Ευπρόσδεκτα μέτρα με αμφίβολη επίδραση

Μάλλον απηγοήτευσαν τα μέτρα που ανακοινώθηκαν από το Υπουργείο Οικονομικών, ειδικά εν σχέσει με τις προσδοκίες που είχαν καλλιεργηθεί. Εκτός από την εγγύηση μέρους των δανείων, που ενδεχομένως θα βοηθήσει αρκετά στην εκταμίευση ποσών εκ μέρους των τραπεζών, η άμεση αποτελεσματικότητα των υπολοίπων είναι  αμφίβολη.  Η χρηματοδότηση είναι βεβαιως κρίσιμος παράγων που τον τελευταίο καιρό έχει δημιουργήσει μεγάλα προβλήματα, αλλά μενει να δούμε πώς αυτό το μέτρο θα μεταφρασθεί στην πράξη από τις τράπεζες και εάν θα δημιουργήσει αναστροφή του κρισιμότερου παράγοντος: της ψυχολογίας του κοινού ως προς το μέλλον των τιμών. Και όχι μονον το εάν, αλλά και το πότε. Τέτοια μέτρα θέλουν αρκετό καιρό για να περάσουν στην πραγματική οικονομία. Αξίζει επίσης να επισημανθεί, ότι παρά τα φαινόμενα, τα μέτρα ενδέχεται να επιβαρύνουν σημαντικότατα όσους ενταχθούν σε αυτά σε πραγματικούς όρους, αφού θα είναι αναγκασμένοι να πληρώσουν φόρο επί του ποσού της εμπορικής και όχι της αντικειμενικής αξίας, ενδεχομένως μέσω περαιτέρω δανεισμού.

 

 Μεσομακροπρόθεσμα δημιουργούνται και άλλα ζητήματα. Στην πραγματικότητα παρόμοια μέτρα στις ΗΠΑ που επέτρεψαν δανειοδότηση 100% (και παραπάνω) σε υψηλές τιμές, δημιούργησαν προβληματα όταν η αγορά άρχισε να πέφτει με περίπου πτώχευση των οργανισμών που τα εγγυήθηκαν (Freedie Mac, Fannie Mae). Οι εισηγητές των μέτρων, δε φαινεται να λαμβάνουν υπ’όψιν το ενδεχόμενο σενάριο σημαντικών υποαξιών που δημιουργούν προβλήματα στους εγγυητές, αλλά και τους δανειολήπτες. Υπάρχει βεβαίως το ζήτημα  πόσο θα στοιχίσει εγγυοδοσία  στο ήδη αρκετά ταλαίπωρημένο Δημόσιο και ως τι είδους κονδύλι θα εγγραφεί, αλλά αυτό είναι άλλης τάξεως ζήτημα.

Δύο πράγματα με ανησυχούν. Το πρώτο είναι ότι οι υπεύθυνοι μάλλον  έχουν αντιληφθεί λάθος το είδος της πιστωτικής κρίσεως στο εξωτερικό εν σχέσει προς τα ακίνητα, αλλά και το momentum της πτωτικής τάσεως, εδώ και τώρα. Το δεύτερο είναι ότι οι υπεύθυνοι ίσως δεν έχουν αντιληφθεί πώς λειτουργεί η αγορά των ακινήτων στην πράξη, πώς δηλαδή ενθαρρύνεται ή αποθαρρύνεται η αγορά με διατηρησιμο τρόπο, αλλά και ότι είναι μια αγορά με κυκλικοτητα.

 

Ειλικρινώς δε γνωρίζω ποιο από τα δύο καθιστά τους κινδύνους για την  αγορά μεγαλυτέρους. Από την άλλη, θα πρέπει να τονίσω ότι τα μέτρα αυτά, έστω και ελλιπή είναι καλοδεχούμενα, θα έχουν θετική επίδραση το μεγεθος της οποίας μένει να δούμε.  Ελπίζω να συνοδευθούν και από τολμηρότερα βήματα.

Πτωτικό τρίμηνο

Το πρώτο τρίμηνο του 2009 ήταν πτωτικό, τόσο στις ΗΠΑ όσο και στην Ελλάδα. Ως προς τις ΗΠΑ, συνεχίζεται η μακρά και γενικευμένη διόρθωση, αν και με ενδιαφέρουσες κατά τόπους διαφοροποιήσεις. Σημαντικό φαίνεται να είναι ότι οι ρυθμοί πτώσεως έχουν αρχίσει να μειώνονται (ευκτέο και εν πολλοίς αναμενόμενο), κάτι που σημαίνει ότι τα πράγματα γίνονται μεν χειρότερα, αλλά με βραδύτερους ρυθμούς. Αυτό βεβαίως με τη σειρά του μας κάνει αισιόδοξους ότι η διαδικασία σχηματισμού πυθμένος στις ΗΠΑ δεν είναι όσο μακριά ήταν πριν από λίγους μήνες. Στην Ελλάδα, η Τράπεζα της Ελλάδος ανακοίνωσε ότι με βάση τα στοιχεία που συνεκέντρωσε υπήρξε πτώση 1,4% το πρώτο τρίμηνο του 2009 εν σχεσει προς τις τιμές της ίδιας περιόδου του προηγουμένου έτους. Αυτό δεν ήταν απρόσμενο, μέσα στο γενικότερο περιβάλλον πιστωτικού παγώματος, υπερβάλουσας προσφοράς, αλλά και αναμονής των μέτρων για την αναζωογόνηση της αγοράς.

 

Από την άλλη, σύμφωνα με τα στοιχεία της ιδιας έκθέσεως, το 2008 έκλεισε ελαφρώς ανοδικό, όπως έχουμε ξαναδεί. Αυτό που με εξέπληξε ελαφρώς ήταν ότι η κορύφωση των τιμών έγινε το 4ο και όχι το 3ο τρίμηνο, όπως υπελόγιζα. Από την άλλη, αυτό είναι ίσως λογικό καθώς υπάρχει συνήθως μια διαφορά φάσεως μεταξύ του κλεισίματος μιας συμφωνίας και της υπογραφής των συμβολαίων. Έτσι η πτώση των τιμών μπορεί πράγματι να άρχισε το 4ο τρίμηνο, αλλά  είναι δυνατόν να αποτυπώθηκε στους δείκτες μόλις το 1ο τρίμηνο του 2009 .

 

Αλλά αυτά είναι και λίγο ψιλά γράμματα. Σημασία έχει ότι πιστοποιείται για πρώτη φορά και επισήμως και αποτυπώνεται στους σχετικούς δείκτες, ότι τα ακίνητα και στην Ελλάδα έχουν μπεί σε τροχιά διορθώσεως.

Υποστηρίζοντας το προφανές

Έχω στο παρελθόν κατ’ επανάληψιν διαφωνήσει με τον Κύριο Ν. Γιαννουλέλη, καθώς οι απόψεις του μου φαίνονταν περισσότερο απαισιόδοξες απ’όσο έβλεπα την πορεία της αγοράς ακινήτων, τουλάχιστον τα τελευταία 6-7 χρόνια. Από την χρεωκοπία της Lehman  και μετά ωστόσο, όταν περίπου  κατά τη γνώμη μου κορύφωσε η αγορά με το πάγωμα των χορηγήσεων στεγαστικής πίστεως, άρχισα να  βλέπω τις απαισιόδοξες απόψεις με μεγαλύτερη συμπάθεια. ΄Ισως διότι, πέραν των θεμελιωδων στα οποία σπανίως συμφωνούν οι αναλυτές, και τεχνικώς η αγορά φαίνεται να έχει πάρει σαφή κατεύθυνση (αν και -κατά τη γνώμη μου πάντοτε- όχι προς την καταστροφή του “‘99 των ακινήτων”).

Πέρα από τη σύμπτωση ή μη απόψεων ωστόσο, δε μπορώ παρά να καταδικάσω με τον πλέον κατηγορηματικό τρόπο την φημολογούμενη άσκηση δικαστικών μέτρων εναντίον του για την άποψη του περί πτώσεως τιμών. Διερωτώμαι μάλιστα εάν πρόκειται για κάποιου είδους πρωταπριλιάτικο αστείο:

“Σε ποινικοποίηση των εκτιμήσεων αναλυτών και επαγγελματιών της αγοράς ακινήτων φαίνεται ότι προχωρά η Ενωση Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος (ΕΚΚΕ), εφόσον οι προβλέψεις για τη μελλοντική πορεία των τιμών κατοικίας δεν εξυπηρετούν τα συμφέροντα των εργολάβων. Αυτό πιστοποιεί η φερόμενη κατάθεση ασφαλιστικών μέτρων κατά του κ. Νίκου Γιαννουλέλη, ο οποίος την προηγούμενη εβδομάδα υποστήριξε ότι οι τιμές των ακινήτων παραμένουν υπερτιμημένες κατά 30% και ότι θα πρέπει να υποχωρήσουν κατά 15% έως τα τέλη του έτους. “

 

Κατ’αρχήν η άποψη αυτή δεν είναι νέα, οπότε διερωτάται κανείς: γιατί τώρα; Αλλά το βασικότερο, ΑΛΙΜΟΝΟ εάν ποινικοποιηθεί η έκφραση γνώμης, είτε προς τη μια είτε προς την άλλη κατεύθυνση, ιδιαιτέρως στο ρευστό περιβάλλον της οικονομίας. Δεν είναι απολύτως προφανές ότι ανοίγουν οι ασκοί του Αιόλου;

Όλοι όσοι γράφουμε για τα ακίνητα ή άλλες μορφές επενδύσεων, ασφαλώς και κρινόμαστε από το ευρύ κοινό για την ευστοχία ή μη των παρατηρήσεών μας. Αλλά η απόφαση ανα πάσα στιγμή δεν είναι δική μας, είναι του καθενός χωριστά που αποφασίζει για το που και πώς θα τοποθετήσει τα χρήματά του.

Ίσως θα πρέπει πλεόν να περιλαμβάνουμε μια σαφή αποποίηση ευθυνών, όπως οι σχολιαστές των χρηματιστηριακών κινήσεων, δηλαδή το εντελώς προφανές: όλα όσα γράφω είναι καθαρά προσωπική γνώμη και δεν συνιστούν σε καμμία περίπτωση πρόταση για αγορά, πώληση ή διακράτηση ακινήτων…