Στην εποχή των κοινωνικών δικτύων

Πόσο δύσκολο είναι να επιβιώσεις ως επιχειρηματίας σήμερα; Πολύ. Κι αν ασχολείσαι με κάποιον από τους τομείς που θίγονται ιδαιτέρως όπως τα ακίνητα ακόμη περισσότερο. Όπως έχω γράψει επανειλημμένως, οι αγοραπωλησίες κατέρρευσαν και καθώς τα αδιάθετα ακίνητα πολλαπλασιάζονται τα χειρότερα δεν έχουν ακομη περάσει. Μπετά υπάρχουν. Μετρητά δεν υπάρχουν.

Μπορούμε να βρούμε έξυπνους, χαμηλού κόστους τρόπους για να στηρίξουμε και να επεκτείνουμε τις επιχειρήσεις μας, ατομικές ή μεγαλύτερες μεσα σε αυτό το κλίμα; Άποψή μου είναι πως ναι. Το λέω συχνά, προσπαθώ να το εμφυσήσω στους συνεργάτες μου με σημαντικά νομίζω αποτελέσματα για τις παραγωγές τους. Και τώρα αποφάσισα να το πάω ένα βήμα παραπάνω για χάρη του αγαπητου μου Συνδέσμου Ελλήνων Κτηματομεσιτών.

Από τότε που επέστρεψα στην Ελλάδα κατάλαβα ότι οι περισσότεροι σύλλογοι, όμιλοι και φορείς είναι στην πραγματικότητα πλατφόρμες εξυπηρετήσεως ατομικών επιδιώξεων που αργά ή γρήγορα κυριαρχούνται από “συνδικαλιστοπατέρες”. Ο ΣΕΚ μου δημιούργησε την εντύπωση πριν από ενάμισυ χρόνο που έγινα μέλος του, ότι πρόκειται για κάτι διαφορετικό. Παρά το ότι έχω ακούσει μερικές ακραίες κατηγορίες εναντίον του και προφανώς ακόμα μαθαίνω το πώς λειτουργεί, νομίζω πως μπορώ να αναγνωρίσω χωρίς δεύτερη σκέψη ότι είναι ένας φορέας που προσπαθεί κάτω από ιδιαιτέρως αντίξοες συνθήκες. Κι όταν λέμε αντίξοες συνθήκες εννοούμε και οικονομικώς.

Συνδυάζοντας τα παραπάνω, στα πλαίσια της προσπάθειας για γενικότερη επιμόρφωση που υλοποιεί ο Συνδεσμος, θα πραγματοποιηθεί ένα σεμινάριο στις 22/3 με θέμα “Επιχειρηματικές τακτικές χαμηλού κόστους στην εποχή των κοινωνικών δικτύων“, όπου θα παρουσιάσω μερικές ιδέες για το πώς μπορούν να αναπτυχθούν οι ατομικές ή μεγαλύτερες μεσιτικές επιχειρήσεις με ελάχιστα έως μέτρια κεφάλαια. Κι επειδή οι καιροί είναι δύσκολοι, το κόστος κρατήθηκε στο ελάχιστο, 50 Ευ για τα μη-μέλη και 30 Ευ για μέλη, όσους θελήσουν να μπουν στον ΣΕΚ, φοιτητές και συνταξιούχους. Τα έσοδα, πλην του κόστους της αιθούσης, θα διατεθούν εξ ολοκλήρου για  την οικονομική ενίσχυση του ΣΕΚ.

Είναι μια ευκαιρία να συναντηθούμε, να μάθουμε, να συζητήσουμε και γιατί όχι, να δικτυωθούμε.

6%: μια δίκαιη αμοιβή για υψηλού επιπέδου μεσιτικές υπηρεσίες

Ξεκινάμε αύριο την διαφημιστική εκστρατεία σε εθνικό επίπεδο για το νέο πρόγραμμα αμοιβών 6% με μια πρώτη καταχώρηση στο ένθετο Real Estate  της Ναυτεμπορικής. Σε ένα περιβάλλον όπου ο ανταγωνισμός μας μειώνει δραστικώς τις απαιτήσεις του , ίσως αυτό ακούγεται παράλογο. Αντιθέτως, νομίζω ότι ακριβώς τώρα που ο ανταγωνισμός, κυρίως από ποικιλώνυμους παραμεσίτες, έχει αποδιαρθρωθεί και αδυνατεί να πουλήσει, τώρα είναι η στιγμή για διεθνούς επιπέδου επαγγελματικές υπηρεσίες να αμοιφθούν καταλλήλως.

Από την καταχώρηση στην Ναυτεμπορική της 13-10-2011

Ένα από τα μεγάλα προβλήματα της αγοράς της χώρας μας είναι οι ιδιαιτέρως χαμηλές αμοιβές που οδηγούν σε χαμηλής ποιότητος υπηρεσίες. Ήμουν τις προάλλες στη Σόφια, όπου ο μισθός ενός υπαλλήλου σε κατάστημα είναι 300 λέβα (περίπου 150Ευ) και τα συνήθη ποσοστά των μεσιτών 6% (3+3), όπως περίπου στην Αμερική. Πώς είναι δυνατόν εκεί, όπου ούτε η αγορά ούτε ο κλάδος είχε αξιόλογη παράδοση, να επιτυγχάνονται αξιοπρεπείς αμοιβές και στην Ελλάδα να υπάρχουν επαγγελματίες που ικανοποιούνται με 1% ή άνευ αμοιβής; Πώς ζουν;

Η απάντηση βεβαίως είναι προφανής: μειώνοντας τα έξοδα με τη μέθοδο του ετεροαπασχολουμένου σε παράλληλη εργασία  (σουβλατζής, περίπτεράς κοκ), πολλές φορές χωρίς καν άδεια, συμμετοχή σε συλλόγους ή στοιχειώδη εκπαίδευση.

Δε θα έκανα αυτό το βήμα εάν δεν ήμουν απολύτως σίγουρος από την εμπειρία μου και την ανάλυση της αγοράς ότι  το επάγγελμά μας δεν μπορεί να επιζήσει -εκτός των πολυτελών ή άλλων ακριβών ακινήτων- και να επεκταθεί εάν οι αμοιβή μας δεν φθάσει σε διεθνή επίπεδα. Εάν όλοι οι συμμετέχοντες στον κλάδο πλήρωναν τα έξοδα που έχει ένα γραφείο και τους αντιστοιχούντες φόρους και τέλη, δεν έχω αμφιβολία ότι κανείς δεν θα διαφωνούσε.

Αλλά, καθώς οι ημέρες της εκτέταμένης φοροδιαφυγής και της παραμεσιτείας αργά ή γρήγορα τελειώνουν, δεν υπάρχει άλλη λύση από την δίκαιη ανταμοιβή του επαγγελματία.

Αντιλαμβάνομαι ότι πολλοί συνάδελφοι θα διαφωνήσουν ή  θα κατακρίνουν το νέο μας πρόγραμμα ή και θα μας θεωρήσουν τρελούς. Σε αυτούς τους συναδέλφους,  προτείνω να κόψουν το απόκομμα ή να αντιγράψουν τη διαφήμισή μας και να πάνε με αυτή να δείξουν στους πελάτες τους πόσο πιο συμφέρουσες είναι οι δικές τους τιμές.

Η κρίση αποτελεί μοναδική ευκαιρία για τους επαγγελματίες να ζητήσουμε αξιοπρεπείς αμοιβές για την αποτελεσματικότητα μας. Άλλωστε εάν δεν έχουμε αποτέλεσμα δεν πληρωνόμαστε. Και αυτό είναι η τιμιότερη συμφωνία στον κόσμο.

Το τέλος της μεσιτείας (;)

Καθώς η χώρα διολισθαίνει σε όλο και βαθύτερη ύφεση και ο αριθμός αγοραπωλησιών έχει υποστή κατάρρευση, οι φωνές που ανακοινώνουν το τέλος του κλάδου μας εντείνονται. Ένα τέτοιο κρούσμα έζησα τις προάλλες με την  ”ανακάλυψη” ενός συναδέλφου ότι τα “έξυπνα τηλέφωνα” (smartphones) έχουν μια εφαρμογή που βρίσκει τα διαθέσιμα ακίνητα σε κάθε τόπο. Έτσι μπορεί ο κάθε ενδιαφερόμενος με ένα απλό κλίκ να βρεί εκατοντάδες επιλογές σε συγκεκριμένη ακτίνα από το σημείο που βρίσκεται.

Φανταστείτε λοιπόν ένα νεαρό ζευγάρι που κατεβαίνει μια βόλτα στο Κολωνάκι για καφέ και αποφασίζει ότι θέλει να αγοράσει το επόμενο σπίτι του εδώ. Πολύ απλώς μπαίνει στην εφαρμογή και, αυτή τη στιγμή που μιλάμε, έχει περίπου 1500 επιλογές στη διάθεσή του.

Οθόνη από iPhone που τρέχει το πρόγραμμα ανευρέσεως διαθεσίμων ακινήτων.

Κατόπιν, μπορεί να μπεί στις αγγελίες αναλυτικώς και να δεί λεπτομέρειες, περιλαμβανομένης της ακριβούς τοποθεσίας του ακινήτου, όπως την δίνουν οι ιδιοκτήτες. Και φυσικά, εάν το ακίνητο διαφημίζεται και από τον ιδιοκτήτη και μεσιτικά γραφεία, να επιλέξει απευθείας τον ιδιοκτήτη.

Αυτό λοιπόν ήταν η αφορμή για την τελευταία “έκρηξη” συναδέλφου, ότι ήρθε το τέλος του κλάδου μας, αφού οι αγοραστές θα μπορούν να βρίσκουν εύκολα και γρήγορα τις λεπτομέρειες των πωλητών χωρίς ανάγκη διαμεσολαβήσεως. Ο καλός συνάδελφος τα έβαλε περαιτέρω με την εταιρεία που ανέπτυξε το συγκεκριμένο λογισμικό, την οποία θεωρεί κατά κάποιον τρόπο υπεύθυνη για το κλείσιμο εκατοντάδων μεσιτικών λόγω της τιμολογιακής πολιτικής που εφήρμοσε στις έντυπες αγγελίες. “Τελειώσαμε”, είπε με σπασμένη φωνή, “μας τελειώνουν, σφάζουν την κότα που τους γεννούσε τα χρυσά αυγά τώρα που πια δεν μπορούμε να πληρώνουμε αγγελίες. Δεν ξέρω κι εγώ πόσα λεφτά τους έχω δώσει όλα αυτά τα χρόνια και αυτό είναι το ευχαριστώ.”

 Άκουγα τον συνάδελφο με κατανόηση μεν, ελαφρά έκπληξη δε. Διαφωνώ μαζί του και με τέτοιου είδους δηλώσεις. Παρόμοιες εφαρμογές είναι πρωτοποριακές. Σε μια ελεύθερη αγορά οι προμηθευτές δεν κινούνται απαραιτήτως με βάση συναισθηματικά κριτήρια και  πολύ καλώς πράττουν εάν νομίζουν ότι θα βγάλουν περισσότερα χρήματα να προσπαθούν, ιδιαιτέρως που ο κλάδος παραμένει χωρίς ουσιαστική αντίδραση στα τεκταινόμενα.

Η κυριότερη αντίρρηση μου όμως είναι στην απαράδεκτη εξάρτηση του κλάδου μας από τις αγγελίες. Είναι πολύ λογικό για κάποιον εξαρτημένο να τον εκμεταλλεύονται. Η λύση δεν είναι η διαπραγμάτευση καλύτερων όρων προμήθειας του εξαρτησιογόνου, η λύση είναι η απεξάρτηση.

Πουθενά στον κόσμο, πλην υπαναπτύκτων οικονομιών, δεν έχουν κερδοφόρο οικονομικό αποτέλεσμα οι αγγελίες. Σε μικρότερο βαθμό παρεμφερείς διαπιστώσεις ισχύουν και για τις ηλεκτρονικές αγγελίες. Ακόμα και στις ΗΠΑ, όπου το διαδίκτυο κυριαρχεί, οι αγοραστές που έρχονται μέσω διαδικτύου δεν ξεπερνούν το 10%, σύμφωνα με τα στοιχεία της NAR.

Τα μυστικά της επιτυχίας είναι αλλού: στην εκπαίδευση, τον επαγγελματισμό και τη συνεργασία επί τη βάσει αυστηρής δεοντολογίας. Πράγματι, ο συνάδελφος έχει κατά κάποιον τρόπο δίκαιο, οι προμηθευτές στην Ελλάδα μοιάζει να στραγγαλίζουν μια ώρα αρχύτερα τον παλαιό τύπο αυτοδίδακτου μεσίτη που τους θησαύρισε(-αμε) τα προηγούμενα χρόνια. Είναι το τέλος της παλαιού τύπου μεσιτείας, αλλά όχι το τέλος της μεσιτείας.

Για μια άλλου τύπου επαγγελματική μεσιτεία μάλιστα, ίσως απλώς αυτή η πίεση να επιταχύνει τις εξελίξεις.

Ο κλαυθμός (και) των δικηγόρων

Πολύ ενδιαφέροντα στοιχεία παρουσίαστηκαν από τον Πρόεδρο του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών σχετικώς προς τον αριθμό των παραστάσεων που πραγματοποίησαν τα μέλη του. Αναλυτικότερα, σύμφωνα με το σχετικό δημοσίευμα η πορεία υπήρξε η εξής:

- Το 2007 έγιναν 92.200 παραστάσεις

- Το 2008 έγιναν 85.626 παραστάσεις

- Το 2009 έγιναν 72.364 παραστάσεις

- Το 2010 έγιναν 63.754 παραστάσεις

- Το 2011 και μέχρι σήμερα 24.538 παραστάσεις

Βλέπουμε λοιπόν ραγδαία πτώση των παραστάσεων που, επειδή στην Ελλάδα είναι υποχρεωτικές, αντανακλούν την ραγδαία πτώση του αριθμού των μεταβιβάσεων.  Είναι κατ’αρχήν άξιο σχολιασμού ότι λόγω της μεγάλης ισχύος των δικηγόρων στο Κοινοβούλιο και την διοίκηση, στο έως τώρα κρατικιστικό μοντέλο της χώρας, η παράσταση τους με κεντρικώς ρυθμιζόμενες αμοιβές είναι υποχρεωτική, σε αντίθεση με πολλές άλλες χώρες.  Η αλήθεια είναι ότι η έως τώρα χαώδης πραγματικότητα στον τομέα των ακινήτων, με τις συστηματικές προσπάθειες συντεχνιακών συμφερόντων κατά του Κτηματολογίου, δημιουργεί εκ των πραγμάτων αυτή την ανάγκη. Ας ελπίσουμε ότι η νέα πραγματικότητα θα επιτρέψει και στη χώρα μας οι μεταβιβάσεις να γίνονται εύκολα, γρήγορα και προπαντός φθηνότερα, για την πλειοψηφία των ακινήτων με την εξειδικευμένη συνδρομή των νομικών να χρειάζεται μόνον σε ιδιαίτερες περιπτώσεις.

Ειλικρινώς δεν με παραξενεύει που κάποιοι δικηγόροι δεν έχουν κάνει ούτε μια παράσταση.  Εξ όσων γνώρισα, σε κάποιους μόνον θα εμπιστευόμουν ως ιδιοκτήτης ή αγοραστής την τύχη μιας συμφωνίας μου.

Κάθε επαγγελματίας μεσίτης ακινήτων έχει να διηγηθεί πολλές ιστορίες με πρωταγωνιστές δικηγόρους που χάλασαν συμφωνίες που με κόπο είχαν δομηθεί, για να μην πω για ιστορίες απίστευτης αμελείας ή ασυνέπειας  ή άλλες περιπτώσεις στις οποίες ο δικηγόρος θεωρούσε εαυτόν (παρα)μεσίτη. Αλλά, καθώς στο ίδιο δημοσίευμα φαίνεται ότι ο αριθμός των ενεργών δικηγόρων στην Αθήνα ξεπερνά κατά πολύ τις 20.000, εν αντιθέσει προς τους ενεργούς μεσίτες που είναι κλάσμα αυτού του αριθμού, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι υπάρχουν και πολλοί, καλοί και έντιμοι νομικοί, οι οποίοι βρίσκουν λύσεις αντί να δημιουργούν κωλύματα στην ολοκλήρωση της διαδικασίας. Όσο λοιπόν η παράσταση παραμένει υποχρεωτική, δεν έχουμε παρά να συνεργαζόμαστε με εντίμους επαγγελματίες που έχουν αντίληψη της δυσκολίας ολοκληρώσεως μιας εμπορικής συμφωνίας, ενώ ταυτοχρόνως προασπίζονται τα συμφέροντα των πελατών τους με εντιμότητα και συνέπεια.

Το 2011 αποδεικνύεται η δυσκολότερη χρονιά έως τώρα για τον κλάδο των ακινήτων. Είναι στο χέρι και ημών των μεσιτών να επιλέξουμε, ενισχύσουμε και αναδείξουμε ικανούς, εντίμους και συνεπείς ανθρώπους παρεμφερών κλάδων.

Πίσω στο 2002-3

Μια που έχω ιδιαίτερο ενδιαφέρον στις διεθνείς αγορές, παρακολουθώ και από καιρού εις καιρόν σχολιάζω τον δείκτη S&P/Case-Shiller που αποτυπώνει τις κινήσεις των τιμών των κατοικιών στις ΗΠΑ. Προ καιρού, όταν ο δείκτης αυτός εμφάνισε μια άνοδο αναρωτήθηκα μάλιστα εάν αυτός θα ήταν Ο πυθμένας ή απλώς ένας τοπικός πυθμένας. Δυστυχώς φαίνεται ότι επικρατεί το δεύτερο σενάριο.

Τα στοιχεία που μόλις ανακοινώθηκαν δείχνουν ότι οι τιμές επέστρεψαν εκ νέου στα επίπεδα του 2002-3 και μάλιστα παρά την ιδιαιτέρως φθηνή χρηματοδότηση με πολύ χαμηλά επιτόκια για το δολλάριο, που συνεχίζει να παρέχει η Ομοσπονδιακή Τράπεζα στην εκεί οικονομία. Μόνο σε μια περιοχή (Ουάσιγκτον) κατεγράφη άνοδος ενώ ο δείκτης βρέθηκε περίπου στο προηγούμενο χαμηλό του το 2009 (ή ελαφρώς χαμηλότερα αν δε λάβουμε υπόψιν εποχιακές διαφορές).

Βρισκόμαστε λοιπόν μπροστά σε έναν διαγραμματικό σχηματισμό που θα μπορούσε να είναι διπλός πυθμένας, κάτι που από τεχνικής απόψεως σημαίνει ενδεχόμενο ανόδου. Κάτι τέτοιο όμως φαίνεται να συγκεντρώνει μικρές πιθανότητες, καθώς η κρίση στην κατοικία στην Αμερική αναμένεται να κρατήσει ακόμη.

Τι σημαίνει αυτό για τις δικές μας ακτές; Έχω ξαναπεί ότι η Ελλάδα έχει μια σειρά από σημαντικές δομικές διαφορές με τις αγγλοσαξωνικές χώρες, με κυριότερη ότι ο σχετικός δανεισμός μας ως προς την ακίνητη περιουσία είναι πολύ μικρότερος. Είναι ωστόσο προφανές ότι η οικονομία μας αντιμετωπίζει πολύ σημαντικότερες προκλήσεις. Έτσι, είναι δύσκολο να φανταστεί κανείς ότι η διαβλεπόμενη επιβράδυνση της οικονομίας στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού θα επιτρέψει να υπάρξουν πολύ καλύτερες προοπτικές για τη δική μας αγορά, ακόμη και εάν όλα τα ενδογενή προβλήματα λυθούν.

Το αδιαμφισβήτητο γεγονός είναι ότι οι τιμές στις ΗΠΑ βρίσκονται και πάλι στα επίπεδα του 2003 και δεν προβλέπεται ταχεία ανάκαμψη. Αυτό καλό είναι να το θυμόμαστε οι επαγγελματίες και όταν μιλάμε με ιδιοκτήτες και όταν δίνουμε τη γνώμη μας για το πόσο γρήγορα θα ανακάμψει η δική μας αγορά.

Νέα στοιχεία δείχνουν πτώση

Τα μόλις δημοσιευθέντα στοιχεία του δείκτη  S&P/Case-Shiller δείχνουν έναν ακόμη πτωτικό μήνα στις ΗΠΑ που συνεχίζει να κινείται εντός της ευρύτερης περιοχής του προ περίπου διετίας πυθμένος.

 

Συνεχίζουν να κινούνται δηλαδή οι τιμές στο ύψος που είχαν το 2003 με δραματικές μειώσεις σε σχέση με την “φούσκα” που μεσολάβησε. Μένει να δούμε εάν τα πλέον απαισιόδοξα σενάρια για περαιτέρω πτώση στα επίπεδα του 2001-2002 επαληθευθούν.

Η κατάσταση στην Ελλάδα είναι διαφορετική για πολλούς λόγους, αλλά δε βλέπω ακόμη σοβαρό λόγο να επανεξετάσω ανοδικώς το μέσο σενάριο απωλείας της τάξεως του 25% σε επίπεδο μακροδεικτών (υπάρχει βεβαίως πάντοτε ένα καλύτερο κι ένα χειρότερο σενάριο και βλέπουμε να υλοποιούνται και τα δύο σε επίπεδο περιοχών ή και κατηγοριών ακινήτων). Από την άλλη, μετά από μερικά πραγματικά καταστροφικά τρίμηνα στο επίπεδο των αγοραπωλησιών, έχουμε σαφή εμπειρικά στοιχεία αναθερμάνσεως ή καλύτερα σταθεροποιήσεως της αγοράς ως προς αυτόν τον δείκτη (αλλά όχι ως προς τις τιμές). Θα επανέλθω με εκτενέστερο σχολιασμό αμέσως μόλις δημοσιευθούν οι Εθνικοί Λογαριασμοί από την ΤτΕ.

Κρίση; Ποιά κρίση;

Διάβασα σήμερα, όχι χωρίς κάποια ευχαρίστηση, την είδηση ότι το νέο ρεκόρ για αγοραπωλησία κατοικίας μόλις έσπασε: 140 εκατομμύρια στερλίνες (περίπου 220 εκατομμύρια $ ΗΠΑ, ή 168 εκατομμύρια Ευρώ) για ένα διαμέρισμα 6 υπνοδωματίων στο Λονδίνο σε εξαιρετική διεύθυνση. Η αλήθεια είναι ότι η πρόσφατη επίσκεψή μου στην Αγγλία μου άφησε ακριβώς αυτή την εντύπωση, πως δηλαδή οι εκεί ειδικοί θεωρούν ότι τα χειρότερα έχουν περάσει καθώς ιδαιτέρως οι κατοικίες πολυτελείας γίνονται ανάρπαστες από ξένα κυρίως πορτοφόλια.

Είναι έτσι; Τα στοιχεία και από τις ΗΠΑ επιτρέπουν μια κάποια συγκρατημένη αισιοδοξία ότι η ευρύτερη τωρινή περιοχή τιμών θα αποτελέσει μεσομακροπρόθεσμο πυθμένα. Ακόμα και τα απαισιόδοξα σενάρια ωστόσο δεν προβλέπουν δραματικές πτώσεις από αυτή τη ζώνη τιμών, ακόμη και εάν η αγορά ταλαιπωρηθεί για περισσότερο καιρό. Μια συνολική πτώση της τάξεως του 40% η οποία συζητείται, εφόσον έχει ήδη συντελεστεί το 33%, αν και δυσάρεστη, έχει ήδη ολοκληρώσει το μεγαλύτερο μέρος της και καλεί για ανεύρεση ευκαιριών.

Και η Ελλάδα; Το πρόβλημα της Ελλάδος είναι αρκετά διαφορετικό, καθώς τα ακίνητά μας αποτιμώνται σε νόμισμα (ευρώ) του οποίου ο όγκος κυκλοφορίας δεν έχει μεγαλώσει όσο αυτός των νομισμάτων των Αγγλοσαξωνικών χωρών και που σε κάθε περίπτωση πληρώνει μεγαλύτερο επιτόκιο. Άλλωστε, οι εκτιμήσεις των ειδικών – και η δική μου- διέφεραν αρκετά για τις αγορές ακινήτων Αγγλίας, ΗΠΑ και Ελλάδος.

Είναι πολύ καλό νέο λοιπόν ότι οι Αγγλοσαξωνικές αγορές φαίνεται να αναζωογονούνται, καθώς η χώρα μας τις ακολουθεί παραδοσιακά με κάποια διαφορά φάσεως, αλλά είναι ακόμη νωρίς για όνειρα συμφωνιών εκατοντάδων εκατομυρίων σε κατοικίες στην Ελλάδα. Άλλωστε αυτό που μου άρεσε ιδιατέρως στο άρθρο ήταν η φράση “δεν υπάρχουν βραβεία για την υψηλότερη ζητούμενη τιμή”.

Με λίγα λόγια μπορεί κανείς να ονειρεύεται υπερβολικές τιμές, αλλά σημασία έχει τι πληρώνει η αγορά. Ένα χρήσιμο σχόλιο για όλους τους εμπλεκόμενους και στην Ελληνική αγορά ακινήτων.

Το τέλος μιας δύσκολης χρονιάς

Μια δύσκολη χρονιά για την ελληνική οικονομία φτάνει στο τέλος της. Μια χρονιά που ο τομέας των ακινήτων δέχτηκε μεγάλες πιέσεις τόσο στον αριθμό των αγοραπωλησιών όσο και στις τιμές, οι οποίες σε μερικές περιπτώσεις σημείωσαν δραματική πτώση. Το ερώτημα που μου τίθεται διαρκώς είναι: πώς θα πάει του χρόνου;

Αντί να κάνω προβλέψεις, προτιμώ να αναφέρομαι στο παράδειγμα των Αγγλοσαξωνικών χωρών που έχουν μια διαφορά φάσεως 1,5-2 έτη από την εγχώρια αγορά. Στις ΗΠΑ λοιπόν, όπου η πιστωτική κρίση ξεκίνησε και όπου τα αποτελέσματά της έγιναν κατ’εξοχήν ορατά , φαίνεται ότι ο πρόσφατος πυθμένας των τιμών θα δοκιμαστεί ξανά.  Όπως φαίνεται και στο παρακάτω διάγραμμα, οι τιμές έκαναν δραματική κίνηση προς τα κάτω με το τέλος των φοροαπαλλαγών για την απόκτηση κατοικίας.

Πηγή CNN.com

Πέραν πάσης αμφιβολίας, η περιοχή τ0υ πρώτου πυθμένος θα δοκιμαστεί εντός του 2011. Οι αισιόδοξοι ελπίζουν ότι αυτός ο πυθμένας θα κρατήσει. Οι απαισιόδοξοι φοβούνται ότι η πρόσφατη κίνηση θα αποτελέσει την απαρχή ενός ακόμη πτωτικού σκέλους στις τιμές των κατοικιών. Οι περισσότερο αρκτώδεις (bearish) μάλιστα συνδέουν αυτό το σκέλος με νέα ύφεση στις ΗΠΑ και μια σειρά από καταστροφικά σενάρια.

Τι μπορεί αν σημαίνει αυτό για την Ελλάδα που βρίσκεται επίσης σε βαθιά ύφεση για τον τρίτο χρόνο ήδη με ταυτόχρονο δραματικό περιορισμό της ρευστότητος; Για να δούμε το ποτήρι μισογεμάτο ας πούμε απλώς ότι υπάρχουν και θα υπάρξουν ευκαιρίες αποκτήσεως παγίων σε τιμές που είχαμε πολλά χρόνια να δούμε.

Καλή χρονιά!

Οι ΗΠΑ σε τοπικό μόνον πυθμένα;

Ειδαμε πριν δυο μήνες ότι η πλειοψηφία των αναλυτών αισιοδοξεί ότι η αγορά ακινήτων στις ΗΠΑ βρέθηκε σε συνολικό πυθμένα, από όπου ξεκινά μια αργή διαδικασία σταδιακής ανόδου των τιμών. Ενώ όμως η πλειοψηφία συμφωνεί σε αυτό το σενάριο, ένα μέρος των αναλυτών έχει μια πολύ πιο απαισιόδοξη άποψη. Σύμφωνα με αυτή, η προηγούμενη μικρή ανωφέρεια των τιμών που τερμάτισε την περίοδο δραματικών πτώσεων δεν ήταν παρά το αποτέλεσμα των φορολογικών μέτρων υπέρ της αγοράς ακινήτου. Με την παύση ισχύος αυτών των μέτρων, προβλέπουν ότι η κάθοδος θα συνεχιστεί. Ένα αφαιρετικό διάγραμμα της παραπάνω θεωρήσεως είναι το παρακάτω.

αναδημοσίευση γραφικού από εδώ.

Σύμφωνα με αυτό το διάγραμμα, η αγορά βρίσκεται ακόμη στην φάση της οξείας πτώσεως και προ της λεγομένης “συνθηκολογήσεως”, όταν και οι τελευταίοι αισιόδοξοι της αγοράς αλλάζουν στρατόπεδο και ακολουθεί το στάδιο της “απελπισίας”. Στο στάδιο αυτό, τα ακίνητα ως επένδυση όχι μόνον βρίσκονται κάτω από το σημείο ισορροπίας ως προς το εισόδημα που αποδίδουν, αλλά βρίσκονται ακόμη και κάτω από τα επίπεδα που η συνολική πρόσοδος σε μετρητά είναι θετική. Αν και ίσως φαίνεται υπερβολικώς απαισιόδοξη, αυτή είναι μια άποψη που στο παρελθόν έχει ενίοτε επαληθευτεί σε πολύ μεγάλες κρίσεις τιμών.

Εάν όμως αυτά συμβαίνουν ή εικάζεται ότι θα συμβούν στις ΗΠΑ όπου οι αποδόσεις είναι για τα ελληνικά δεδομένα ικανοποιητικές, τι θα συμβεί στην Ελλάδα; Το μόνο που μπορούμε να πούμε με βεβαιότητα είανι ότι και εμείς βρισκόμαστε στη φάση της οξείας πτώσεως, με διαφορά φάσεως περίπου είκοσι μήνες από τις ΗΠΑ. Έχουμε δηλαδή ακόμη δρόμο, ακόμη και ως το -25% που ήταν μια πρώτη εκτίμηση προ καιρού. Βάσει των προβλέψεων της τρόικας και του Μνημονίου της Διεθνούς βοηθείας προβλέπεται σύμφωνα με κάποιους υπολογισμούς πραγματική πτώση του ΑΕΠ κοντά στο 25% τα επόμενα χρόνια. Όπως έχω και προηγουμένως, σε καλύτερες εποχές αναλύσει, η πορεία του ΑΕΠ ανακλάται στην πορεία των τιμών των ακινήτων. Η πρόβλεψη για -25% λοιπόν ίσως δε φαίνεται πλέον τόσο ακραία πλέον.

Το πραγματικό ζήτημα λοιπόν για μια χώρα όπου το ΑΕΠ προβλέπεται να συρρικνωθεί δραματικώς, αλλά και όπου το μεγαλύτερο τμήμα του πλούτου των νοικοκυριών είναι δεσμευμένο στα ακίνητα, είναι το πόσο βαθιά θα αποδειχθεί η κρίση στην πραγματική οικονομία και στις τσέπες του καθενός μας.

Είναι λοιπόν εκ των ουκ άνευ όχι μόνον να μη ληφθούν περαιτέρω φορομπηκτικά μέτρα κατά των ακινήτων, αλλά και να σχεδιασθεί μια πολιτική που να λαμβάνει υπόψιν ότι κατάρρευση τιμών των ακινήτων σημαίνει και ανατροφοδοτεί κατάρρευση του πλούτου της συντριπτικής πλειοψηφίας των πολιτών.

Αντίρροπες δυνάμεις

Η τάση της αγοράς είναι στην πραγματικότητα μία: διορθωτική προς τα κάτω. Εκτός από την κακή χρηματοδοτική κατάσταση της αγοράς, διάφορα γεγονότα συμβάλουν με τον τρόπο τους στην επιτάχυνση των διαδικασιών. Έτσι η απόφαση της Κυβερνήσεως να μειώσει μονομερώς τα ενοίκια των κτηρίων του Δημοσίου κατά 20% τουλάχιστον, έδωσε τον τόνο για ευρύτερες μειώσεις ενοικίων. Και τα ενοίκια βεβαίως είναι στενά συνδεδεμένα με τις τιμές πωλήσεως, ειδικά για ακίνητα που παραδοσιακώς είναι δέκτες επενδυτικών κεφαλαίων.

Κι ενώ αναρωτιόμαστε πλέον που θα είναι ο πυθμένας ή ακόμη χειρότερα, εάν η αγορά θα βρεθεί σε κάποια φάση σε οξεία πτώση στην οποία ο πυθμένας θα μετατίθεται όλο και χαμηλότερα, μια δικαστική απόφαση ήρθε να θέσει κάποια όρια. Ο Άρειος Πάγος λοιπόν απεφάσισε ότι αγοραπωλησίες που γίνονται σε τιμές χαμηλότερες των αντικειμενικών είναι αισχροκερδείς και άκυρες. Αυτή η απόφαση είναι εξαιρετικώς σημαντική και πρακτικώς, αλλά και ψυχολογικώς.  Πρακτικώς, αποκλείει το ενδεχόμενο να γίνουν τέτοιες πράξεις, ή καλύτερα, τουλάχιστον να γραφούν στα συμβόλαια, διότι κανείς δε θέλει να δίνει τα χρήματά του για άκυρα συμβόλαια.

Ψυχολογικώς, δίνει ένα σημείο αναφοράς για το μέχρι που θα πρέπει να φτάνει το παζάρι της τιμής. Έτσι η ενδιαφέρουσα ιδιαιτερότητα της Ελλάδος ως προς της αντικειμένικές αξίες, μπορεί να λειτουργήσει ώς σημαντική αντίσταση στην πτώση τιμών. Ασφαλώς, τα περιθώρια μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών είναι σε αυτή την φάση ακόμη μεγάλα, οπότε αυτό δεν πρόκειται να ανατρέψει την κύρια, πτωτική, τάση της αγοράς.

Σε κάθε περίπτωση, σε φάσεις έντονης κρίσης, οι ημικρατικώς οριζόμενες τιμές των ακινήτων μπορεί να αναχαιτίσουν την πτώση και να διατηρήσουν το ψυχολογικό πλεονέκτημα των ακινήτων ως “ασφαλούς” επενδύσεως. από την άλλη, η παρεμπόδιση της δραστικότερης διορθώσεως τιμών θα έχει ενδεχομένως συνεχιζόμενες συνέπειες στον αριθμό των αγοραπωλησιών, ιδιαιτέρως όσο η αγορά πάσχει απο χρηματοδότηση.