Πόσο μακριά από τον πυθμένα βρισκόμαστε;

Δύο εξαιρετικώς ενδιαφέροντα άρθρα διάβασα σήμερα. το ένα  αφορά στην περιοδική έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, εν σχέσει προς τις ζητούμενες τιμές στις αγγελίες. Η έρευνα αυτή δείχνει μικρή, αλλά σαφή μείωση των προσδοκιών των ιδιοκτητών ως προς τις τιμές που περιμένουν να πωληθεί το ακίνητό τους. Αν και χωράει αρκετή συζήτηση για το κατά πόσο η μεθοδολογία έχει απολύτως ακριβή ανάκλαση στην αγοραία πραγματικότητα, σαφώς και την εκφράζει σε κάποιο βαθμό. Η μεγάλύτερη διαφορά, -3,5% εμφανίζεται σε περιοχές του Δήμου Αθηναίων, από όπου οι περισσότεροι ελληνικής καταγωγής κάτοικοι έχουν αποχωρήσει ή είναι σε διαδικασία αποχωρήσεως. Αυτό είναι ένα φαινόμενο διεθνές (γνωστότερο ως “white flight” ή προς το πολιτικώς ορθότερο ”native flight”) και φαίνεται ότι, σε συνδυασμό με την διαδεδομενη εντύπωση για μεγάλες πτώσεις τιμών,  επιταχύνει τις εξομαλύνσεις τιμών σε περιοχές όπως η Πλατεία Βαθη, τμήματα της Κυψέλης ή τα Πατήσια. Πάντως είναι αξιοσημείωτο ότι παρά των βομβαρδισμό για το “99 των ακινήτων” οι διαφορές κινούνται για τις περισσότερς περιοχές στα όρια του στατιστικώς σημαντικού.

Η δεύτερη δημοσίευση έχει να κάνει με τις τιμές των ακινήτων στις ΗΠΑ, όπου ο πυθμένας φαίνεται να απέχει (άρθρο στα Αγγλικά απο την Wall Street Journal) ακόμη.Το χειριστο σενάριο για -25%  ίσως θα πρέπει σε αυτή την περίπτωση να αναθεωρηθεί ελαφρώς προς τα κάτω, καθώς παρά τις παρεμβάσεις νομοθετικού και νομισματικού χαρακτήρα, θεωρείται  πιθανό ότι οι τιμές θα υπερβάλουν προς τα κάτω όπως υπερέβαλαν προς τα πάνω. Από την άλλη ο τέως επικεφαλής της Ομοσπονδιακής Τραπέζης, Αλαν Γκρήνσπαν, βλέπει ομαλοποίηση στο πρώτο μισό του 2009, κάτι που συμβαδίζει με την επιβράδυνση των ρυθμών πτώσεως των τιμών των ακινήτων εκεί.

Τι σημαίνουν αυτά για την Ελλάδα; Κατ’ αρχήν, όπως έχουμε δεί, μοιάζει σχεδόν απίθανο, να μην υπάρξει εξομάλυνση των τιμών και εδώ. Όσο βεβαίως διαρκεί η περίοδος σταθεροποιήσεως των ονομαστικών τιμών ο σημαντικός πληθωρισμός βοηθάει στο να επιτευχθεί σχετικώς αναιμακτα η προσαρμογή των πραγματικών τιμών. Κάπου εκεί φαίνεται να δείχνει και η παραπάνω έρευνα. Αλλά ακόμη και έτσι παραμένει το σημαντικότατο αγκάθι των δεκάδων χιλιάδων (για την Αττική) αδιαθέτων διαμερισμάτων. Εκεί, ιδιαίτερα για τις ιδιοκτησίες που δεν έχουν πρόσθετα τιμολογήσιμα χαρακτηριστικά (θέα, έξτρα παροχές, υψηλού ορόφου ή με κήπο) η παροχή σημαντικών εκπτώσεων μοιάζει η μονη εναλλακτική της αναμονής επί αρκετό διάστημα ώστε να επιτευχθεί αγοραπωλησία. Το ίδιο ισχύει βεβαίως για περιοχές που εκγαταλείπονται από κατοίκους υψηλοτερου εισοδήματος όπως είδαμε παραπάνω.

 

Η τωρινή κατάσταση εδώ μου μοιάζει για κάποιον λόγο με την αντιστοιχή κρίση των αρχών του 1990 στις αγγλοσαξωνικές οικονομίες, όταν και υπήρξαν σημαντικές, αλλά όχι τόσο δραματικές όσο οι σημερινές εξομαλύνσεις τιμών. Σε κάθε περιπτωση, η πρόβλεψη χωρίς αξιόπιστα στοιχεία είναι επισφαλής, αλλά φαίνεται ότι βρισκόμαστε, προς το παρόν τουλάχιστον, σε φάση σταθεροποιήσεως, κάπου μεταξύ των σεναρίων “99 των ακινήτων” και του (εσφαλμενου) “από τα ακίνητα δεν έχασε ποτέ κανείς”.