Μεσίτης πλέον σημαίνει ένοχος;

Καθώς το νομοσχέδιο προχωρά από στάδιο σε στάδιο, ένα άρθρο προβληματισμού σχετικά με την πλέον εξοφθάλμως προβληματική διάταξή του στο “Βήμα της Κυριακής” που θα κυκλοφορήσει αύριο 26 Φεβρουαρίου 2012.

“Μια τεράστια προσπάθεια μεταρρύθμισης του πλαισίου λειτουργίας της αγοράς ακινήτων ολοκληρώνεται με την δημοσιοποίηση του πολυνομοσχεδίου του Υπουργείου Ανάπτυξης. Συμμετείχα έντονα τα τελευταία δύο χρόνια στην προετοιμασία του και η όλη εμπειρία μου έχει αφήσει μια γλυκόπικρη γεύση. Η αγορά ακινήτων, η μεγαλύτερη αγορά μετά την αγορά χρέους, λειτουργούσε ως τώρα χωρίς κανόνες για τους επαγγελματίες της. Επί χρόνια ήταν πάγιο αίτημα των οργανωμένων τμημάτων του μεσιτικού χώρου να υπάρξει ένα πλαίσιο. Ανάμεσα στο μικροπολιτικό συνδικαλισμό και την αδιαφορία της Πολιτείας, όλα τα προηγούμενα σχέδια νόμου ατύχησαν. Εν τέλει, αυτό που δεν μπορέσαμε μόνοι μας το επέβαλε η Τρόικα που θέλει την αγορά μας υπό έλεγχο.

Εδώ όμως, όπως κ στους περισσότερους νόμους που είδα να φτιάχνονται με αφορμή τον διεθνή οικονομικό έλεγχο, υπήρξε μια παραφωνία: άλλα έλεγαν οι ξένοι και άλλα γίνονταν εδώ. Για τους μεσίτες για παράδειγμα, ζητήθηκε απελευθέρωση του επαγγέλματος. Το επάγγελμα όμως είναι ως τώρα απολύτως ελεύθερο. Οπότε, για πρώτη φορά μπαίνουν σοβαρότατοι περιορισμοί στην άσκησή του. Είναι αυτό κακό; Όχι απαραιτήτως, αν αυτός που γράφει το νόμο έχει ιδέα του πώς λειτουργεί η αγορά.

Για όποιον έχει διαβάσει το αρχικό κείμενο, το τωρινό νομοσχέδιο είναι μια τεράστια επιτυχία της κοινής λογικής. Με προσπάθεια και επιμονή, καταφέραμε να κάμψουμε απίθανες αντιλήψεις μαθητευόμενων και αρτηριοσκληρωτικών γραφειοκρατών που δεν είχαν ιδέα από τα προβλήματα και τις δυσκολίες της επιχειρηματικής καθημερινότητας στα ακίνητα. Το σχέδιο νόμου σε γενικές γραμμές θα μπορούσε να πραγματοποιήσει το όνειρο που και από εδώ έχω υπερασπισθεί με πάθος: ο τομέας των ακινήτων μπορεί να δημιουργήσει χιλιάδες επιχειρήσεις και δεκάδες χιλιάδες θέσεις εργασίας. Και ομολογώ ότι θα πανηγύριζα τις ουσιαστικές αλλαγές που έγιναν προς ένα νόμο λειτουργικό και εγγύτερα στα διεθνή πρότυπα εάν δεν υπήρχε μια δραματική αλλαγή της τελευταίας στιγμής.

Κάθε Έλληνας είναι αθώος μέχρις αποδείξεως του εναντίου, αλλά αυτό δε θα ισχύει για τους επαγγελματίες των ακινήτων. Έτσι, κανένας Έλληνας δεν τιμωρείται πριν δικαστεί εκτός εάν είναι ο κατηγορούμενος είναι μεσίτης, οπότε πρέπει να καταθέσει την άδειά του (άρθρο 198 παρ. 5) και να καταστραφεί οικονομικά ώσπου να δικαστεί, ίσως μετά από πολλά χρόνια. Και μάλιστα η διάταξη ισχύει μόνον για τους μεσίτες που έχουν έδρα στην Ελλάδα ενώ εξαιρούνται οι ξένοι. Ποιός απίθανος νους γλίστρησε αυτή τη διάταξη την τελευταία στιγμή στο νομοσχέδιο, αφού είχε ολοκληρωθεί η διαβούλευση;  Δεν αντιλαμβάνονται ότι αυτό αφήνει ανυπεράσπιστες τις ελληνικές επιχειρήσεις στον αθέμιτο ανταγωνισμό ή θα πρέπει να πιστέψουμε τους συνομωσιολόγους που λένε ότι ακριβώς οι ανταγωνιστικοί στους ξένους Έλληνες είναι ο στόχος αυτού του εδαφίου;

Προσωπικώς δεν πιστεύω στις θεωρίες συνομωσίας, αν και είμαι εξαιρετικώς ενοχλημένος από τη μεθόδευση. Σε τελευταία ανάλυση, αφού αόρατη χείρ γλίστρησε τελευταία στιγμή αυτή την απίθανη διάταξη, εναπόκειται στους βουλευτές πλέον να υπερασπισθούν τον προφανή κανόνα δικαίου και το Σύνταγμα. “

6%: μια δίκαιη αμοιβή για υψηλού επιπέδου μεσιτικές υπηρεσίες

Ξεκινάμε αύριο την διαφημιστική εκστρατεία σε εθνικό επίπεδο για το νέο πρόγραμμα αμοιβών 6% με μια πρώτη καταχώρηση στο ένθετο Real Estate  της Ναυτεμπορικής. Σε ένα περιβάλλον όπου ο ανταγωνισμός μας μειώνει δραστικώς τις απαιτήσεις του , ίσως αυτό ακούγεται παράλογο. Αντιθέτως, νομίζω ότι ακριβώς τώρα που ο ανταγωνισμός, κυρίως από ποικιλώνυμους παραμεσίτες, έχει αποδιαρθρωθεί και αδυνατεί να πουλήσει, τώρα είναι η στιγμή για διεθνούς επιπέδου επαγγελματικές υπηρεσίες να αμοιφθούν καταλλήλως.

Από την καταχώρηση στην Ναυτεμπορική της 13-10-2011

Ένα από τα μεγάλα προβλήματα της αγοράς της χώρας μας είναι οι ιδιαιτέρως χαμηλές αμοιβές που οδηγούν σε χαμηλής ποιότητος υπηρεσίες. Ήμουν τις προάλλες στη Σόφια, όπου ο μισθός ενός υπαλλήλου σε κατάστημα είναι 300 λέβα (περίπου 150Ευ) και τα συνήθη ποσοστά των μεσιτών 6% (3+3), όπως περίπου στην Αμερική. Πώς είναι δυνατόν εκεί, όπου ούτε η αγορά ούτε ο κλάδος είχε αξιόλογη παράδοση, να επιτυγχάνονται αξιοπρεπείς αμοιβές και στην Ελλάδα να υπάρχουν επαγγελματίες που ικανοποιούνται με 1% ή άνευ αμοιβής; Πώς ζουν;

Η απάντηση βεβαίως είναι προφανής: μειώνοντας τα έξοδα με τη μέθοδο του ετεροαπασχολουμένου σε παράλληλη εργασία  (σουβλατζής, περίπτεράς κοκ), πολλές φορές χωρίς καν άδεια, συμμετοχή σε συλλόγους ή στοιχειώδη εκπαίδευση.

Δε θα έκανα αυτό το βήμα εάν δεν ήμουν απολύτως σίγουρος από την εμπειρία μου και την ανάλυση της αγοράς ότι  το επάγγελμά μας δεν μπορεί να επιζήσει -εκτός των πολυτελών ή άλλων ακριβών ακινήτων- και να επεκταθεί εάν οι αμοιβή μας δεν φθάσει σε διεθνή επίπεδα. Εάν όλοι οι συμμετέχοντες στον κλάδο πλήρωναν τα έξοδα που έχει ένα γραφείο και τους αντιστοιχούντες φόρους και τέλη, δεν έχω αμφιβολία ότι κανείς δεν θα διαφωνούσε.

Αλλά, καθώς οι ημέρες της εκτέταμένης φοροδιαφυγής και της παραμεσιτείας αργά ή γρήγορα τελειώνουν, δεν υπάρχει άλλη λύση από την δίκαιη ανταμοιβή του επαγγελματία.

Αντιλαμβάνομαι ότι πολλοί συνάδελφοι θα διαφωνήσουν ή  θα κατακρίνουν το νέο μας πρόγραμμα ή και θα μας θεωρήσουν τρελούς. Σε αυτούς τους συναδέλφους,  προτείνω να κόψουν το απόκομμα ή να αντιγράψουν τη διαφήμισή μας και να πάνε με αυτή να δείξουν στους πελάτες τους πόσο πιο συμφέρουσες είναι οι δικές τους τιμές.

Η κρίση αποτελεί μοναδική ευκαιρία για τους επαγγελματίες να ζητήσουμε αξιοπρεπείς αμοιβές για την αποτελεσματικότητα μας. Άλλωστε εάν δεν έχουμε αποτέλεσμα δεν πληρωνόμαστε. Και αυτό είναι η τιμιότερη συμφωνία στον κόσμο.

Το τέλος της μεσιτείας (;)

Καθώς η χώρα διολισθαίνει σε όλο και βαθύτερη ύφεση και ο αριθμός αγοραπωλησιών έχει υποστή κατάρρευση, οι φωνές που ανακοινώνουν το τέλος του κλάδου μας εντείνονται. Ένα τέτοιο κρούσμα έζησα τις προάλλες με την  ”ανακάλυψη” ενός συναδέλφου ότι τα “έξυπνα τηλέφωνα” (smartphones) έχουν μια εφαρμογή που βρίσκει τα διαθέσιμα ακίνητα σε κάθε τόπο. Έτσι μπορεί ο κάθε ενδιαφερόμενος με ένα απλό κλίκ να βρεί εκατοντάδες επιλογές σε συγκεκριμένη ακτίνα από το σημείο που βρίσκεται.

Φανταστείτε λοιπόν ένα νεαρό ζευγάρι που κατεβαίνει μια βόλτα στο Κολωνάκι για καφέ και αποφασίζει ότι θέλει να αγοράσει το επόμενο σπίτι του εδώ. Πολύ απλώς μπαίνει στην εφαρμογή και, αυτή τη στιγμή που μιλάμε, έχει περίπου 1500 επιλογές στη διάθεσή του.

Οθόνη από iPhone που τρέχει το πρόγραμμα ανευρέσεως διαθεσίμων ακινήτων.

Κατόπιν, μπορεί να μπεί στις αγγελίες αναλυτικώς και να δεί λεπτομέρειες, περιλαμβανομένης της ακριβούς τοποθεσίας του ακινήτου, όπως την δίνουν οι ιδιοκτήτες. Και φυσικά, εάν το ακίνητο διαφημίζεται και από τον ιδιοκτήτη και μεσιτικά γραφεία, να επιλέξει απευθείας τον ιδιοκτήτη.

Αυτό λοιπόν ήταν η αφορμή για την τελευταία “έκρηξη” συναδέλφου, ότι ήρθε το τέλος του κλάδου μας, αφού οι αγοραστές θα μπορούν να βρίσκουν εύκολα και γρήγορα τις λεπτομέρειες των πωλητών χωρίς ανάγκη διαμεσολαβήσεως. Ο καλός συνάδελφος τα έβαλε περαιτέρω με την εταιρεία που ανέπτυξε το συγκεκριμένο λογισμικό, την οποία θεωρεί κατά κάποιον τρόπο υπεύθυνη για το κλείσιμο εκατοντάδων μεσιτικών λόγω της τιμολογιακής πολιτικής που εφήρμοσε στις έντυπες αγγελίες. “Τελειώσαμε”, είπε με σπασμένη φωνή, “μας τελειώνουν, σφάζουν την κότα που τους γεννούσε τα χρυσά αυγά τώρα που πια δεν μπορούμε να πληρώνουμε αγγελίες. Δεν ξέρω κι εγώ πόσα λεφτά τους έχω δώσει όλα αυτά τα χρόνια και αυτό είναι το ευχαριστώ.”

 Άκουγα τον συνάδελφο με κατανόηση μεν, ελαφρά έκπληξη δε. Διαφωνώ μαζί του και με τέτοιου είδους δηλώσεις. Παρόμοιες εφαρμογές είναι πρωτοποριακές. Σε μια ελεύθερη αγορά οι προμηθευτές δεν κινούνται απαραιτήτως με βάση συναισθηματικά κριτήρια και  πολύ καλώς πράττουν εάν νομίζουν ότι θα βγάλουν περισσότερα χρήματα να προσπαθούν, ιδιαιτέρως που ο κλάδος παραμένει χωρίς ουσιαστική αντίδραση στα τεκταινόμενα.

Η κυριότερη αντίρρηση μου όμως είναι στην απαράδεκτη εξάρτηση του κλάδου μας από τις αγγελίες. Είναι πολύ λογικό για κάποιον εξαρτημένο να τον εκμεταλλεύονται. Η λύση δεν είναι η διαπραγμάτευση καλύτερων όρων προμήθειας του εξαρτησιογόνου, η λύση είναι η απεξάρτηση.

Πουθενά στον κόσμο, πλην υπαναπτύκτων οικονομιών, δεν έχουν κερδοφόρο οικονομικό αποτέλεσμα οι αγγελίες. Σε μικρότερο βαθμό παρεμφερείς διαπιστώσεις ισχύουν και για τις ηλεκτρονικές αγγελίες. Ακόμα και στις ΗΠΑ, όπου το διαδίκτυο κυριαρχεί, οι αγοραστές που έρχονται μέσω διαδικτύου δεν ξεπερνούν το 10%, σύμφωνα με τα στοιχεία της NAR.

Τα μυστικά της επιτυχίας είναι αλλού: στην εκπαίδευση, τον επαγγελματισμό και τη συνεργασία επί τη βάσει αυστηρής δεοντολογίας. Πράγματι, ο συνάδελφος έχει κατά κάποιον τρόπο δίκαιο, οι προμηθευτές στην Ελλάδα μοιάζει να στραγγαλίζουν μια ώρα αρχύτερα τον παλαιό τύπο αυτοδίδακτου μεσίτη που τους θησαύρισε(-αμε) τα προηγούμενα χρόνια. Είναι το τέλος της παλαιού τύπου μεσιτείας, αλλά όχι το τέλος της μεσιτείας.

Για μια άλλου τύπου επαγγελματική μεσιτεία μάλιστα, ίσως απλώς αυτή η πίεση να επιταχύνει τις εξελίξεις.

Ο κλαυθμός (και) των δικηγόρων

Πολύ ενδιαφέροντα στοιχεία παρουσίαστηκαν από τον Πρόεδρο του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών σχετικώς προς τον αριθμό των παραστάσεων που πραγματοποίησαν τα μέλη του. Αναλυτικότερα, σύμφωνα με το σχετικό δημοσίευμα η πορεία υπήρξε η εξής:

- Το 2007 έγιναν 92.200 παραστάσεις

- Το 2008 έγιναν 85.626 παραστάσεις

- Το 2009 έγιναν 72.364 παραστάσεις

- Το 2010 έγιναν 63.754 παραστάσεις

- Το 2011 και μέχρι σήμερα 24.538 παραστάσεις

Βλέπουμε λοιπόν ραγδαία πτώση των παραστάσεων που, επειδή στην Ελλάδα είναι υποχρεωτικές, αντανακλούν την ραγδαία πτώση του αριθμού των μεταβιβάσεων.  Είναι κατ’αρχήν άξιο σχολιασμού ότι λόγω της μεγάλης ισχύος των δικηγόρων στο Κοινοβούλιο και την διοίκηση, στο έως τώρα κρατικιστικό μοντέλο της χώρας, η παράσταση τους με κεντρικώς ρυθμιζόμενες αμοιβές είναι υποχρεωτική, σε αντίθεση με πολλές άλλες χώρες.  Η αλήθεια είναι ότι η έως τώρα χαώδης πραγματικότητα στον τομέα των ακινήτων, με τις συστηματικές προσπάθειες συντεχνιακών συμφερόντων κατά του Κτηματολογίου, δημιουργεί εκ των πραγμάτων αυτή την ανάγκη. Ας ελπίσουμε ότι η νέα πραγματικότητα θα επιτρέψει και στη χώρα μας οι μεταβιβάσεις να γίνονται εύκολα, γρήγορα και προπαντός φθηνότερα, για την πλειοψηφία των ακινήτων με την εξειδικευμένη συνδρομή των νομικών να χρειάζεται μόνον σε ιδιαίτερες περιπτώσεις.

Ειλικρινώς δεν με παραξενεύει που κάποιοι δικηγόροι δεν έχουν κάνει ούτε μια παράσταση.  Εξ όσων γνώρισα, σε κάποιους μόνον θα εμπιστευόμουν ως ιδιοκτήτης ή αγοραστής την τύχη μιας συμφωνίας μου.

Κάθε επαγγελματίας μεσίτης ακινήτων έχει να διηγηθεί πολλές ιστορίες με πρωταγωνιστές δικηγόρους που χάλασαν συμφωνίες που με κόπο είχαν δομηθεί, για να μην πω για ιστορίες απίστευτης αμελείας ή ασυνέπειας  ή άλλες περιπτώσεις στις οποίες ο δικηγόρος θεωρούσε εαυτόν (παρα)μεσίτη. Αλλά, καθώς στο ίδιο δημοσίευμα φαίνεται ότι ο αριθμός των ενεργών δικηγόρων στην Αθήνα ξεπερνά κατά πολύ τις 20.000, εν αντιθέσει προς τους ενεργούς μεσίτες που είναι κλάσμα αυτού του αριθμού, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι υπάρχουν και πολλοί, καλοί και έντιμοι νομικοί, οι οποίοι βρίσκουν λύσεις αντί να δημιουργούν κωλύματα στην ολοκλήρωση της διαδικασίας. Όσο λοιπόν η παράσταση παραμένει υποχρεωτική, δεν έχουμε παρά να συνεργαζόμαστε με εντίμους επαγγελματίες που έχουν αντίληψη της δυσκολίας ολοκληρώσεως μιας εμπορικής συμφωνίας, ενώ ταυτοχρόνως προασπίζονται τα συμφέροντα των πελατών τους με εντιμότητα και συνέπεια.

Το 2011 αποδεικνύεται η δυσκολότερη χρονιά έως τώρα για τον κλάδο των ακινήτων. Είναι στο χέρι και ημών των μεσιτών να επιλέξουμε, ενισχύσουμε και αναδείξουμε ικανούς, εντίμους και συνεπείς ανθρώπους παρεμφερών κλάδων.

Πίσω στο 2002-3

Μια που έχω ιδιαίτερο ενδιαφέρον στις διεθνείς αγορές, παρακολουθώ και από καιρού εις καιρόν σχολιάζω τον δείκτη S&P/Case-Shiller που αποτυπώνει τις κινήσεις των τιμών των κατοικιών στις ΗΠΑ. Προ καιρού, όταν ο δείκτης αυτός εμφάνισε μια άνοδο αναρωτήθηκα μάλιστα εάν αυτός θα ήταν Ο πυθμένας ή απλώς ένας τοπικός πυθμένας. Δυστυχώς φαίνεται ότι επικρατεί το δεύτερο σενάριο.

Τα στοιχεία που μόλις ανακοινώθηκαν δείχνουν ότι οι τιμές επέστρεψαν εκ νέου στα επίπεδα του 2002-3 και μάλιστα παρά την ιδιαιτέρως φθηνή χρηματοδότηση με πολύ χαμηλά επιτόκια για το δολλάριο, που συνεχίζει να παρέχει η Ομοσπονδιακή Τράπεζα στην εκεί οικονομία. Μόνο σε μια περιοχή (Ουάσιγκτον) κατεγράφη άνοδος ενώ ο δείκτης βρέθηκε περίπου στο προηγούμενο χαμηλό του το 2009 (ή ελαφρώς χαμηλότερα αν δε λάβουμε υπόψιν εποχιακές διαφορές).

Βρισκόμαστε λοιπόν μπροστά σε έναν διαγραμματικό σχηματισμό που θα μπορούσε να είναι διπλός πυθμένας, κάτι που από τεχνικής απόψεως σημαίνει ενδεχόμενο ανόδου. Κάτι τέτοιο όμως φαίνεται να συγκεντρώνει μικρές πιθανότητες, καθώς η κρίση στην κατοικία στην Αμερική αναμένεται να κρατήσει ακόμη.

Τι σημαίνει αυτό για τις δικές μας ακτές; Έχω ξαναπεί ότι η Ελλάδα έχει μια σειρά από σημαντικές δομικές διαφορές με τις αγγλοσαξωνικές χώρες, με κυριότερη ότι ο σχετικός δανεισμός μας ως προς την ακίνητη περιουσία είναι πολύ μικρότερος. Είναι ωστόσο προφανές ότι η οικονομία μας αντιμετωπίζει πολύ σημαντικότερες προκλήσεις. Έτσι, είναι δύσκολο να φανταστεί κανείς ότι η διαβλεπόμενη επιβράδυνση της οικονομίας στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού θα επιτρέψει να υπάρξουν πολύ καλύτερες προοπτικές για τη δική μας αγορά, ακόμη και εάν όλα τα ενδογενή προβλήματα λυθούν.

Το αδιαμφισβήτητο γεγονός είναι ότι οι τιμές στις ΗΠΑ βρίσκονται και πάλι στα επίπεδα του 2003 και δεν προβλέπεται ταχεία ανάκαμψη. Αυτό καλό είναι να το θυμόμαστε οι επαγγελματίες και όταν μιλάμε με ιδιοκτήτες και όταν δίνουμε τη γνώμη μας για το πόσο γρήγορα θα ανακάμψει η δική μας αγορά.

Μειώσεις μισθωμάτων

Με αφορμή την τηλεοπτική εμφάνιση στο δελτίο ειδήσεων του Αντέννα (ανοίγει νέο παράθυρο), πήρα πολλά μηνύματα μεταξύ των οποίων και μερικά -λιγότερα είναι η αλήθεια-  που μου επεσήμαναν ότι οι μεσίτες δεν πρέπει να μιλάμε ποτέ για μειώσεις τιμών.

Ομολογώ ότι αυτό με άφησε έκπληκτο. Πώς είναι δυνατόν να μιλάμε για διαρκή άνοδο όταν η γενική τάση είναι εμφανώς πτωτική και μάλιστα σε αγορές όπου εξομαλύνσεις τιμών είναι σαφώς ευπρόσδεκτες; Εάν ο Σολωμός έλεγε ότι πρέπει να μάθουμε να θεωρούμε “εθνικόν ό,τι είναι αληθές”, ίσως πρέπει σιγά-σιγά να είμαστε έτοιμοι να ακούμε τις γνώμες των ειδικών όπως αυτές αποτυπώνουν την κατάσταση της αγοράς.  Επεσήμανα εδώ και χρόνια ότι είχε αρχίσει η διαδικασία των ζητήσεων χαμηλοτέρων τιμών στα ενοίκια. Αυτό είναι απολύτως θεμιτό σε μια αγορά που πέφτει προκειμένου να προστατευθούν τα συμφέροντα και των ενοικιαστών, αλλά ΚΑΙ των ιδιοκτητών. Δεν (επαναλαμβάνω ΔΕΝ) είναι στο συμφέρον των ιδιοκτητών να ζητούν παραλόγως υψηλά μισθώματα και να κρατούν τα ακίνητά τους ξενοίκιαστα χάνοντας εισοδήματα. Έχω δει επανειλημμένως ιδιοκτήτες το τελευταίο διάστημα να ενοικιάζουν ιδιοκτησίες σε τιμές πολύ υποδεέστερες αυτών που τους είχαν προταθεί πέρυσι. Σε κάποιες περιπτώσεις μου λένε “έπρεπε να σε είχα ακούσει”, σε μερικές μια δύο μου είπαν ακόμη-ακόμη “έπρεπε να μας είχες πιέσει περισσότερο (!)”.

Εν πάση περιπτώσει, η διαδικασία μειώσεως ενοικίων είναι και απολύτως νόμιμη συμφώνως και προς δυο τελευταίες αποφάσεις του Αρείου Πάγου, αλλά και τα άρθρα του Αστικού Κώδικος και εντελώς λογική για αγορές που έχουν υποστή κατάρρευση στο τζίρο τους. Σε πραγματικούς όρους στο Κολωνάκι λ.χ. ενοικιάζουμε εκ νέου καταστήματα από 15 έως 50% κάτω (αναλόγως θέσεως και προβολής) εν σχέσει προς τα μισθώματα των “καλών” (για τους ιδιοκτήτες) εποχών. Και φυσικά, συνεχίζουμε να ενοικιάζουμε, απλώς ο ρυθμός δεν είναι ικανός (ακόμη) να απορροφήσει την αυξανόμενη προσφορά.

Είναι μια νέα κατάσταση, ταυτοχρόνως όμως είναι και μια μεγάλη ευκαιρία για όσους έχουν οικονομική επιφάνεια και επιθυμούν να τοποθετηθούν, να μπουν σε αγορές που έως πρότινος η είσοδος ήταν απαγορευτική λόγω υψηλού κόστους. Το 2011 θα αποδειχθεί, όπως λέγαμε πέρυσι σε μια συνάντηση,  έτος positioning, λήψεως δηλαδή καλών θέσεων από ισχυρούς παίκτες, εν όψει τέλους της βαθιάς υφέσεως στην οποία μπήκε η χώρα προ τριετίας. Και εάν χρειάζεται να επισημάνω το προφανές, ο κόσμος ψωνίζει στις εκπτώσεις…

Μια ιστορική ημέρα

Πολλές φορές συναντάω την έκπληξη γνωστών και φίλων όταν λέω με τι ασχολούμαι. Στην Ελλάδα, βάσει παλαιότερης έρευνας, η έννοια “μεσίτης” χαίρει αντίστοιχης εκτιμήσεως με τον συμπαθή κλάδο των αυτοκινητιστών ταξί (ευτυχώς όμως, όπως λέει χαριτολογώντας μια συνάδελφος, κάπως μεγαλύτερης εκτιμήσεως από τις… κατσαρίδες). Κι όμως, ο πολιτισμός μας έχει αποδώσει τον όρο “μεσίτις” σ’ένα πρόσωπο τόσο σεβάσμιο όπως η Παναγία. Δυστυχώς, περιττό να πω ότι κανείς δεν βλέπει τον κλάδο σαν “παναγίες”, κάθε άλλο.

Μετά από λίγα χρόνια δραστηριοποιήσεως στην Ελλάδα, μπορώ να καταλάβω γιατί συμβαίνει αυτό: δεν υπάρχουν κοινά αποδεκτές διαδικασίες, μεθοδολογία ούτε καν ορολογία. Όποιος θέλει περίπου αυτοανακηρύσσεται “μεσίτης” πολλές φορές με ανομολογητο στόχο “την καλή” ή “την αρπαχτή” και ως εκ τούτου ολέθρια αποτελέσματα. Μιλάμε ωστόσο για έναν κλάδο που στο εξωτερικό έχει τέτοια δύναμη, ώστε να βρίσκεται στην αιχμή του δόρατος των οικονομιών, μαζί με τους άλλους επαγγελματίες όπως δικηγόροι, ιατροί και λογιστές. Αποτελεί όμως ζητούμενο πώς θα λειτουργήσει η “βιομηχανία” του Real Estate και στην Ελλάδα πέρα από αυτοδίδακτα μικρομάγαζα που σήμερα υπάρχουν και αύριο όχι.

Επειδή κάνω αυτές τις σκέψεις χρόνια και επειδή τίποτα δε φαίνεται να κινείται στο τέλμα (και) του κλάδου, δεν μπορώ να κρύψω την συγκίνησή μου με την ολοκλήρωση σήμερα ενός επίπονου και δύσκολου, αλλά ελπίζω καθοριστικού για το μέλλον Έργου, την ανακοινωση του Ευρωπαϊκού Προτύπου ΕΝ 15733 και για την Ελλάδα. Επιτέλους, έχουμε ολοκληρώσει το Πρότυπο για την Τυποποίηση των διαδικασιών και προχωράμε στην Πιστοποίηση Επαγγελματιών Μεσιτών με την βοήθεια του Ελληνικού Οργανισμού Τυποποιήσεως (ΕΛΟΤ). Η σημαντική και επίπονη, αλλά ταυτόχρονα και γεμάτη έμπνευση και μεράκι δουλειά που έκανε η Ομάδα Έργου για το Ευρωπαίκό Πρότυπο από πέρυσι (Ι Σαριδάκης, Μ. Σταυροπούλου, Γ. Σιταρας, βασικός συντελεστής που δυστυχώς σήμερα έλειπε, Μ. Σεργάκης κι εγώ), έφτασε σήμερα σ’ένα βασικό στάδιο ολοκληρώσεως με την υπογραφή του Μνημονίου με τον ΕΛΟΤ.

Η Ομάδα Έργου σ'ενα διάλειμμα. Από δεξιά (καθήμενοι) Μ. Σεργάκης, Μ. Σταυροπούλου, Γ. Σιταράς, (όρθιοι) Ι. Σαριδάκης, Κ. Θεοδωρίδης

Το Ευρωπαϊκό Πρότυπο, που εφαρμόζεται ήδη σε 31 χώρες, έρχεται και στην Ελλάδα. Οι διασυνοριακές συνεργασίες και δουλειές, αλλά και οι εντός των συνόρων ανταλλαγές θα μπορούν επιτέλους να γίνονται με μέθοδο και σεβασμό στα δικαιώματα και του καταναλωτού και του επαγγελματία μεσίτου. Προβλέπεται επίσης να δημιουργηθεί και Μητρώο Πιστοποιημένων Μεσιτών, ώστε να γνωρίζει ο καταναλωτής ποιός είναι τι, να διαπραγματεύεται αντιστοίχως την αμοιβή για τις υπηρεσίες του, αλλά και να μπορεί να υποβάλει τα παράπονά του, γνωρίζοντας ότι κάποιος θα τα ακούσει.

Από την υπογραφή του Μνημονίου ΣΕΚ-ΕΛΟΤ: Χ. Π. Ζακολίκος Διευθύνων Συμβουλος ΕΛΟΤ, Μαριάννα Σταυροπούλου Πρόεδρος ΣΕΚ, Κοσμάς Θεοδωρίδης, Ομάδα Έργου Ευρωπαϊκού Προτύπου

Θα πάρει χρόνια για να αλλάξει ο κλάδος μας και να φθάσει στην επιρροή και τη θέση που έχει σε άλλες χώρες. Αλλά, σήμερα στο κτήριο του ΕΛΟΤ στη Λεωφόρο Κηφισού, έγινε ένα σημαντικό βήμα εμπρός.

Επενδύσεις ευκαιρίας σε ακίνητα

Δεν είναι μυστικό ότι στην αγορά πληθαίνουν οι επενδύσεις ευκαιρίας ή επενδύσεις εκποιήσεως (και οι δύο όροι αποδίδουν εναλλακτικώς το αγγλικό distress investment). Ένα ενδιαφέρον κομμάτι για το θέμα με δική μου συμβολή δημοσίευσε η ΗΜΕΡΗΣΙΑ (ανοίγει νέο παράθυρο).

“

Του Λεωνίδα Λιάμη 

Μορφή χιονοστιβάδας λαμβάνει το φαινόμενο των «εκπτώσεων» και των πωλήσεων μεγάλων ακινήτων σε χαμηλές τιμές, καθώς οι αγοραπωλησίες έχουν «βαλτώσει», υποχωρώντας στο περίπου 20% των επιδόσεων του 2005, όταν είχαν «πιάσει ταβάνι». Την ίδια στιγμή, οι ανάγκες για ρευστότητα, οι οποίες αυξάνονται καθημερινά, οδηγούν ακόμη και σε πωλήσεις επιχειρήσεων σε εξαιρετικά τιμές… ευκαιρίας, κυρίως σε περιπτώσεις όπου επιχειρείται από τους πωλητές να αποφευχθούν τα χειρότερα.

Μετρητά
«Το μετρητό είναι βασιλιάς», τονίζει, στην «Η», ο Κοσμάς Θεοδωρίδης της Polis-Acropolis real estate, συμπληρώνοντας πως ιδιαίτερα μετά την παρέμβαση του ΔΝΤ και την υπογραφή του Μνημονίου από την Ελλάδα «έχουμε έξαρση ενδιαφέροντος από αλλοδαπά επενδυτικά σχήματα, που έχουν ειδίκευση σε επενδύσεις distressed properties».

Ενδεικτικό της τάσης που καταγράφεται είναι το γεγονός ότι, κατά τον κ. Θεοδωρίδη, επενδυτικό αμερικανοϊσραηλινό fund με έδρα στις ΗΠΑ, επιδιώκει να τοποθετηθεί σε επιχειρήσεις και κτήρια στάθμευσης στην Αθήνα, ενώ ενδιαφέρον εκδηλώνεται και από αντίστοιχα σχήματα από το Λονδίνο. «Για ένα ακίνητο το οποίο ξεκίνησε με ζητούμενη τιμή στα 10 εκατ. ευρώ, τώρα έχουμε καταλήξει να το διαπραγματευόμαστε κάτω από τα μισά», επισήμανε για να προσθέσει: «Αντιστοίχως, υπάρχουν εκτάσεις σε νησιά κάτω από την αντικειμενική αξία, τα οποία έχουν προσελκύσει το ενδιαφέρον και ήδη εξετάζονται από ανάλογους οργανισμούς με έδρα στο Λονδίνο». Στο «μικροσκόπιο» έχουν τεθεί και ξενοδοχειακές μονάδες, όπου, όμως, οι ζητήσεις επικεντρώνονται στα πλέον τουριστικά νησιά, ενώ η προσφορά έρχεται από παντού.

Δυστοκία
Στα προβλήματα που φέρει η μεγάλη δυστοκία ρευστοποίησης ακινήτων, εξάλλου, αναφέρθηκε πριν από λίγες ημέρες και ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών και Οικοδομικών Επιχειρήσεων Ελλάδος (ΟΜΚΟΕΕ). Σύμφωνα με τον κ. Δ. Καψιμάλη, πριν από λίγες ημέρες εταιρεία του κλάδου με χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας άνω των 250 εκατ. ευρώ αναγκάστηκε να προσφύγει στο άρθρο 99 του πτωχευτικού κώδικα, ενώ άλλος γνωστός επιχειρηματίας με μακρόχρονη εμπειρία στο real estate υποχρεώθηκε να εκχωρήσει ακίνητο αξίας 20 εκατ. ευρώ έναντι μόλις 8,5 εκατ. ευρώ για να αποκτήσει ρευστότητα.

Παράλληλα, πηγές από την κτηματαγορά επιμένουν πως τις τελευταίες μέρες εταιρεία ανάπτυξης και διαχείρισης ακινήτων, που έψαχνε τρόπους για να αντεπεξέλθει στον δανεισμό της (σ.σ. λέγεται πως είναι ύψους 100 εκατ. ευρώ), βρήκε τελικά σωτηρία σε γνωστό Ελληνα επιχειρηματία και έλυσε το άμεσο πιεστικό της πρόβλημα. Χρειάστηκε, ωστόσο, να μεταβιβάσει ένα ακίνητο επιφάνειας 18.000 τ.μ. στην περιοχή κοντά στην έξοδο για το Ολυμπιακό Χωριό, στο ύψος που είναι κτήριο του Λαϊνόπουλου, στην Αθήνα, αλλά και ακίνητα στην Εκάλη και σε άλλα σημεία της Αττικής.

Οι φήμες θέλουν, επίσης, το περασμένο καλοκαίρι να έχουν αποκτηθεί από Ελληνοκαναδό επιχειρηματία κάποιες χιλιάδες στρέμματα στο νησί της Ίου, ενώ και στη Μύκονο λέγεται πως περί τα 6.000 – 7.000 στρέμματα άλλαξαν χέρια κάτω από την πίεση για εύρεση ρευστού.”

Αντίρροπες δυνάμεις

Η τάση της αγοράς είναι στην πραγματικότητα μία: διορθωτική προς τα κάτω. Εκτός από την κακή χρηματοδοτική κατάσταση της αγοράς, διάφορα γεγονότα συμβάλουν με τον τρόπο τους στην επιτάχυνση των διαδικασιών. Έτσι η απόφαση της Κυβερνήσεως να μειώσει μονομερώς τα ενοίκια των κτηρίων του Δημοσίου κατά 20% τουλάχιστον, έδωσε τον τόνο για ευρύτερες μειώσεις ενοικίων. Και τα ενοίκια βεβαίως είναι στενά συνδεδεμένα με τις τιμές πωλήσεως, ειδικά για ακίνητα που παραδοσιακώς είναι δέκτες επενδυτικών κεφαλαίων.

Κι ενώ αναρωτιόμαστε πλέον που θα είναι ο πυθμένας ή ακόμη χειρότερα, εάν η αγορά θα βρεθεί σε κάποια φάση σε οξεία πτώση στην οποία ο πυθμένας θα μετατίθεται όλο και χαμηλότερα, μια δικαστική απόφαση ήρθε να θέσει κάποια όρια. Ο Άρειος Πάγος λοιπόν απεφάσισε ότι αγοραπωλησίες που γίνονται σε τιμές χαμηλότερες των αντικειμενικών είναι αισχροκερδείς και άκυρες. Αυτή η απόφαση είναι εξαιρετικώς σημαντική και πρακτικώς, αλλά και ψυχολογικώς.  Πρακτικώς, αποκλείει το ενδεχόμενο να γίνουν τέτοιες πράξεις, ή καλύτερα, τουλάχιστον να γραφούν στα συμβόλαια, διότι κανείς δε θέλει να δίνει τα χρήματά του για άκυρα συμβόλαια.

Ψυχολογικώς, δίνει ένα σημείο αναφοράς για το μέχρι που θα πρέπει να φτάνει το παζάρι της τιμής. Έτσι η ενδιαφέρουσα ιδιαιτερότητα της Ελλάδος ως προς της αντικειμένικές αξίες, μπορεί να λειτουργήσει ώς σημαντική αντίσταση στην πτώση τιμών. Ασφαλώς, τα περιθώρια μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών είναι σε αυτή την φάση ακόμη μεγάλα, οπότε αυτό δεν πρόκειται να ανατρέψει την κύρια, πτωτική, τάση της αγοράς.

Σε κάθε περίπτωση, σε φάσεις έντονης κρίσης, οι ημικρατικώς οριζόμενες τιμές των ακινήτων μπορεί να αναχαιτίσουν την πτώση και να διατηρήσουν το ψυχολογικό πλεονέκτημα των ακινήτων ως “ασφαλούς” επενδύσεως. από την άλλη, η παρεμπόδιση της δραστικότερης διορθώσεως τιμών θα έχει ενδεχομένως συνεχιζόμενες συνέπειες στον αριθμό των αγοραπωλησιών, ιδιαιτέρως όσο η αγορά πάσχει απο χρηματοδότηση.

Μετά την παραλίγο κατάρρευση

Η Ελλάδα έζησε και ζεί ιστορικές στιγμές.

Πριν δυο εβδομάδες το ελληνικό τραπεζικό σύστημα βρέθηκε,  συμφωνα με πληροφορίες,  κοντά στο χείλος της αβύσσου. Την Τρίτη, το χρηματιστήριο είχε το δικό του κράχ, που υπό παρόμοια μορφή επαναλήφθηκε και την περασμένη εβδομάδα.  Είχε προηγηθεί βεβαίως η μαζική απόσυρση καταθέσεων, κυρίως σε φυσική μορφή χαρτονομισμάτων, υπό τον φόβο ότι η Ελλάδα θα εγκαταλείψει την Ευρωζώνη.  Δυο εβδομάδες αργότερα, η μετοχική αγορά κλείνει σήμερα με κέρδη σχεδόν 10%. Το πακέτο βοηθείας προς την Ελλάδα έχει συμφωνηθεί και η Ευρωπαϊκή Kεντρική Τράπεζα ετοιμάζεται να ρίξει μερικές εκατοντάδες δισεκατομμύρια Ευρώ για να μην καταρρεύσουν οι οικονομίες κυρίως του Νότου της Ευρωζώνης.

Τι θα σημάνουν όλα αυτά για τα ακίνητα; Προς το παρόν, βλέπουμε τις επιπτώσεις μόνον του κύματος αρνητικών ειδήσεων. Και αυτό είναι κάτι που μάλλον θα κρατήσει για αρκετό καιρό,  όσο η αβεβαιότητα διαρκεί. Ταυτοχρόνως όμως, αρκετοί κεφαλαιούχοι που φοβούνται πλέον όχι την αποχώρηση της Ελλάδος από την Ευρωζώνη, αλλά το μέλλον του Ευρώ, αρχίζουν να ψάχνουν ευκαιρίες τοποθετήσεων.  Αυτοί θα κρατήσουν την αγορά ζωντανή κατά τη διάρκεια της φάσεως της οξείας πτώσεως των τιμών που βρίσκεται εν εξελίξει.

Βλέπετε, αν και στην Ελλάδα οι κρίσεις ακινήτων είναι ιστορικώς σπάνιες, στις χώρες που έχουν συχνότητα ανά μια-δύο δεκαετίες η συνταγή επιτυχίας των επαγγελματιών της αγοράς είναι γνωστή: επαγγελματική συνέπεια και συνεργασία.  Και ενώ η φάση της οξείας διορθώσεως των τιμών είναι μπροστά μας, καλό είναι να θυμομαστε ότι στις χώρες που η κρίση χτύπησε πρώτες, τα πράγματα έχουν αρχίσει να σταθεροποιούνται και οι τιμές ανακάμπτουν.

Στην Ελλάδα, έχουμε ακόμη δρόμο, καθώς η πορεία της αγοράς δεν εξαρτάται μόνον από την υγεία της οικονομίας, αλλά και από τα δυσβάστακτα φορολογικά μέτρα που ετοιμάζονται για τα ακίνητα. Καθώς αναγγέλονται διαδοχικές αυξήσεις των αντικειμενικών, δεν είναι τυχαίο ότι όλο και περισσότερα ακίνητα με ζητούμενη τιμή κάτω από την αντικειμενική φθάνουν στα γραφεία μας.

Όπως έλεγα στην αρχή, η Ελλάδα ζεί και θα ζήσει ιστορικές στιγμές.