Ο καιρός των εξωδίκων…

Δεν είναι μυστικό ότι η αγορά καταστημάτων και επαγγελματικών χώρων γενικότερα, στο κέντρο μπήκε σε περίοδο δυνατής κρίσεως με τα επεισόδια πριν τα Χριστούγεννα του 2008. Καθώς οι  φήμες για μεγάλες καθυστερήσεις πληρωμών ενοικίων σε εξαιρετικώς κεντρικά πόστα εντεινονται, έχουμε πολλαπλασιασμό των κλήσεων από ιδιοκτήτες που προετοιμάζουν το έδαφος για ενδεχομένη αποχώρηση ενοικιαστών. Σε άλλες περιπτώσεις, αιτήματα επαναδιαπραγματεύσεως όρων ενοικιάσεως διατυπώνονται εντόνως. Ευτυχώς σε αρκετές περιπτώσεις, με ή χωρίς τη συμβολή επαγγελματιών, οι διαπραγματεύσεις ευοδώνονται.

Στην περιοχή γύρω από την Πλατεία Κολωνακίου που παλαιότερα έπρεπε κυριολεκτικώς να “έχεις  μέσο” για να βρείς επαγγελματική στέγη, όχι μονον τα κενά ακίνητα που κατέγραψα υπερδιπλασιάστηκαν τον Μάρτιο, αλλά φθάνουν στα αυτιά μου έντονες φήμες για πολλαπλά εξώδικα. Η άυλη αξία (αέρας) που μέχρι πρότινος ήταν ο κανόνας και δη σε ποσά που σε άλλες περιοχές αγόραζαν ακίνητα, έχει πλεόν είτε μειωθεί δραστικώς είτε μετατραπεί σε μεγαλύτερα ποσα εγγυήσεων, στις δουλειές τουλάχιστον που έχω κλείσει τους τελευταίους μήνες.

Το παλαιό ρητό “πρώτα τον νοικάρη και μετά το νοίκι“, ως μπούσουλας επιλογής μεταξύ εναλλακτικών, αποκτά νέα και εντονότερη αξία αυτές τις εποχές που η κρίση αρχίζει να χτυπά και την Ελλάδα. Ασφαλώς και αυτή η κρίση θα περάσει, αλλά επειδή δε γνωρίζουμε το πότε, καλό είναι να υπάρχει πνεύμα συνεννοήσεως μισθωτών και εκμισθωτών.

Τα ομόλογα και τα ακίνητα

Το παρακάτω άρθρο δημοσιεύτηκε στη Ναυτεμπορική της περασμένης Πέμπτης 19/3/2009.

“Τι σημαίνει η έκδοση πενταετών “λαϊκών” ομολόγων

Αρθρο του Κοσμά Θεοδωρίδη

Συζητιέται πολύ η απόφαση να εκδοθούν πενταετή «λαϊκά» ομόλογα με εγγυημένο επιτόκιο 5,5% καθαρό στη λήξη τους. Δεδομένου του μεγάλου ύψους αναχρηματοδοτήσεως του δημοσίου χρέους, αυτό θα έχει επιπτώσεις σε όλους τους τομείς επενδύσεων, περιλαμβανομένων των ακινήτων. Το Δημόσιο εφέτος θα αφαιρέσει από την εγχώρια αγορά πολύ μεγάλα κεφάλαια. Έτσι σε μια κρίσιμη συγκυρία, κατά την οποία πολλές διεθνείς αγορές εμφανίζουν διψήφια ποσοστά πτώσεως τιμών, με την εδώ αγορά να έχει επίσης σημαντικές δυσκολίες, το ακίνητο ως επενδυτικό προϊόν θα έχει ένα σημαντικότατο, ακίνδυνο και αφορολόγητο ανταγωνιστή στην προσπάθειά του να προσελκύσει κεφάλαια.

Τι σημαίνει πρακτικά και με απλά λόγια η ύπαρξη των «λαϊκών» ομολόγων; Πολύ απλά, για το ευρύ κοινό, μια επένδυση 100 Ευρώ για να τα συναγωνισθεί θα πρέπει να έχει γίνει στη λήξη της πενταετίας κοντά στα 130 Ευρώ, χωρίς ρίσκο. Σε μια καλή περίοδο, όπως η δεκαετία που έληξε πέρυσι, οι περισσότεροι τύποι ακινήτων μπορούσαν εύκολα να υπεραποδώσουν αυτού του στόχου σε μια πενταετία με μικρό κίνδυνο. Σε κάποιες περιπτώσεις μάλιστα, απέδωσαν πολύ περισσότερο ακόμη και εάν δεν παρήγαγαν εισόδημα, καθαρά από την αύξηση των τιμών χρόνο με το χρόνο. Τώρα όμως οι καιροί είναι πιο αβέβαιοι. Η κάθετη πτώση των αγοραπωλησιών και το πλεόνασμα νεοδμήτων έχουν δημιουργήσει πιέσεις στις τιμές που λόγω της συγκυρίας δεν ξέρουμε πότε ή σε ποια επίπεδα θα εξομαλυνθούν. Αυτό σημαίνει ανάληψη κάποιου κινδύνου από τους επενδυτές. Σε αυτό το σκηνικό η άντληση από πλευράς του Δημοσίου υψηλών κεφαλαίων αναπόφευκτα θα επιβαρύνει το κλίμα.

Αξίζει ωστόσο να κρατήσουμε δυο στοιχεία. Το πρώτο είναι ότι η εποχή που διανύουμε και έχουμε μπροστά μας, είναι εποχή ευκαιριών για τα ακίνητα, όταν κάποιος έχει κεφάλαιο. Έτσι μπορεί πολύ εύκολα να ενσωματωθεί ο κίνδυνος στην τιμή που προσφέρει ο αγοραστής. Και το δεύτερο και σημαντικότερο είναι ότι το Δημόσιο επιτείνει τον ανταγωνισμό για κεφάλαια μέσω του καθεστώτος υψηλής φορολογίας που επιβάλει στον τομέα, τόσο κατά την αγοραπωλησία, όσο και στις αποδόσεις της επενδύσεως. Στην παρούσα συγκυρία, αυτό κυριολεκτικώς στραγγαλίζει τόσο την επενδυτική διάθεση όσο και τις αγοραπωλησίες επιτείνοντας το πρόβλημα εσόδων του ιδίου του Δημοσίου. Μια διευκόλυνση για τα ακίνητα στο φορολογικό επίπεδο θα μπορούσε να αναθερμάνει την αγορά, να ικανοποιήσει και τους αγοραστές και τους πωλητές, αλλά και να βελτιώσει το εισπρακτικό πρόβλημα του κράτους.

Στο τανγκό χορεύουν δύο, αλλά στα ακίνητα είναι τρείς: αγοραστές, πωλητές και κράτος. Σε αυτή τη συγκυρία, είναι στο χέρι του τρίτου, να κάνει τη ζωή ευκολότερη και για τους τρείς σε ένα πρόβλημα που εάν δεν το μεγέθυνε η συμπεριφορά του στο παρελθόν, ασφαλώς το οξύνει στο παρόν.”

2008: περίπου σταθερό, αλλά…

Παρουσιάστηκαν την περασμένη εβδομάδα τα στοιχεία του δείκτου Propindex, που είναι ο πλέον αξιοπιστος, αν όχι ο μόνος, εγχώριος δείκτης αντίστοιχος αυτων που υπάρχουν στο εξωτερικό. Η κίνηση του,  παρουσιάζει ενδιαφέρον καθώς φαίνεται να αποτυπώνει αυτά που βλέπουμε κι εμείς στην πραγματική αγορά. Και μάλιστα με μεγαλύτερη ακρίβεια απ’ ότι τα ποσοστά που ακούμε να εκτοξεύονται από διάφορα χείλη.

Με την επιφύλαξη βεβάιως να έχω κρατήσει καλές σημειώσεις από την παρουσίαση και να μην κατάλαβα κάτι λάθος, οι αριθμοί έχουν ως εξής. Η διαφορά 2007-2008 έφθασε στο 1,9%, δείχνοντας περίπου σταθερότητα. Με δεδομένο ότι ο πληθωρισμός περυσι ήταν αρκετά υψηλότερος οι αποπληθωρισμένες τιμές υπέστησαν ελαφρά πτώση.  Το πραγματικώς ενδιαφέρον στοιχειο ωστόσο ήταν η κίνηση των τιμών ανά τρίμηνο, το οποίο δείχνει το που ακριβώς κορύφωσε η αγορά μας. Έτσι μεταξύ των διαφόρων τριμήνων η κατανομή είναι η εξής:

           διαφορά   

       2007-2008

Q1        2,7%

Q2       1,5%

Q3      1,6%

Q4     -1,0%

 Φαίνεται λοιπόν από μια πρώτη ματιά ότι η αγορά κορύφωσε πρακτικώς το καλοκαίρι, λίγο πριν το “σκάσιμο” της επενδυτικής τραπέζης Lehman Brothers που οδήγησε σε πάγωμα των πιστώσεων και στην Ελλάδα. Ενδιαφέρον παρουσιάζει επίσης το πρόσθετο στοιχείο των τιμών των εκτιμήσεων των τραπεζών για τα ακίνητα. Ο σχετικός δείκτης κινήθηκε στο -9% από την αρχή ως το τέλος του έτους. Δεδομένου ότι είναι ένας χαρακτηριστικός εμπροσθοβαρής δείκτης (front-running, τρέχει πρίν από τις τιμές) μας δίνει μια καλή εκτίμηση για το πού κινούνται οι πραγματικές τιμές μετά λίγους μήνες. Συμφωνα με άρθρο του Ν. Ρουσάνογλου, η ακριβής τιμή της πτώσεως των εκτιμήσεων από την αρχή ως το τέλος του έτους φαίνεται ότι είναι 8,4% με το τέταρτο τρίμηνο να ευθύνεται κυρίως κάτι που φαίνεται και από τα ανά τρίμηνο δεδομένα.

Βλέπουμε λοιπον από τη μία το 2008 να έκλεισε μεν περίπου σταθερό, αλλά με τη σημαντική ποιοτική μεταβολή εντός του που σημαίνει κορύφωση τιμών και εναρξη πτώσεως. Ταυτοχρόνως βλέπουμε προσδοκία σημαντικής διορθώσεως τιμών, ήδη από το 2008, η οποία βρίσκεται εν εξελίξει.

Σημειώνω τέλος ότι η παραπάνω έρευνα παρουσιάστηκε από μερίδα του τύπου ως περιγράφουσα πτωση  15% το 2008. Αν και υπήρξαν κάποιοι από τους χαιρετίζοντες που ανέφεραν κάτι τέτοιο (όχι όμως η έρευνα), νομίζω ότι είναι μια ακόμη εμφάνιση του φαινομένου των “πρωτοσελιδων της κρίσεως“

Είπαμε, αλλά όχι κι έτσι!

Εχω δεί και έχω ακούσει πολλά τα χρόνια που ασχολούμαι με την ακίνητη περιουσία. Κάποιες φορές συναντας ή έρχεσαι σε τηλεφωνική επαφή με μάλλον περίεργους τύπους, όπως σε κάθε δουλειά που έχει να κάνει με συναναστροφή με κοινό. Μερικά από τα πλέον σπαρταριστά επεισόδα που θα σας διηγηθεί κάθε μεσίτης αφορούν σε πελάτες που θέλουν να αγοράσουν ή να ενοικιάσουν σε τιμές που έχουν παψει να υπάρχουν για δεκαετίες ή που υπάρχουν μεν, όχι στην περιοχή και την κατηγορία που επιθυμούν δε.

 

Τελευταία, το βλέπω και μέσα από τους διαδικτυακους τοπους που μας βοηθούν με τη διαφήμιση ακινήτων, προσφέροντας στους ενδιαφερομένους τη δυνατότητα να μας στείλουν αιτήσεις μεσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. Μερικές από αυτές είναι πραγματικώς ενδιαφέρουσες. Βοηθάει σε αυτό και ο καταιγιστικός βομβαρδισμός περί καταρρεύσεως των τιμών. Δε λέω ότι οι τιμές δεν πέφτουν ή ότι δε θα πέσουν κι άλλο. Κάθε άλλο. Αλλά το να ψάχνεις διαμέρισμα τουλάχιστον 100 τμ, από 3ο όροφο και πάνω στο Κολωνάκι με θέση σταθμεύσεως κάτω από 100.000 Ευ, δείχνει αν μη τι άλλο μια έλλειψη επαφής με την τωρινή πραγματικότητα. 

 

Είπαμε, αλλά όχι και έτσι!