύ των βουνών της Αττικής, η Πάρνηθα έχει υποστή σημαντικό ψυχολογικό πλήγμα μετά το σεισμό του 1999. Έτσι ενώ το τοπίο είναι εφάμιλλο, ίσως και καλύτερο λόγω εθνικού δρυμού, οι τιμές είναι σημαντικά χαμηλότερες. Την κατάσταση δεν μπορεσε να ανατρέψει ριζικά η κατασκευή υποδομών λόγω Ολυμπιακού χωριού ενώ επιβάρυνε η πυρκαϊά στο δάσος. Ωστόσο κάποια ειδυλιακά συγκροτήματα όπως η Βαρυμπομπη και η Ιπποκράτειος Πολιτεία πάνε πολύ καλά. Η ανάπτυξη του νέου σιδηροδρομικού κόμβου Αχαρνών αναμένεται να βοηθήσει τον ομώνυμο δήμο, καθώς θα βελτιώσει ακόμη περισσότερο την πρόσβαση. Είναι αξιοσημείωτο βεβαίως ότι τα φθηνοτερα ακίνητα των Αχαρνών έχουν καταγράψει εντυπωσιακή άνοδο τα τελευταία χρόνια κλείνοντας μεγάλο μέρος της ψαλίδας που τα χώριζε με τις ακριβότερες γειτονικές περιοχές.

Πηγή πινάκων: Καθημερινή Real Estate

Μια που ξεκινήσαμε με τα 13άρια της Αμερικής, ας σημειώσω ότι και στην Μ. Βρετανία, μετά απο 133 συναπτούς μήνες ανόδου, από το Μαρτιο του 1996 τα ακίνητα σημείωσαν την πρώτη ετήσια πτώση τους (μηνιαίες πτώσεις βεβαίως είχαμε αρκετές, στα πλάισια του “θορύβου” των αγοραίων αυξομειώσεων). Τον Απρίλιο οι τιμές έπεσαν κατά 1% έναντι του Απριλίου του 2007 στην μεσοσταθμική τιμή των £178,555.

Οι προβλέψεις για το μέλλον; Από (υψηλά) μονοψήφια ποσοστά πτώσεως έως και 20% σε κάποια σενάρια. Σημειώνω ότι τα σενάρια αυτά αφορούν τη χώρα στο σύνολό της. Προνομιούχες περιοχές ή μοναδικά ακίνητααναμένεται, όπως και στις ΗΠΑ, να αντισταθούν στην πτώση ή και να υπεραποδώσουν. Υπενθυμίζω ότι εν όψει των Ολυμπιακών αγώνων του 2012, αρκετοί θεωρούν ότι η περίοδος μπορεί να αποδειχθεί ιδανική για να αποφευχθούν τα χειρότερα, τουλάχιστον στο Λονδίνο.

Όπου χειρότερα, διάβαζε: κριση που ζήσαμε στην Αγγλία στις αρχές της δεκαετίας του ‘90 ή τις πιο δραματικές πτώσεις που ζει σημερα η Αμερική. Σημειώνω και πάλι το προφανές, ότι σε μια αγορά, τόσο οι περίοδοι ανόδου, όσο και οι κρίσεις μπορεί να δημιουργήσουν επενδυτικές ευκαιρίες, αρκεί κανείς να είναι προσεκτικός και να λαμβάνει υπόψιν του τους κανόνες της αγοράς.

Οι τιμές των ακινήτων στις ΗΠΑ σημείωσαν και νέα πτώση με τον δείκτη Case-Shiller να βρίσκεται πλέον κοντά στο -13% για τις 20 κύριες μητροπολιτικές περιοχές που παρακολουθεί. Η διψήφια πτώση που πρωτοσημειώθηκε στις αρχες του έτους λοιπόν δεν ήταν στατιστικό παράδοξο, αλλά τμήμα μιας ευρύτερης κίνησης.

Σημειώνω ότι πτώση κοντά στο 10% του δείκτη σε μερικές περιοχές είχε σημειωθεί στις αρχές της δεκαετίας του 1990. Για την Ελλάδα παρομοια δεδομένα δεν υπάρχουν, αλλά το πλησιέστερο που είναι διαθέσιμο από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, δείχνει πτώση στο περίπου 1/3 του δείγματος (39 περιοχές, έως -27%) και άνοδο σε περισσότερες (99 περιοχές, έως +57%), με συνολική βεβαίως άνοδο κατά μέσο όρο. Υπενθυμίζω ότι, για πολλούς και διαφόρους λόγους, οι αγορές των ΗΠΑ και της Ελλάδος -άρα και οι ενδεχόμενες επιπτώσεις μιας παρομοιας κρίσεως- δεν είναι αμέσως συγκρισιμες, τόσο λόγω κόστους γής, όσο και διαφορετικών υλικών και προδιαγραφών κατασκευής. Αντιστοίχως, τα δεδομένα των δυο ερευνών διαφέρουν κατά πολύ, καθώς στην Ελλάδα οι πραγματικές τιμές αγοραπωλησιών είναι δύσκολο να βρεθούν.

Όποιος ασχολείται με την αγορά ακινήτων, και ιδιαίτερα στο διεθνές επίπεδο, γνωρίζει ότι υπάρχουν πάρα πολλά κοινά σημεία με τον τουρισμό. Λίγο-πολύ μεγάλο μέρος της διαδικασίας αγοράς ενός πακέτου διακοπών ή ενός παραθεριστικού ακινήτου είναι η ερώτηση: θέλω να ζήσω σ’αυτό το μέρος; Αντιστοίχως, οι “καλές” αγορές ή οι χώρες προελεύσεως των καλυτερων πελατών τείνουν να διαφοροποιούνται γρήγορα.

Αυτό είναι κάτι που το αντιλαμβάνονται καλύτερα από όλους οι Έλληνες της Κύπρου που έχοντας την Αγγλοσαξωνική νοοτροπία έχουν καταφέρει να το αξιοποιήσουν και πιο αποτελεσματικά. Έτσι, κάθε λίγα χρόνια, στρέφονται και προς αποδοτικότερες αγορές. Δεν είναι καθόλου παράξενο λοιπόν, που και στην δική μας αγορά έχει αρχίσει να αναδεικνύεται το φαινόμενο των Ρώσων. Με την απίστευτη ρευστότητα που αντλούν απο το ράλυ πετρελαιου και πρώτων υλών, έχουν αρχίσει να χτυπούν και την πόρτα μας.

Μεγάλες δουλειές συζητιώνται ήδη ευρέως -κάποτε, για να λέμε την αλήθεια, με μεγάλη δόση υπερβολής, αλλά η μεσαία αγορά που παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον μόλις έχει αρχίσει να ανοίγεται δειλά. Με σωστή διαχείριση, η πληροφορία που δημοσιευεται σήμερα στην Ελευθεροτυπία για διαπραγματεύσεις 180 εκατ Ευρώ θα μπορούσε να αποτελέσει την αρχή για την “εποχή των Ρώσων” στην ελληνική κτηματαγορά. Εάν μάλιστα δεν είχαμε διάφορες νομικής φύσεως καθυστερήσεις, για περιοχές που χαρακτηρίζονται παραμεθόριες, ίσως να την ζούσαμε ήδη (ΣΣ εντονότερα, γιατί κάποιες περιοχές τη ζουν ήδη).

Σε τελευταία ανάλυση, με την εγχώρια αγορά σε φάση σταθεροποίησης, τα ξένα κεφάλαια μπορούν να παιξουν πιλοτικό ρόλο για την απορρόφηση του σημαντικού αποθέματος που έχει δημιουργηθεί και να αποτελέσουν κυματοθραύστη στην διεθνή κρίση.