ΠΩΛΕΙΤΑΙ: εξαιρετικά κρατικά πάγια

Πριν από μερικούς μήνες δεχθηκα ένα τηλεφώνημα από Παρίσι. Δημοσιογράφος της εφημερίδας “Le Monde” ήθελε να ρωτήσει περί των δηλώσεων Γερμανών πολιτικών σχετικώς με πωλήσεις νησιών. Απήντησα ότι τίποτα τέτοιο δεν έχει ανακοινωθεί. Λίγο αργότερα  η ίδια η Isabelle Rey-Lefebvre, κορυφή του οικονομικού ρεπορτάζ στην Γαλλία, ήρθε στην Αθήνα και μου πήρε συνέντευξη στο γραφείο μου, η οποία κατέληξε σ’ ένα άρθρο (ανοίγει νέο παράθυρο).

Με την Isabelle Rey-Lefebvre στο γραφείο "Πόλις".

Στην συνέντευξη, αλλά και καθώς πίναμε καφέ στον πεζόδρομο της Μηλιώνη, μου έκανε εντύπωση η διαπίστωσή της ότι η πώληση κρατικών παγίων είναι αναπόφευκτη για όλες τις υπερχρεωμένες Ευρωπαϊκές χώρες, κάτι που επίσης δημοσίευσε λίγο μετά. Θυμήθηκα την συνάντησή μας την Παρασκευή με τις άκομψες (για να το θέσω ευγενικά) δηλώσεις των εκπροσώπων των δανειστών του Δημοσίου. Και από τη μια τα σχόλια φίλων στο άλμπουμ της συνεντεύξεως στη Le Monde στο Facebook, από την άλλη μια γρήγορη ματιά στο διαδίκτυο αποδεικνύει ότι η υπόθεση την αξιοποιήσεως κρατικής περιουσίας έχει ήδη προχωρήσει (με παραχώρηση λ.χ. εκτάσεως ίσης προς το 6% της Ρόδου, ενώ άλλος κατάλογος δέκα προνομιούχων ακινήτων σε όλη τη χώρα  μόλις δημοσιοποιήθηκε).

Φαίνεται λοιπόν ότι οι Financial Times έχουν δίκιο ότι η ανάπτυξη των ακινήτων έχει επιλεγεί ως η ατμομηχανή για να επιστρέψει η χώρα στην ανάπτυξη, αλλά και να μειωθεί το τερατώδες κρατικό χρέος. Ασφαλώς η προσέλκυση ευπόρων αλλοδαπών στην εξοχική κατοικία παραμένει ζητούμενο εδώ και χρόνια. Είναι όμως κρίσιμο η “ανάπτυξη” να γίνει με αξιοπρεπείς όρους και όχι ως γενικευμένη εκποίηση όπου πλουτίζουν μόνον οι γνωστοί “παροικούντες την Ιερουσαλήμ” των κεντρικών εξουσιών. Το να γίνει η Ελλάς μια τεράστια τσιμεντοποιημένη Costa Brava για να πληρωθούν τόκοι δανείων σπατάλων προηγουμένων κυβερνήσεων σε τι και ποιούς θα ωφελήσει;

Κρίση; Ποιά κρίση;

Διάβασα σήμερα, όχι χωρίς κάποια ευχαρίστηση, την είδηση ότι το νέο ρεκόρ για αγοραπωλησία κατοικίας μόλις έσπασε: 140 εκατομμύρια στερλίνες (περίπου 220 εκατομμύρια $ ΗΠΑ, ή 168 εκατομμύρια Ευρώ) για ένα διαμέρισμα 6 υπνοδωματίων στο Λονδίνο σε εξαιρετική διεύθυνση. Η αλήθεια είναι ότι η πρόσφατη επίσκεψή μου στην Αγγλία μου άφησε ακριβώς αυτή την εντύπωση, πως δηλαδή οι εκεί ειδικοί θεωρούν ότι τα χειρότερα έχουν περάσει καθώς ιδαιτέρως οι κατοικίες πολυτελείας γίνονται ανάρπαστες από ξένα κυρίως πορτοφόλια.

Είναι έτσι; Τα στοιχεία και από τις ΗΠΑ επιτρέπουν μια κάποια συγκρατημένη αισιοδοξία ότι η ευρύτερη τωρινή περιοχή τιμών θα αποτελέσει μεσομακροπρόθεσμο πυθμένα. Ακόμα και τα απαισιόδοξα σενάρια ωστόσο δεν προβλέπουν δραματικές πτώσεις από αυτή τη ζώνη τιμών, ακόμη και εάν η αγορά ταλαιπωρηθεί για περισσότερο καιρό. Μια συνολική πτώση της τάξεως του 40% η οποία συζητείται, εφόσον έχει ήδη συντελεστεί το 33%, αν και δυσάρεστη, έχει ήδη ολοκληρώσει το μεγαλύτερο μέρος της και καλεί για ανεύρεση ευκαιριών.

Και η Ελλάδα; Το πρόβλημα της Ελλάδος είναι αρκετά διαφορετικό, καθώς τα ακίνητά μας αποτιμώνται σε νόμισμα (ευρώ) του οποίου ο όγκος κυκλοφορίας δεν έχει μεγαλώσει όσο αυτός των νομισμάτων των Αγγλοσαξωνικών χωρών και που σε κάθε περίπτωση πληρώνει μεγαλύτερο επιτόκιο. Άλλωστε, οι εκτιμήσεις των ειδικών – και η δική μου- διέφεραν αρκετά για τις αγορές ακινήτων Αγγλίας, ΗΠΑ και Ελλάδος.

Είναι πολύ καλό νέο λοιπόν ότι οι Αγγλοσαξωνικές αγορές φαίνεται να αναζωογονούνται, καθώς η χώρα μας τις ακολουθεί παραδοσιακά με κάποια διαφορά φάσεως, αλλά είναι ακόμη νωρίς για όνειρα συμφωνιών εκατοντάδων εκατομυρίων σε κατοικίες στην Ελλάδα. Άλλωστε αυτό που μου άρεσε ιδιατέρως στο άρθρο ήταν η φράση “δεν υπάρχουν βραβεία για την υψηλότερη ζητούμενη τιμή”.

Με λίγα λόγια μπορεί κανείς να ονειρεύεται υπερβολικές τιμές, αλλά σημασία έχει τι πληρώνει η αγορά. Ένα χρήσιμο σχόλιο για όλους τους εμπλεκόμενους και στην Ελληνική αγορά ακινήτων.

Η πορεία των αγοραπωλησιών

Η κρίση εκδηλώνεται πλέον με περαιτέρω δραστική πτώση των αγοραπωλησιών. Τα χρόνια κοντά στην κορυφή του 2005, μοιάζουν πλέον μακρυνή ανάμνηση με το “Βήμα” να διατυπώνει πρόβλεψη για πτώση του συνολικού αριθμού αγοραπωλησιών κάτω από 50.000 εφέτος.

Πορεία των αγοραπωλησιών με εκτίμηση για το 2010 από το "Βήμα"

Αν και ελπίζω η πρόβλεψη να αποδειχθεί απαισιόδοξη, πέραν πάσης αμφιβολίας μιλάμε για μια χρονιά που είναι ήδη χειρότερη από επέρυσι και κατά πάσα πιθανότητα θα κλείσει κι έτσι.  Η δική μας πρώτη εκτίμηση με βάση τις αγοραπωλησίες του πρώτου τριμήνου δείχνει το εύρος των 50-75.000 αγοραπωλησιών. Για να επιτευχθεί το άνω άκρο του εύρους χρειάζεται να ξαναρχίσουν οι τράπεζες να κάνουν την δουλειά τους, δηλαδή να δανείζουν.

Σε κάθε περίπτωση η πραγματική καθίζηση του αριθμού αγοραπωλησιών, προοιωνίζεται αφενός σημαντική διόρθωση τιμών, αφετέρου καθιστά προφανή την αυξημένη ανάγκη επαγγελματικής παρουσίας συμβούλων ακινήτων.  Σε μια αγορά που μετά βίας λειτουργεί, ενώ οι χρηματοδοτικές ανάγκες νοικοκυριών και επιχειρήσεων οξύνονται, η ανάγκη αυτή θα γίνεται όλο και εμφανέστερη.

Τι είναι το “μοναδικό” ακίνητο; μερος α’: η θέα

Λόγω της περιόδου, μιλάμε συχνότερα για την πορεία των μέσων τιμών της αγοράς. Έτσι ξεχνάμε πολλές φορές ότι στην πραγματικότητα η αγορα των ακινήτων είναι… πολλές. Περίπου κάθε ακίνητο έχει και αποτελεί τη δική του αγορά.

Είναι γενικός κανόνας, που ισχύει ακόμη και σε περιόδους  κρίσεων, ότι τα μοναδικά ή προνομιούχα ακίνητα όχι μονον κρατούν τις τιμές τους, αλλά συχνά υπεραποδίδουν. Τι κάνει όμως ένα ακίνητο “μοναδικό”; Αυτή είναι μια μεγάλη κουβέντα, αλλά, μια που είδα ένα πολύ ενδιαφέρον άρθρο στην Καθημερινή προχθές, ας ξεκινήσω με τη θέα.  Η θέα λοιπόν, όπως και η εγγύτητα σε αξιόλογα τοπία,  ακριβοπληρώνεται. Στις πιο ανεπτυγμένες αγορές, όπου υπάρχουν και αναλυτικά δεδομένα για τις αγορές, το υπερτίμημα για θέα σε πάρκο ή δάσος υπολογίζεται απο 10-20% ενώ ανάλογο είναι και για waterfront ιδιοκτησίες, που βρισκονται δηλαδή πάνω σε ποτάμι (στο εξωτερικό) ή θάλασσα εντός αστικού ιστού. Το υπερτίμημα αυτό υπολογίζεται σε σχέση με αντίστοιχες ιδιοκτησίες, στην ίδια τοποθεσία, αλλά χωρίς τη θέα. Πρωταθλητής στις περιοχές με θέα στο βουνό είναι στην Αττική ο Υμηττός.

 

Σημαντική είναι επίσης η πληροφορία, που επιβεβαιώνεται και από τα δεδομένα της αγοράς, ότι μεταξύ των βουνών της Αττικής, η Πάρνηθα έχει υποστή σημαντικό ψυχολογικό πλήγμα μετά το σεισμό του 1999. Έτσι ενώ το τοπίο είναι εφάμιλλο, ίσως και καλύτερο λόγω εθνικού δρυμού, οι τιμές είναι σημαντικά χαμηλότερες. Την κατάσταση δεν μπορεσε να ανατρέψει ριζικά η κατασκευή υποδομών λόγω Ολυμπιακού χωριού ενώ επιβάρυνε η πυρκαϊά στο δάσος. Ωστόσο κάποια ειδυλιακά συγκροτήματα όπως η Βαρυμπομπη και η Ιπποκράτειος Πολιτεία πάνε πολύ καλά. Η ανάπτυξη του νέου σιδηροδρομικού κόμβου Αχαρνών αναμένεται να βοηθήσει τον ομώνυμο δήμο, καθώς θα βελτιώσει ακόμη περισσότερο την πρόσβαση. Είναι αξιοσημείωτο βεβαίως ότι τα φθηνοτερα ακίνητα των Αχαρνών έχουν καταγράψει εντυπωσιακή άνοδο τα τελευταία χρόνια κλείνοντας μεγάλο μέρος της ψαλίδας που τα χώριζε με τις ακριβότερες γειτονικές περιοχές.

 

 

Πηγή πινάκων: Καθημερινή Real Estate