Στην εποχή των κοινωνικών δικτύων

Πόσο δύσκολο είναι να επιβιώσεις ως επιχειρηματίας σήμερα; Πολύ. Κι αν ασχολείσαι με κάποιον από τους τομείς που θίγονται ιδαιτέρως όπως τα ακίνητα ακόμη περισσότερο. Όπως έχω γράψει επανειλημμένως, οι αγοραπωλησίες κατέρρευσαν και καθώς τα αδιάθετα ακίνητα πολλαπλασιάζονται τα χειρότερα δεν έχουν ακομη περάσει. Μπετά υπάρχουν. Μετρητά δεν υπάρχουν.

Μπορούμε να βρούμε έξυπνους, χαμηλού κόστους τρόπους για να στηρίξουμε και να επεκτείνουμε τις επιχειρήσεις μας, ατομικές ή μεγαλύτερες μεσα σε αυτό το κλίμα; Άποψή μου είναι πως ναι. Το λέω συχνά, προσπαθώ να το εμφυσήσω στους συνεργάτες μου με σημαντικά νομίζω αποτελέσματα για τις παραγωγές τους. Και τώρα αποφάσισα να το πάω ένα βήμα παραπάνω για χάρη του αγαπητου μου Συνδέσμου Ελλήνων Κτηματομεσιτών.

Από τότε που επέστρεψα στην Ελλάδα κατάλαβα ότι οι περισσότεροι σύλλογοι, όμιλοι και φορείς είναι στην πραγματικότητα πλατφόρμες εξυπηρετήσεως ατομικών επιδιώξεων που αργά ή γρήγορα κυριαρχούνται από “συνδικαλιστοπατέρες”. Ο ΣΕΚ μου δημιούργησε την εντύπωση πριν από ενάμισυ χρόνο που έγινα μέλος του, ότι πρόκειται για κάτι διαφορετικό. Παρά το ότι έχω ακούσει μερικές ακραίες κατηγορίες εναντίον του και προφανώς ακόμα μαθαίνω το πώς λειτουργεί, νομίζω πως μπορώ να αναγνωρίσω χωρίς δεύτερη σκέψη ότι είναι ένας φορέας που προσπαθεί κάτω από ιδιαιτέρως αντίξοες συνθήκες. Κι όταν λέμε αντίξοες συνθήκες εννοούμε και οικονομικώς.

Συνδυάζοντας τα παραπάνω, στα πλαίσια της προσπάθειας για γενικότερη επιμόρφωση που υλοποιεί ο Συνδεσμος, θα πραγματοποιηθεί ένα σεμινάριο στις 22/3 με θέμα “Επιχειρηματικές τακτικές χαμηλού κόστους στην εποχή των κοινωνικών δικτύων“, όπου θα παρουσιάσω μερικές ιδέες για το πώς μπορούν να αναπτυχθούν οι ατομικές ή μεγαλύτερες μεσιτικές επιχειρήσεις με ελάχιστα έως μέτρια κεφάλαια. Κι επειδή οι καιροί είναι δύσκολοι, το κόστος κρατήθηκε στο ελάχιστο, 50 Ευ για τα μη-μέλη και 30 Ευ για μέλη, όσους θελήσουν να μπουν στον ΣΕΚ, φοιτητές και συνταξιούχους. Τα έσοδα, πλην του κόστους της αιθούσης, θα διατεθούν εξ ολοκλήρου για  την οικονομική ενίσχυση του ΣΕΚ.

Είναι μια ευκαιρία να συναντηθούμε, να μάθουμε, να συζητήσουμε και γιατί όχι, να δικτυωθούμε.

Μεσίτης πλέον σημαίνει ένοχος;

Καθώς το νομοσχέδιο προχωρά από στάδιο σε στάδιο, ένα άρθρο προβληματισμού σχετικά με την πλέον εξοφθάλμως προβληματική διάταξή του στο “Βήμα της Κυριακής” που θα κυκλοφορήσει αύριο 26 Φεβρουαρίου 2012.

“Μια τεράστια προσπάθεια μεταρρύθμισης του πλαισίου λειτουργίας της αγοράς ακινήτων ολοκληρώνεται με την δημοσιοποίηση του πολυνομοσχεδίου του Υπουργείου Ανάπτυξης. Συμμετείχα έντονα τα τελευταία δύο χρόνια στην προετοιμασία του και η όλη εμπειρία μου έχει αφήσει μια γλυκόπικρη γεύση. Η αγορά ακινήτων, η μεγαλύτερη αγορά μετά την αγορά χρέους, λειτουργούσε ως τώρα χωρίς κανόνες για τους επαγγελματίες της. Επί χρόνια ήταν πάγιο αίτημα των οργανωμένων τμημάτων του μεσιτικού χώρου να υπάρξει ένα πλαίσιο. Ανάμεσα στο μικροπολιτικό συνδικαλισμό και την αδιαφορία της Πολιτείας, όλα τα προηγούμενα σχέδια νόμου ατύχησαν. Εν τέλει, αυτό που δεν μπορέσαμε μόνοι μας το επέβαλε η Τρόικα που θέλει την αγορά μας υπό έλεγχο.

Εδώ όμως, όπως κ στους περισσότερους νόμους που είδα να φτιάχνονται με αφορμή τον διεθνή οικονομικό έλεγχο, υπήρξε μια παραφωνία: άλλα έλεγαν οι ξένοι και άλλα γίνονταν εδώ. Για τους μεσίτες για παράδειγμα, ζητήθηκε απελευθέρωση του επαγγέλματος. Το επάγγελμα όμως είναι ως τώρα απολύτως ελεύθερο. Οπότε, για πρώτη φορά μπαίνουν σοβαρότατοι περιορισμοί στην άσκησή του. Είναι αυτό κακό; Όχι απαραιτήτως, αν αυτός που γράφει το νόμο έχει ιδέα του πώς λειτουργεί η αγορά.

Για όποιον έχει διαβάσει το αρχικό κείμενο, το τωρινό νομοσχέδιο είναι μια τεράστια επιτυχία της κοινής λογικής. Με προσπάθεια και επιμονή, καταφέραμε να κάμψουμε απίθανες αντιλήψεις μαθητευόμενων και αρτηριοσκληρωτικών γραφειοκρατών που δεν είχαν ιδέα από τα προβλήματα και τις δυσκολίες της επιχειρηματικής καθημερινότητας στα ακίνητα. Το σχέδιο νόμου σε γενικές γραμμές θα μπορούσε να πραγματοποιήσει το όνειρο που και από εδώ έχω υπερασπισθεί με πάθος: ο τομέας των ακινήτων μπορεί να δημιουργήσει χιλιάδες επιχειρήσεις και δεκάδες χιλιάδες θέσεις εργασίας. Και ομολογώ ότι θα πανηγύριζα τις ουσιαστικές αλλαγές που έγιναν προς ένα νόμο λειτουργικό και εγγύτερα στα διεθνή πρότυπα εάν δεν υπήρχε μια δραματική αλλαγή της τελευταίας στιγμής.

Κάθε Έλληνας είναι αθώος μέχρις αποδείξεως του εναντίου, αλλά αυτό δε θα ισχύει για τους επαγγελματίες των ακινήτων. Έτσι, κανένας Έλληνας δεν τιμωρείται πριν δικαστεί εκτός εάν είναι ο κατηγορούμενος είναι μεσίτης, οπότε πρέπει να καταθέσει την άδειά του (άρθρο 198 παρ. 5) και να καταστραφεί οικονομικά ώσπου να δικαστεί, ίσως μετά από πολλά χρόνια. Και μάλιστα η διάταξη ισχύει μόνον για τους μεσίτες που έχουν έδρα στην Ελλάδα ενώ εξαιρούνται οι ξένοι. Ποιός απίθανος νους γλίστρησε αυτή τη διάταξη την τελευταία στιγμή στο νομοσχέδιο, αφού είχε ολοκληρωθεί η διαβούλευση;  Δεν αντιλαμβάνονται ότι αυτό αφήνει ανυπεράσπιστες τις ελληνικές επιχειρήσεις στον αθέμιτο ανταγωνισμό ή θα πρέπει να πιστέψουμε τους συνομωσιολόγους που λένε ότι ακριβώς οι ανταγωνιστικοί στους ξένους Έλληνες είναι ο στόχος αυτού του εδαφίου;

Προσωπικώς δεν πιστεύω στις θεωρίες συνομωσίας, αν και είμαι εξαιρετικώς ενοχλημένος από τη μεθόδευση. Σε τελευταία ανάλυση, αφού αόρατη χείρ γλίστρησε τελευταία στιγμή αυτή την απίθανη διάταξη, εναπόκειται στους βουλευτές πλέον να υπερασπισθούν τον προφανή κανόνα δικαίου και το Σύνταγμα. “

6%: μια δίκαιη αμοιβή για υψηλού επιπέδου μεσιτικές υπηρεσίες

Ξεκινάμε αύριο την διαφημιστική εκστρατεία σε εθνικό επίπεδο για το νέο πρόγραμμα αμοιβών 6% με μια πρώτη καταχώρηση στο ένθετο Real Estate  της Ναυτεμπορικής. Σε ένα περιβάλλον όπου ο ανταγωνισμός μας μειώνει δραστικώς τις απαιτήσεις του , ίσως αυτό ακούγεται παράλογο. Αντιθέτως, νομίζω ότι ακριβώς τώρα που ο ανταγωνισμός, κυρίως από ποικιλώνυμους παραμεσίτες, έχει αποδιαρθρωθεί και αδυνατεί να πουλήσει, τώρα είναι η στιγμή για διεθνούς επιπέδου επαγγελματικές υπηρεσίες να αμοιφθούν καταλλήλως.

Από την καταχώρηση στην Ναυτεμπορική της 13-10-2011

Ένα από τα μεγάλα προβλήματα της αγοράς της χώρας μας είναι οι ιδιαιτέρως χαμηλές αμοιβές που οδηγούν σε χαμηλής ποιότητος υπηρεσίες. Ήμουν τις προάλλες στη Σόφια, όπου ο μισθός ενός υπαλλήλου σε κατάστημα είναι 300 λέβα (περίπου 150Ευ) και τα συνήθη ποσοστά των μεσιτών 6% (3+3), όπως περίπου στην Αμερική. Πώς είναι δυνατόν εκεί, όπου ούτε η αγορά ούτε ο κλάδος είχε αξιόλογη παράδοση, να επιτυγχάνονται αξιοπρεπείς αμοιβές και στην Ελλάδα να υπάρχουν επαγγελματίες που ικανοποιούνται με 1% ή άνευ αμοιβής; Πώς ζουν;

Η απάντηση βεβαίως είναι προφανής: μειώνοντας τα έξοδα με τη μέθοδο του ετεροαπασχολουμένου σε παράλληλη εργασία  (σουβλατζής, περίπτεράς κοκ), πολλές φορές χωρίς καν άδεια, συμμετοχή σε συλλόγους ή στοιχειώδη εκπαίδευση.

Δε θα έκανα αυτό το βήμα εάν δεν ήμουν απολύτως σίγουρος από την εμπειρία μου και την ανάλυση της αγοράς ότι  το επάγγελμά μας δεν μπορεί να επιζήσει -εκτός των πολυτελών ή άλλων ακριβών ακινήτων- και να επεκταθεί εάν οι αμοιβή μας δεν φθάσει σε διεθνή επίπεδα. Εάν όλοι οι συμμετέχοντες στον κλάδο πλήρωναν τα έξοδα που έχει ένα γραφείο και τους αντιστοιχούντες φόρους και τέλη, δεν έχω αμφιβολία ότι κανείς δεν θα διαφωνούσε.

Αλλά, καθώς οι ημέρες της εκτέταμένης φοροδιαφυγής και της παραμεσιτείας αργά ή γρήγορα τελειώνουν, δεν υπάρχει άλλη λύση από την δίκαιη ανταμοιβή του επαγγελματία.

Αντιλαμβάνομαι ότι πολλοί συνάδελφοι θα διαφωνήσουν ή  θα κατακρίνουν το νέο μας πρόγραμμα ή και θα μας θεωρήσουν τρελούς. Σε αυτούς τους συναδέλφους,  προτείνω να κόψουν το απόκομμα ή να αντιγράψουν τη διαφήμισή μας και να πάνε με αυτή να δείξουν στους πελάτες τους πόσο πιο συμφέρουσες είναι οι δικές τους τιμές.

Η κρίση αποτελεί μοναδική ευκαιρία για τους επαγγελματίες να ζητήσουμε αξιοπρεπείς αμοιβές για την αποτελεσματικότητα μας. Άλλωστε εάν δεν έχουμε αποτέλεσμα δεν πληρωνόμαστε. Και αυτό είναι η τιμιότερη συμφωνία στον κόσμο.

Το τέλος της μεσιτείας (;)

Καθώς η χώρα διολισθαίνει σε όλο και βαθύτερη ύφεση και ο αριθμός αγοραπωλησιών έχει υποστή κατάρρευση, οι φωνές που ανακοινώνουν το τέλος του κλάδου μας εντείνονται. Ένα τέτοιο κρούσμα έζησα τις προάλλες με την  ”ανακάλυψη” ενός συναδέλφου ότι τα “έξυπνα τηλέφωνα” (smartphones) έχουν μια εφαρμογή που βρίσκει τα διαθέσιμα ακίνητα σε κάθε τόπο. Έτσι μπορεί ο κάθε ενδιαφερόμενος με ένα απλό κλίκ να βρεί εκατοντάδες επιλογές σε συγκεκριμένη ακτίνα από το σημείο που βρίσκεται.

Φανταστείτε λοιπόν ένα νεαρό ζευγάρι που κατεβαίνει μια βόλτα στο Κολωνάκι για καφέ και αποφασίζει ότι θέλει να αγοράσει το επόμενο σπίτι του εδώ. Πολύ απλώς μπαίνει στην εφαρμογή και, αυτή τη στιγμή που μιλάμε, έχει περίπου 1500 επιλογές στη διάθεσή του.

Οθόνη από iPhone που τρέχει το πρόγραμμα ανευρέσεως διαθεσίμων ακινήτων.

Κατόπιν, μπορεί να μπεί στις αγγελίες αναλυτικώς και να δεί λεπτομέρειες, περιλαμβανομένης της ακριβούς τοποθεσίας του ακινήτου, όπως την δίνουν οι ιδιοκτήτες. Και φυσικά, εάν το ακίνητο διαφημίζεται και από τον ιδιοκτήτη και μεσιτικά γραφεία, να επιλέξει απευθείας τον ιδιοκτήτη.

Αυτό λοιπόν ήταν η αφορμή για την τελευταία “έκρηξη” συναδέλφου, ότι ήρθε το τέλος του κλάδου μας, αφού οι αγοραστές θα μπορούν να βρίσκουν εύκολα και γρήγορα τις λεπτομέρειες των πωλητών χωρίς ανάγκη διαμεσολαβήσεως. Ο καλός συνάδελφος τα έβαλε περαιτέρω με την εταιρεία που ανέπτυξε το συγκεκριμένο λογισμικό, την οποία θεωρεί κατά κάποιον τρόπο υπεύθυνη για το κλείσιμο εκατοντάδων μεσιτικών λόγω της τιμολογιακής πολιτικής που εφήρμοσε στις έντυπες αγγελίες. “Τελειώσαμε”, είπε με σπασμένη φωνή, “μας τελειώνουν, σφάζουν την κότα που τους γεννούσε τα χρυσά αυγά τώρα που πια δεν μπορούμε να πληρώνουμε αγγελίες. Δεν ξέρω κι εγώ πόσα λεφτά τους έχω δώσει όλα αυτά τα χρόνια και αυτό είναι το ευχαριστώ.”

 Άκουγα τον συνάδελφο με κατανόηση μεν, ελαφρά έκπληξη δε. Διαφωνώ μαζί του και με τέτοιου είδους δηλώσεις. Παρόμοιες εφαρμογές είναι πρωτοποριακές. Σε μια ελεύθερη αγορά οι προμηθευτές δεν κινούνται απαραιτήτως με βάση συναισθηματικά κριτήρια και  πολύ καλώς πράττουν εάν νομίζουν ότι θα βγάλουν περισσότερα χρήματα να προσπαθούν, ιδιαιτέρως που ο κλάδος παραμένει χωρίς ουσιαστική αντίδραση στα τεκταινόμενα.

Η κυριότερη αντίρρηση μου όμως είναι στην απαράδεκτη εξάρτηση του κλάδου μας από τις αγγελίες. Είναι πολύ λογικό για κάποιον εξαρτημένο να τον εκμεταλλεύονται. Η λύση δεν είναι η διαπραγμάτευση καλύτερων όρων προμήθειας του εξαρτησιογόνου, η λύση είναι η απεξάρτηση.

Πουθενά στον κόσμο, πλην υπαναπτύκτων οικονομιών, δεν έχουν κερδοφόρο οικονομικό αποτέλεσμα οι αγγελίες. Σε μικρότερο βαθμό παρεμφερείς διαπιστώσεις ισχύουν και για τις ηλεκτρονικές αγγελίες. Ακόμα και στις ΗΠΑ, όπου το διαδίκτυο κυριαρχεί, οι αγοραστές που έρχονται μέσω διαδικτύου δεν ξεπερνούν το 10%, σύμφωνα με τα στοιχεία της NAR.

Τα μυστικά της επιτυχίας είναι αλλού: στην εκπαίδευση, τον επαγγελματισμό και τη συνεργασία επί τη βάσει αυστηρής δεοντολογίας. Πράγματι, ο συνάδελφος έχει κατά κάποιον τρόπο δίκαιο, οι προμηθευτές στην Ελλάδα μοιάζει να στραγγαλίζουν μια ώρα αρχύτερα τον παλαιό τύπο αυτοδίδακτου μεσίτη που τους θησαύρισε(-αμε) τα προηγούμενα χρόνια. Είναι το τέλος της παλαιού τύπου μεσιτείας, αλλά όχι το τέλος της μεσιτείας.

Για μια άλλου τύπου επαγγελματική μεσιτεία μάλιστα, ίσως απλώς αυτή η πίεση να επιταχύνει τις εξελίξεις.

Το νέο τέλος ακινήτων

Όταν κανείς κάνει μια εκτίμηση της αγοράς, μια ανάλυση, η οποία δείχνει κάποιες τιμές, ποτέ δεν ξέρει το γιατί ή το πώς ακριβώς θα φθάσουν αυτές οι τιμές εκεί.  Λίγους μήνες μετά το σκάσιμο της Lehman Bros τον Σεπτέμβριο του 2008,  η (αμερικανική) εταιρεία στην οποία ανήκαν τότε τα γραφεία μου, μου ζήτησε να κάνω μια ανάλυση ως επικεφαλής του αντιστοίχου τμήματος για την πορεία των τιμών στην Ελλάδα.

Αν και τότε ακόμη οι τιμές κρατούσαν πολύ, όπως και ο αριθμός των αγοραπωλησιών, τους έστειλα μια σειρά από σενάρια, με το μέσο να προβλέπει πτώση 25%. Αυτή είναι μια δραματική πτώση, και ένα σενάριο το οποίο περιελάμβανε μείζονα ύφεση, αλλά προς τιμήν τους την δημοσίευσαν εν μέρει στο ετήσιο δελτίο της εταιρείας. Αναφέρθηκα και πάλι αργότερα σε αυτά τα αποπληθωριστικά σενάρια, όπως και το πλέον καταστροφικό τον “Αρμαγεδδώνα” που περιλαμβάνει και (απευκτέα) νομισματική αλλαγή. Οι αναφορές δεν έγιναν τυχαίως σε αγγλικά κείμενα, διότι οι αντιδράσεις των εμπλεκομένων σε ελληνικές σχετικές δημοσιεύσεις ήσαν οξείες. Σημαντικοί διεθνείς οίκοι όπως η Fitch συμφώνησαν προσφάτως ότι μια τέτοια διόρθωση είναι ορατή.

Όπως είπα και προηγουμένως ωστόσο, ποτέ δεν ξέρεις ποιό μοντέλο θα δουλέψει ή εάν τέλος πάντων τα σενάρια θα επαληθευθούν και το κυριότερο, υπό ποιες συνθήκες. Οι χθεσινές ανακοινώσεις της Κυβερνήσεως, δείχνουν ότι ίσως το μέσο σενάριο αποδειχθεί αισιόδοξο.

Οι αντιδράσεις των ιδιοκτητών και λοιπών φορέων είναι αναμενόμενες, αλλά είναι να αναρωτιέται κανείς τι θα γίνει σε μια ήδη χειμαζόμενη αγορά από την οποία θα αποστραγγισθούν ακόμη πάνω από 2 δις Ευ. Εάν η άνοδος των τιμών των ακινήτων δημιουργεί “wealth effect”, όπου οι πολίτες αισθάνονται πλουσιότεροι, ξοδεύουν περισσότερο και η οικονομία αναπτύσσεται, τότε μετά βεβαιότητος μια πτώση 25, 35 ή 45% θα μπορούσε να έχει δραματικές συνέπειες, βαθαίνοντας την ήδη βαθειά ύφεση. Ειδικά σε μια χώρα όπως ή Ελλάς, όπου ο πλούτος των νοικοκυριών είναι κατά κύριο λόγο επενδεδυμένος σε ακίνητα.

Φαίνεται πως έχουμε μπροστά μια περίοδο συνέχισης της ραγδαίας αποκλιμάκωσεως των τιμών, ώσπου τουλάχιστον να βρεθεί μια λύση στα δημοσιονομικά και οι τράπεζες να ξαναρχίσουν να λειτουργούν, δηλαδή να δανείζουν. Από την άλλη η περίοδος αυτή θα λήξει με αγοραστικές ευκαιρίες που δεν έχουν υπάρξει  για γενιές.

Το τέλος του οικονομικού (υπέρ)κύκλου που φέρνει το νέο τέλος, θα είναι μια νέα αρχή.

Ο κλαυθμός (και) των δικηγόρων

Πολύ ενδιαφέροντα στοιχεία παρουσίαστηκαν από τον Πρόεδρο του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών σχετικώς προς τον αριθμό των παραστάσεων που πραγματοποίησαν τα μέλη του. Αναλυτικότερα, σύμφωνα με το σχετικό δημοσίευμα η πορεία υπήρξε η εξής:

- Το 2007 έγιναν 92.200 παραστάσεις

- Το 2008 έγιναν 85.626 παραστάσεις

- Το 2009 έγιναν 72.364 παραστάσεις

- Το 2010 έγιναν 63.754 παραστάσεις

- Το 2011 και μέχρι σήμερα 24.538 παραστάσεις

Βλέπουμε λοιπόν ραγδαία πτώση των παραστάσεων που, επειδή στην Ελλάδα είναι υποχρεωτικές, αντανακλούν την ραγδαία πτώση του αριθμού των μεταβιβάσεων.  Είναι κατ’αρχήν άξιο σχολιασμού ότι λόγω της μεγάλης ισχύος των δικηγόρων στο Κοινοβούλιο και την διοίκηση, στο έως τώρα κρατικιστικό μοντέλο της χώρας, η παράσταση τους με κεντρικώς ρυθμιζόμενες αμοιβές είναι υποχρεωτική, σε αντίθεση με πολλές άλλες χώρες.  Η αλήθεια είναι ότι η έως τώρα χαώδης πραγματικότητα στον τομέα των ακινήτων, με τις συστηματικές προσπάθειες συντεχνιακών συμφερόντων κατά του Κτηματολογίου, δημιουργεί εκ των πραγμάτων αυτή την ανάγκη. Ας ελπίσουμε ότι η νέα πραγματικότητα θα επιτρέψει και στη χώρα μας οι μεταβιβάσεις να γίνονται εύκολα, γρήγορα και προπαντός φθηνότερα, για την πλειοψηφία των ακινήτων με την εξειδικευμένη συνδρομή των νομικών να χρειάζεται μόνον σε ιδιαίτερες περιπτώσεις.

Ειλικρινώς δεν με παραξενεύει που κάποιοι δικηγόροι δεν έχουν κάνει ούτε μια παράσταση.  Εξ όσων γνώρισα, σε κάποιους μόνον θα εμπιστευόμουν ως ιδιοκτήτης ή αγοραστής την τύχη μιας συμφωνίας μου.

Κάθε επαγγελματίας μεσίτης ακινήτων έχει να διηγηθεί πολλές ιστορίες με πρωταγωνιστές δικηγόρους που χάλασαν συμφωνίες που με κόπο είχαν δομηθεί, για να μην πω για ιστορίες απίστευτης αμελείας ή ασυνέπειας  ή άλλες περιπτώσεις στις οποίες ο δικηγόρος θεωρούσε εαυτόν (παρα)μεσίτη. Αλλά, καθώς στο ίδιο δημοσίευμα φαίνεται ότι ο αριθμός των ενεργών δικηγόρων στην Αθήνα ξεπερνά κατά πολύ τις 20.000, εν αντιθέσει προς τους ενεργούς μεσίτες που είναι κλάσμα αυτού του αριθμού, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι υπάρχουν και πολλοί, καλοί και έντιμοι νομικοί, οι οποίοι βρίσκουν λύσεις αντί να δημιουργούν κωλύματα στην ολοκλήρωση της διαδικασίας. Όσο λοιπόν η παράσταση παραμένει υποχρεωτική, δεν έχουμε παρά να συνεργαζόμαστε με εντίμους επαγγελματίες που έχουν αντίληψη της δυσκολίας ολοκληρώσεως μιας εμπορικής συμφωνίας, ενώ ταυτοχρόνως προασπίζονται τα συμφέροντα των πελατών τους με εντιμότητα και συνέπεια.

Το 2011 αποδεικνύεται η δυσκολότερη χρονιά έως τώρα για τον κλάδο των ακινήτων. Είναι στο χέρι και ημών των μεσιτών να επιλέξουμε, ενισχύσουμε και αναδείξουμε ικανούς, εντίμους και συνεπείς ανθρώπους παρεμφερών κλάδων.

Μια εξαιρετική εβδομάδα

Το ιστολόγιο που διαβάζετε γνώρισε πραγματικώς ιστορικές στιγμές την περασμένη εβδομάδα. Το κείμενο υποστήριξης στην παράταξη “Νέα Διοίκηση Μεσιτών” είχε πάνω από 350 μοναδικούς αναγνώστες, κάτι που σε σύνολο 478 ψηφισάντων  ασφαλώς είχε ενδιαφέρον. Μετά πάσης βεβαιότητος πάντως είχε σημαντική επιρροή στους συναδέλφους που μας ετίμησαν με την ψήφο τους.

Αυτό όμως που πραγματικώς με ικανοποίησε ήταν η κίνηση της Παρασκευής 10/6, όταν 748 μοναδικοί επισκέπτες διάβασαν το μπλογκ. Δεδομένου το πόσοι έχουμε μείνει να ασχολούμαστε με τα ακίνητα και τού ότι τα κείμενα που δημοσιεύτηκαν εκείνες τις ημέρες αφορούσαν πρακτικώς κυρίως μεσίτες, αυτό είναι ένα τωόντι εντυπωσιακό νούμερο.

Συνολικώς λοιπόν, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι έστω και εντός της κρίσεως, υπάρχει αρκετός κόσμος που διψά για πληροφόρηση.  Ίσως θα έπρεπε, όπως ορθώς ανέφερε σε σχόλιο της μια συνάδελφος, να βρούμε νέες ιδέες και προσεγγίσεις για το πώς συζητούμε και ερχόμαστε σε επαφή.

Οι αριθμοί, όπως τουλάχιστον αποτυπώθηκαν την περασμένη εβδομάδα στις αναγνώσεις,  δικαιολογούν μια σχετική συζήτηση.

Πίσω στο 2002-3

Μια που έχω ιδιαίτερο ενδιαφέρον στις διεθνείς αγορές, παρακολουθώ και από καιρού εις καιρόν σχολιάζω τον δείκτη S&P/Case-Shiller που αποτυπώνει τις κινήσεις των τιμών των κατοικιών στις ΗΠΑ. Προ καιρού, όταν ο δείκτης αυτός εμφάνισε μια άνοδο αναρωτήθηκα μάλιστα εάν αυτός θα ήταν Ο πυθμένας ή απλώς ένας τοπικός πυθμένας. Δυστυχώς φαίνεται ότι επικρατεί το δεύτερο σενάριο.

Τα στοιχεία που μόλις ανακοινώθηκαν δείχνουν ότι οι τιμές επέστρεψαν εκ νέου στα επίπεδα του 2002-3 και μάλιστα παρά την ιδιαιτέρως φθηνή χρηματοδότηση με πολύ χαμηλά επιτόκια για το δολλάριο, που συνεχίζει να παρέχει η Ομοσπονδιακή Τράπεζα στην εκεί οικονομία. Μόνο σε μια περιοχή (Ουάσιγκτον) κατεγράφη άνοδος ενώ ο δείκτης βρέθηκε περίπου στο προηγούμενο χαμηλό του το 2009 (ή ελαφρώς χαμηλότερα αν δε λάβουμε υπόψιν εποχιακές διαφορές).

Βρισκόμαστε λοιπόν μπροστά σε έναν διαγραμματικό σχηματισμό που θα μπορούσε να είναι διπλός πυθμένας, κάτι που από τεχνικής απόψεως σημαίνει ενδεχόμενο ανόδου. Κάτι τέτοιο όμως φαίνεται να συγκεντρώνει μικρές πιθανότητες, καθώς η κρίση στην κατοικία στην Αμερική αναμένεται να κρατήσει ακόμη.

Τι σημαίνει αυτό για τις δικές μας ακτές; Έχω ξαναπεί ότι η Ελλάδα έχει μια σειρά από σημαντικές δομικές διαφορές με τις αγγλοσαξωνικές χώρες, με κυριότερη ότι ο σχετικός δανεισμός μας ως προς την ακίνητη περιουσία είναι πολύ μικρότερος. Είναι ωστόσο προφανές ότι η οικονομία μας αντιμετωπίζει πολύ σημαντικότερες προκλήσεις. Έτσι, είναι δύσκολο να φανταστεί κανείς ότι η διαβλεπόμενη επιβράδυνση της οικονομίας στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού θα επιτρέψει να υπάρξουν πολύ καλύτερες προοπτικές για τη δική μας αγορά, ακόμη και εάν όλα τα ενδογενή προβλήματα λυθούν.

Το αδιαμφισβήτητο γεγονός είναι ότι οι τιμές στις ΗΠΑ βρίσκονται και πάλι στα επίπεδα του 2003 και δεν προβλέπεται ταχεία ανάκαμψη. Αυτό καλό είναι να το θυμόμαστε οι επαγγελματίες και όταν μιλάμε με ιδιοκτήτες και όταν δίνουμε τη γνώμη μας για το πόσο γρήγορα θα ανακάμψει η δική μας αγορά.

Μειώσεις μισθωμάτων

Με αφορμή την τηλεοπτική εμφάνιση στο δελτίο ειδήσεων του Αντέννα (ανοίγει νέο παράθυρο), πήρα πολλά μηνύματα μεταξύ των οποίων και μερικά -λιγότερα είναι η αλήθεια-  που μου επεσήμαναν ότι οι μεσίτες δεν πρέπει να μιλάμε ποτέ για μειώσεις τιμών.

Ομολογώ ότι αυτό με άφησε έκπληκτο. Πώς είναι δυνατόν να μιλάμε για διαρκή άνοδο όταν η γενική τάση είναι εμφανώς πτωτική και μάλιστα σε αγορές όπου εξομαλύνσεις τιμών είναι σαφώς ευπρόσδεκτες; Εάν ο Σολωμός έλεγε ότι πρέπει να μάθουμε να θεωρούμε “εθνικόν ό,τι είναι αληθές”, ίσως πρέπει σιγά-σιγά να είμαστε έτοιμοι να ακούμε τις γνώμες των ειδικών όπως αυτές αποτυπώνουν την κατάσταση της αγοράς.  Επεσήμανα εδώ και χρόνια ότι είχε αρχίσει η διαδικασία των ζητήσεων χαμηλοτέρων τιμών στα ενοίκια. Αυτό είναι απολύτως θεμιτό σε μια αγορά που πέφτει προκειμένου να προστατευθούν τα συμφέροντα και των ενοικιαστών, αλλά ΚΑΙ των ιδιοκτητών. Δεν (επαναλαμβάνω ΔΕΝ) είναι στο συμφέρον των ιδιοκτητών να ζητούν παραλόγως υψηλά μισθώματα και να κρατούν τα ακίνητά τους ξενοίκιαστα χάνοντας εισοδήματα. Έχω δει επανειλημμένως ιδιοκτήτες το τελευταίο διάστημα να ενοικιάζουν ιδιοκτησίες σε τιμές πολύ υποδεέστερες αυτών που τους είχαν προταθεί πέρυσι. Σε κάποιες περιπτώσεις μου λένε “έπρεπε να σε είχα ακούσει”, σε μερικές μια δύο μου είπαν ακόμη-ακόμη “έπρεπε να μας είχες πιέσει περισσότερο (!)”.

Εν πάση περιπτώσει, η διαδικασία μειώσεως ενοικίων είναι και απολύτως νόμιμη συμφώνως και προς δυο τελευταίες αποφάσεις του Αρείου Πάγου, αλλά και τα άρθρα του Αστικού Κώδικος και εντελώς λογική για αγορές που έχουν υποστή κατάρρευση στο τζίρο τους. Σε πραγματικούς όρους στο Κολωνάκι λ.χ. ενοικιάζουμε εκ νέου καταστήματα από 15 έως 50% κάτω (αναλόγως θέσεως και προβολής) εν σχέσει προς τα μισθώματα των “καλών” (για τους ιδιοκτήτες) εποχών. Και φυσικά, συνεχίζουμε να ενοικιάζουμε, απλώς ο ρυθμός δεν είναι ικανός (ακόμη) να απορροφήσει την αυξανόμενη προσφορά.

Είναι μια νέα κατάσταση, ταυτοχρόνως όμως είναι και μια μεγάλη ευκαιρία για όσους έχουν οικονομική επιφάνεια και επιθυμούν να τοποθετηθούν, να μπουν σε αγορές που έως πρότινος η είσοδος ήταν απαγορευτική λόγω υψηλού κόστους. Το 2011 θα αποδειχθεί, όπως λέγαμε πέρυσι σε μια συνάντηση,  έτος positioning, λήψεως δηλαδή καλών θέσεων από ισχυρούς παίκτες, εν όψει τέλους της βαθιάς υφέσεως στην οποία μπήκε η χώρα προ τριετίας. Και εάν χρειάζεται να επισημάνω το προφανές, ο κόσμος ψωνίζει στις εκπτώσεις…

ΠΩΛΕΙΤΑΙ: εξαιρετικά κρατικά πάγια

Πριν από μερικούς μήνες δεχθηκα ένα τηλεφώνημα από Παρίσι. Δημοσιογράφος της εφημερίδας “Le Monde” ήθελε να ρωτήσει περί των δηλώσεων Γερμανών πολιτικών σχετικώς με πωλήσεις νησιών. Απήντησα ότι τίποτα τέτοιο δεν έχει ανακοινωθεί. Λίγο αργότερα  η ίδια η Isabelle Rey-Lefebvre, κορυφή του οικονομικού ρεπορτάζ στην Γαλλία, ήρθε στην Αθήνα και μου πήρε συνέντευξη στο γραφείο μου, η οποία κατέληξε σ’ ένα άρθρο (ανοίγει νέο παράθυρο).

Με την Isabelle Rey-Lefebvre στο γραφείο "Πόλις".

Στην συνέντευξη, αλλά και καθώς πίναμε καφέ στον πεζόδρομο της Μηλιώνη, μου έκανε εντύπωση η διαπίστωσή της ότι η πώληση κρατικών παγίων είναι αναπόφευκτη για όλες τις υπερχρεωμένες Ευρωπαϊκές χώρες, κάτι που επίσης δημοσίευσε λίγο μετά. Θυμήθηκα την συνάντησή μας την Παρασκευή με τις άκομψες (για να το θέσω ευγενικά) δηλώσεις των εκπροσώπων των δανειστών του Δημοσίου. Και από τη μια τα σχόλια φίλων στο άλμπουμ της συνεντεύξεως στη Le Monde στο Facebook, από την άλλη μια γρήγορη ματιά στο διαδίκτυο αποδεικνύει ότι η υπόθεση την αξιοποιήσεως κρατικής περιουσίας έχει ήδη προχωρήσει (με παραχώρηση λ.χ. εκτάσεως ίσης προς το 6% της Ρόδου, ενώ άλλος κατάλογος δέκα προνομιούχων ακινήτων σε όλη τη χώρα  μόλις δημοσιοποιήθηκε).

Φαίνεται λοιπόν ότι οι Financial Times έχουν δίκιο ότι η ανάπτυξη των ακινήτων έχει επιλεγεί ως η ατμομηχανή για να επιστρέψει η χώρα στην ανάπτυξη, αλλά και να μειωθεί το τερατώδες κρατικό χρέος. Ασφαλώς η προσέλκυση ευπόρων αλλοδαπών στην εξοχική κατοικία παραμένει ζητούμενο εδώ και χρόνια. Είναι όμως κρίσιμο η “ανάπτυξη” να γίνει με αξιοπρεπείς όρους και όχι ως γενικευμένη εκποίηση όπου πλουτίζουν μόνον οι γνωστοί “παροικούντες την Ιερουσαλήμ” των κεντρικών εξουσιών. Το να γίνει η Ελλάς μια τεράστια τσιμεντοποιημένη Costa Brava για να πληρωθούν τόκοι δανείων σπατάλων προηγουμένων κυβερνήσεων σε τι και ποιούς θα ωφελήσει;