Στοιχεία της κρίσεως

Ένα χρόνο μετά το “σκάσιμο” της Lehman Bros, μια πιο ψύχραιμη εικόνα για τη μορφή που πήρε η κρίση στην Ελλάδα έχει αρχίσει να αναδύεται. Το “‘99 των ακινήτων” έχει μέχρι στιγμής αποφευχθεί, καταρρευση δεν έχει (ευτυχώς) γίνει, αλλά αυτό δε σημαίνει ότι η αγορά είναι υγιής. Η κρίση αποτυπώνεται κυρίως στον αριθμό των αγοραπωλησιών και άρχισε να περνά σιγά σιγά και στις τιμές. Το εντυπωσιακότερο στοιχείο ως προς το τελευταίο είναι ότι η ΤτΕ διαβλέπει ήδη μείωση των ρυθμών πτώσεως, κάτι που ωστόσο συμβαδίζει με τιςμειώσεις ρυθμών πτώσεως ή και αυξήσεις που παρατηρούνται στις Αγγλοσαξωνικές οικονομίες που έχουν χτυπηθεί βαρειά από την κρίση.

Ως προς τον αριθμό αγοραπωλησιών, υπάρχει σημαντική πτώση μεταξύ του 2005 (έτος επιβολής ΦΠΑ και αυξήσεως αντικειμενικών), όπως φάινεται από το παρακάτω διαγραμμα (πηγή: ΤτΕ).

Ως προς τις τιμές ωστόσο, τουλάχιστον στη μάκρο- εικόνα τους (διότι κατά τόπους υπάρχουν σημαντικότατες διαφοροποιήσεις προς τα κάτω ή και προς τα πάνω) η κατάσταση στην Ελλάδα πόρρω απέχει από τις δραματικές πτώσεις στις Αγγλοσαξωνικές και πολλές αναπτυσσόμενες οικονομίες. Τα παρακάτω διαγράμματα από την “Ημερησία” αποτυπώνουν το φαινόμενο.

Οι προσδοκίες είναι ότι τα πράγματα θα πάνε αν όχι καλύτερα, λιγότερο χειρότερα. Αλλά, όπως και με κάθε οικονομική πρόβλεψη, υπάρχουν πολλοί αστάθμητοι παράγοντες και θα πρέπει να δούμε πώς θα πάει συνολικότερα η οικονομία για να έχουμε σαφέστερη εικόνα.

Ένας πυθμένας για την Αμερική;

Καλά νέα από την Αμερική και όχι μονο. Έχουμε ξαναδεί τον δείκτη Case-Shiller που πραγματοποίησε θεαματική βουτιά, αντικατοπτρίζοντας έτσι την μεγάλη κρίση των ακινήτων στις ΗΠΑ. Φαίνεται λοιπόν ότι ακόμη και αυτός ο δείκτης (που κατέγραψε τις πλέον δραματικές κινήσεις μεταξύ των μεγάλων αμερικανικών δεικτών) βρήκε πυθμένα και άρχισε να γυρίζει προς τα επάνω.

Ασφαλώς, η συζήτηση μαίνεται για το εάν αυτός είναι Ο πυθμένας ή ένας τοπικός, προσωρινός  πυθμένας τεχνικής φύσεως. Ωστόσο και μέχρι νεωτέρας, το σενάριο ότι τα χειρότερα της κρίσεως στη στεγαστική αγορά της Αμερικής είναι πίσω μας, κερδίζει έδαφος.

photo από εδώ

Ήπια (;) προσαρμογή

Ένα χρόνο περίπου μετά την κορύφωση τιμών, η αγορά αλλάζει, όπως αλλάζει και η συμπεριφορά των “παικτών” της. Από επαγγελματικό ενδιαφέρον, αλλά   και από περιέργεια παρακολουθώ και συζητώ κατά καιρούς με συναδέλφους διαφορες ειδικές περιπτώσεις.  Σήμερα λοιπόν συζητούσαμε στο γραφείο την περίπτωση ενός μικρού διαμερίσματος στην ευρύτερη περιοχή του Κολωνακίου. Πρωτοβγήκε στην αγορά το 2007 με τιμή πάνω από 300.000 Ευ. Τότε το είχαμε θεωρήσει όλοι σημαντικώς υπερτιμημένο, καθώς μια ρεαλιστικότερη τιμή ήταν κάπου  στις 200.000-230.000 Ευ. Ωστόσο η συνάδελφος που ασχολήθηκε το δούλεψε με συνέπεια, πήρε μάλιστα και προσφορά αρκετά πάνω από τις 230.000 Ευρώ μέσα στο 2008.

Ο ιδιοκτήτης δεν τη δέχτηκε. Το ακίνητο παρέμεινε στην αγορά και πριν απο λιγο καιρό, όλως τυχαίως, άλλη συνάδελφος το βρήκε και πάλι. Η ζητουμενη τιμή του; Κάτω από τις 200.000 Ευ. Μάλιστα τις τελευταίες εβομάδες η τιμή έπεσε κι άλλο. Φαίνεται μάλιστα ότι ο ιδιοκτήτης εφαρμόζει μια τακτική κάπως σταδιακής προσαρμογής πλεον αφαιρώντας κάθε τόσο περίπου 2%. Ήπιο, θα μου πείτε. Αλλά, έχει ήδη προηγηθεί δραστική αναπροσαρμογή πάνω από 30% (στη ζητουμένη πάντοτε, ποτέ το συγκεκριμένο ακίνητο δεν είχε σοβαρές ελπίδες να πωληθεί στην αρχική ζητουμένη τιμή).

Επί πολλά χρόνια, ειδικά οι νεώτεροι συνάδελφοι, είχαν μεγάλο πρόβλημα με ιδιοκτήτες που είχαν υπερτιμήσει τα ακίνητά τους. Ειδικώς στις “καλές” περιοχές, τους συμπεριφέρονταν άκομψα (ήπιος χαρακτηρισμός), ακόμη και εάν τους έφερναν εκπληκτικές προσφορές. Φαίνεται ότι η κρίση επιφέρει προσαρμογή και στη μεριά των ιδιοκτητών.

Μόνο που ίσως η προσαρμογή δεν είναι πάντοτε τόσο ήπια.

Μια «μίνι περίοδος παγετώνων» στα εξοχικά

Το παρακάτω άρθρο μου δημοσιεύθηκε στη “Ναυτεμπορική” της 11/6/2009 (ανοίγει νέο παράθυρο):

Το Ρεύμα του Κόλπου (Gulf Stream) είναι ένα ζεστό υποθαλάσσιο ρεύμα που ξεκινά από τις υψηλές θερμοκρασίες του κόλπου του Μεξικού για να ζεστάνει τις κρύες ακτές της Βορείου Ευρώπης. Είναι  ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα ενός φυσικού «δυναμό», ενός μηχανισμού μεταδόσεως ενεργείας δηλαδή, από περιοχές με τις υψηλές τιμές σ’ αυτές  με πιο χαμηλές. Ιστορικά, κάθε φορά που διεκόπη, οι χαμηλές τιμές επεκτάθηκαν και ο πλανήτης έζησε εποχές παγετώνων.

Εάν αυτό είναι ένα παράδειγμα από τον φυσικό κόσμο, η δευτερεύουσα κατοικία υπήρξε επί πολλά έτη ένα άλλο, αντίστροφο φαινόμενο οικονομικής φύσεως το οποίο με μεγάλη αξιοπιστία μετέφερε την «ενέργεια» της οικονομίας, τα κεφάλαια, από περιοχές με ιδιαιτέρως υψηλές τιμές προς άλλες με χαμηλότερες. Η αξιοπιστία του ρεύματος υπήρξε αντίστοιχη του φυσικού φαινομένου. Ο μηχανισμός ήταν απλός. Ο κάτοικος του Βορρά, όπου οι κατοικίες είχαν ανέβει σε αστρονομικές τιμές, έπαιρνε δάνειο με ενέχυρο το σπίτι του και χρησιμοποιούσε το κεφάλαιο για να αγοράσει  το σπίτι των ονείρων του στη Μεσόγειο, τη Φλώριδα ή την Καλιφόρνια.

Ένα αποτελεσματικό και πρόθυμο τραπεζικό σύστημα και το φθηνό κόστος χρήματος επί σειρά ετών έκαναν τη διαδικασία αυτή απλή. Δεκάδες εταιρείες διαμεσολαβήσεως με αποκλειστικό στόχο την εξοχική κατοικία ξεφύτρωσαν στις χώρες με τις υψηλότερες τιμές που γέμισαν παρουσιάσεις και road shows. Οι εφημερίδες και τα περιοδικά ήταν γεμάτα διαφημίσεις και κάθε εβδομάδα πτήσεις χαμηλού κόστους μετέφεραν τους ενδιαφερομένους  στον παράδεισο κοντά στη θάλασσα ή το βουνό. Και βεβαίως, με την αποτελεσματικότητα του φυσικού φαινομένου, οι τιμές στους τόπους προορισμού εκτοξεύθηκαν. Αυτό ανατροφοδότησε τον κύκλο ανόδου τιμών, αλλά δημιούργησε και μια άνευ προηγουμένου οικοδομική δραστηριότητα κερδοσκοπικής φύσεως. Η ενέργεια, τα κεφάλαια δηλαδή, έρρεαν αφειδώς. Πολλοί οξυδερκείς επιχειρηματίες, έγιναν εκατομμυριούχοι.

Και αίφνης, ήρθε η πιστωτική συντριβή. Καθώς οι τράπεζες σταμάτησαν να δανείζουν, οι τιμές άρχισαν να πιέζονται. Πολλοί κάτοικοι του πλουσίου Βορρά, βλέποντας την αξία των σπιτιών τους μαζί και την οικονομία της χώρας τους να καταρρέει αποφάσισαν να πουλήσουν είτε από ανάγκη, είτε επειδή φοβήθηκαν ότι θα πάθουν τα ίδια με τα εξοχικά τους. Οι δημοφιλέστατες εκθέσεις εξοχικής κατοικίας βγήκαν αμέσως εκτός μόδας. Δε θα ξεχάσω μια τέτοια έκθεση όπου Ισπανός κατασκευαστής διαφήμιζε διαμερίσματα «στα δύο το τρίτο δώρο». Το δυναμό μεταφοράς κεφαλαίων κατέρρευσε, οι αγορές πάγωσαν. Πολλοί εκτεθειμένοι επιχειρηματίες, χρεοκόπησαν.

Καθώς βρισκόμαστε ακόμη στη δίνη της κρίσεως είναι δύσκολο να φανταστούμε ότι οι πάγοι θα λιώσουν. Κι όμως, στις αγορές που έχουν διαφανή δομή όπως η Βρετανία, μπορούμε να πούμε με ακρίβεια ότι οι αγορές παραγώγων προεξοφλούν αναστροφή των αρνητικών ρυθμών προς τα τέλη του 2010 με υψηλές ανόδους αμέσως μετά. Σημαίνει αυτό ότι τα προβλήματα τελείωσαν;

Όχι ακόμη, αλλά σημαίνει αυτό που πρέπει να γίνει κοινή αντίληψη και στην Ελλάδα: οι αγορές ακινήτων εμπεριέχουν κυκλικότητα, με καλές και κακές περιόδους. Κι όπως βιώνουμε τώρα μια «μίνι περίοδο παγετώνων», μπορούμε να είμαστε βέβαιοι ότι οι πάγοι θα λιώσουν και θα επανέλθουν ημέρες κερδών. Το βασικό είναι να  δούμε την κρίση ως ευκαιρία για παύση και συζήτηση πώς θέλουμε το μέλλον: να διατηρήσουμε, να αναπτύξουμε βιώσιμα και καλαίσθητα και , γιατί όχι, να διαφημίσουμε  αυτό το μοναδικό ακίνητο που λέγεται Ελλάς.

Συνέντευξη του Ι. Κουράντη

Μια ενδιαφέρουσα συνέντευξη του καλού συναδέλφου Ι. Κουράντη δημοσίευσε πριν λίγο καιρό το Βήμα. Ο Γιάννης βλέπει, όπως και όλοι μας, στροφή στα μικρά και μεταχειρισμένα ακίνητα. Το αρχικό κέιμενο θα το βρείτε εδώ (ανοίγει νέο παράθυρο) και η πλήρης συνέντευξη έχει ως εξής:

 

“Σημαντικές διαφοροποιήσεις παρουσιάζει η αγορά των ακινήτων μετά τη σημαντική πτώση των αγοραπωλησιών, τη συνεχιζόμενη έλλειψη ρευστότητας και διακίνησης του στεγαστικού «χρήματος» και τη διατήρηση των τιμών σε υψηλά επίπεδα, λέει ο σύμβουλος σε θέματα ακινήτων του κτηματομεσιτικού δικτύου Εra Greece κ. Ι. Κουράντης και επισημαίνει ότι ευκαιρίες υπάρχουν κυρίως στα μικρά και μεταχειρισμένα ακίνητα. 

- Πώς κινείται σήμερα η αγορά των ενοικίων κατοικιών; 

«Παρατηρείται αύξηση της ζήτησης των ενοικίων κατά 30% σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2008. Αυτή η τάση οφείλεται στην έλλειψη ρευστότητας, η οποία οδηγεί τους αγοραστές και ιδιαίτερα τους νέους ανθρώπους στην πιο προσιτή λύση της ενοικίασης». 

- Πόσο έχει επηρεάσει η κρίση την αγορά κατοικίας; 

«Το πρώτο τρίμηνο του 2009 παρατηρείται πτώση στη ζήτηση κατά 20%-30% σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό τρίμηνο. Η κρίση έχει πλήξει το 70% του αγοραστικού κοινού μεσαίας τάξης, το οποίο επικεντρώνει πλέον το ενδιαφέρον του σε κατοικίες 80 τ.μ.- 120 τ.μ. αξίας από 240.000 ευρώ ως 400.000 ευρώ. Σε αντιστάθμισμα παρατηρείται αυξανόμενη ζήτηση σε μεταχειρισμένα σπίτια μέχρι 25ετίας. Επίσης παρατηρείται αύξηση της ζήτησης αγοράς παλαιών μονοκατοικιών η διπλο/τριπλοκατοικιών με σκοπό την ανακαίνισή τους για χρήση ή εκμετάλλευση. Από την άλλη πλευρά οι κατασκευαστές, λόγω και της έλλειψης μεγάλων οικοπέδων, συμπεριλαμβάνουν πλέον στις νέες κατασκευές τους και μικρά διαμερίσματα 50 τ.μ.- 80 τ.μ. σαν μια πιο οικονομική πρόταση, η οποία καλύπτει τις ανάγκες του “μεσαίου” κοινού». 

 

- Η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων παρουσιάζει μεγαλύτερη πτώση από αυτήν των κατοικιών; 

«Αυτός ο τομέας παρουσιάζει τη μεγαλύτερη πτώση, της τάξεως του 40% για τα καταστήματα και του 20%-30% για τους χώρους γραφείων όσον αφορά τα μισθώματα, σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό τρίμηνο, ενδεικτικό στοιχείο της έλλειψης ρευστότητας ιδιαίτερα στις μικρομεσαίες επιχειρήσεις. Σε ό,τι αφορά τις αγοραπωλησίες επαγγελματικών χώρων ο συγκεκριμένος τομέας παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον. Η μεγάλη προσφορά επαγγελματικών χώρων δημιουργεί ζήτηση για αγορά σε τιμές ίσες ή κάτω της αντικειμενικής αξίας των εν λόγω ακινήτων με σκοπό τη χρήση ή εμπορική εκμετάλλευσή τους ως επενδυτικών ή ακινήτων εισοδήματος». 

- Ποια είναι η τάση που επικρατεί σήμερα στην κτηματαγορά; 

«Η συνεχιζόμενη έλλειψη ρευστότητας δημιουργεί μια αγορά η οποία διαμορφώνει μια νέα τάξη τιμών που στηρίζεται στη λογική “πουλάω φτηνά- αγοράζω φτηνά”. Αυτή η τάση δημιουργεί, ειδικά για τους αγοραστές, μεσο-μακροπρόθεσμες επενδυτικές ευκαιρίες και λόγω της σταθερής αξίας της γης κυρίως στα μικρά και παλαιά οικιστικά ακίνητα, καθώς επίσης στις αγοραπωλησίες επαγγελματικών χώρων». “

Ευπρόσδεκτα μέτρα με αμφίβολη επίδραση

Μάλλον απηγοήτευσαν τα μέτρα που ανακοινώθηκαν από το Υπουργείο Οικονομικών, ειδικά εν σχέσει με τις προσδοκίες που είχαν καλλιεργηθεί. Εκτός από την εγγύηση μέρους των δανείων, που ενδεχομένως θα βοηθήσει αρκετά στην εκταμίευση ποσών εκ μέρους των τραπεζών, η άμεση αποτελεσματικότητα των υπολοίπων είναι  αμφίβολη.  Η χρηματοδότηση είναι βεβαιως κρίσιμος παράγων που τον τελευταίο καιρό έχει δημιουργήσει μεγάλα προβλήματα, αλλά μενει να δούμε πώς αυτό το μέτρο θα μεταφρασθεί στην πράξη από τις τράπεζες και εάν θα δημιουργήσει αναστροφή του κρισιμότερου παράγοντος: της ψυχολογίας του κοινού ως προς το μέλλον των τιμών. Και όχι μονον το εάν, αλλά και το πότε. Τέτοια μέτρα θέλουν αρκετό καιρό για να περάσουν στην πραγματική οικονομία. Αξίζει επίσης να επισημανθεί, ότι παρά τα φαινόμενα, τα μέτρα ενδέχεται να επιβαρύνουν σημαντικότατα όσους ενταχθούν σε αυτά σε πραγματικούς όρους, αφού θα είναι αναγκασμένοι να πληρώσουν φόρο επί του ποσού της εμπορικής και όχι της αντικειμενικής αξίας, ενδεχομένως μέσω περαιτέρω δανεισμού.

 

 Μεσομακροπρόθεσμα δημιουργούνται και άλλα ζητήματα. Στην πραγματικότητα παρόμοια μέτρα στις ΗΠΑ που επέτρεψαν δανειοδότηση 100% (και παραπάνω) σε υψηλές τιμές, δημιούργησαν προβληματα όταν η αγορά άρχισε να πέφτει με περίπου πτώχευση των οργανισμών που τα εγγυήθηκαν (Freedie Mac, Fannie Mae). Οι εισηγητές των μέτρων, δε φαινεται να λαμβάνουν υπ’όψιν το ενδεχόμενο σενάριο σημαντικών υποαξιών που δημιουργούν προβλήματα στους εγγυητές, αλλά και τους δανειολήπτες. Υπάρχει βεβαίως το ζήτημα  πόσο θα στοιχίσει εγγυοδοσία  στο ήδη αρκετά ταλαίπωρημένο Δημόσιο και ως τι είδους κονδύλι θα εγγραφεί, αλλά αυτό είναι άλλης τάξεως ζήτημα.

Δύο πράγματα με ανησυχούν. Το πρώτο είναι ότι οι υπεύθυνοι μάλλον  έχουν αντιληφθεί λάθος το είδος της πιστωτικής κρίσεως στο εξωτερικό εν σχέσει προς τα ακίνητα, αλλά και το momentum της πτωτικής τάσεως, εδώ και τώρα. Το δεύτερο είναι ότι οι υπεύθυνοι ίσως δεν έχουν αντιληφθεί πώς λειτουργεί η αγορά των ακινήτων στην πράξη, πώς δηλαδή ενθαρρύνεται ή αποθαρρύνεται η αγορά με διατηρησιμο τρόπο, αλλά και ότι είναι μια αγορά με κυκλικοτητα.

 

Ειλικρινώς δε γνωρίζω ποιο από τα δύο καθιστά τους κινδύνους για την  αγορά μεγαλυτέρους. Από την άλλη, θα πρέπει να τονίσω ότι τα μέτρα αυτά, έστω και ελλιπή είναι καλοδεχούμενα, θα έχουν θετική επίδραση το μεγεθος της οποίας μένει να δούμε.  Ελπίζω να συνοδευθούν και από τολμηρότερα βήματα.

Υποστηρίζοντας το προφανές

Έχω στο παρελθόν κατ’ επανάληψιν διαφωνήσει με τον Κύριο Ν. Γιαννουλέλη, καθώς οι απόψεις του μου φαίνονταν περισσότερο απαισιόδοξες απ’όσο έβλεπα την πορεία της αγοράς ακινήτων, τουλάχιστον τα τελευταία 6-7 χρόνια. Από την χρεωκοπία της Lehman  και μετά ωστόσο, όταν περίπου  κατά τη γνώμη μου κορύφωσε η αγορά με το πάγωμα των χορηγήσεων στεγαστικής πίστεως, άρχισα να  βλέπω τις απαισιόδοξες απόψεις με μεγαλύτερη συμπάθεια. ΄Ισως διότι, πέραν των θεμελιωδων στα οποία σπανίως συμφωνούν οι αναλυτές, και τεχνικώς η αγορά φαίνεται να έχει πάρει σαφή κατεύθυνση (αν και -κατά τη γνώμη μου πάντοτε- όχι προς την καταστροφή του “‘99 των ακινήτων”).

Πέρα από τη σύμπτωση ή μη απόψεων ωστόσο, δε μπορώ παρά να καταδικάσω με τον πλέον κατηγορηματικό τρόπο την φημολογούμενη άσκηση δικαστικών μέτρων εναντίον του για την άποψη του περί πτώσεως τιμών. Διερωτώμαι μάλιστα εάν πρόκειται για κάποιου είδους πρωταπριλιάτικο αστείο:

“Σε ποινικοποίηση των εκτιμήσεων αναλυτών και επαγγελματιών της αγοράς ακινήτων φαίνεται ότι προχωρά η Ενωση Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος (ΕΚΚΕ), εφόσον οι προβλέψεις για τη μελλοντική πορεία των τιμών κατοικίας δεν εξυπηρετούν τα συμφέροντα των εργολάβων. Αυτό πιστοποιεί η φερόμενη κατάθεση ασφαλιστικών μέτρων κατά του κ. Νίκου Γιαννουλέλη, ο οποίος την προηγούμενη εβδομάδα υποστήριξε ότι οι τιμές των ακινήτων παραμένουν υπερτιμημένες κατά 30% και ότι θα πρέπει να υποχωρήσουν κατά 15% έως τα τέλη του έτους. “

 

Κατ’αρχήν η άποψη αυτή δεν είναι νέα, οπότε διερωτάται κανείς: γιατί τώρα; Αλλά το βασικότερο, ΑΛΙΜΟΝΟ εάν ποινικοποιηθεί η έκφραση γνώμης, είτε προς τη μια είτε προς την άλλη κατεύθυνση, ιδιαιτέρως στο ρευστό περιβάλλον της οικονομίας. Δεν είναι απολύτως προφανές ότι ανοίγουν οι ασκοί του Αιόλου;

Όλοι όσοι γράφουμε για τα ακίνητα ή άλλες μορφές επενδύσεων, ασφαλώς και κρινόμαστε από το ευρύ κοινό για την ευστοχία ή μη των παρατηρήσεών μας. Αλλά η απόφαση ανα πάσα στιγμή δεν είναι δική μας, είναι του καθενός χωριστά που αποφασίζει για το που και πώς θα τοποθετήσει τα χρήματά του.

Ίσως θα πρέπει πλεόν να περιλαμβάνουμε μια σαφή αποποίηση ευθυνών, όπως οι σχολιαστές των χρηματιστηριακών κινήσεων, δηλαδή το εντελώς προφανές: όλα όσα γράφω είναι καθαρά προσωπική γνώμη και δεν συνιστούν σε καμμία περίπτωση πρόταση για αγορά, πώληση ή διακράτηση ακινήτων…

Ο καιρός των εξωδίκων…

Δεν είναι μυστικό ότι η αγορά καταστημάτων και επαγγελματικών χώρων γενικότερα, στο κέντρο μπήκε σε περίοδο δυνατής κρίσεως με τα επεισόδια πριν τα Χριστούγεννα του 2008. Καθώς οι  φήμες για μεγάλες καθυστερήσεις πληρωμών ενοικίων σε εξαιρετικώς κεντρικά πόστα εντεινονται, έχουμε πολλαπλασιασμό των κλήσεων από ιδιοκτήτες που προετοιμάζουν το έδαφος για ενδεχομένη αποχώρηση ενοικιαστών. Σε άλλες περιπτώσεις, αιτήματα επαναδιαπραγματεύσεως όρων ενοικιάσεως διατυπώνονται εντόνως. Ευτυχώς σε αρκετές περιπτώσεις, με ή χωρίς τη συμβολή επαγγελματιών, οι διαπραγματεύσεις ευοδώνονται.

Στην περιοχή γύρω από την Πλατεία Κολωνακίου που παλαιότερα έπρεπε κυριολεκτικώς να “έχεις  μέσο” για να βρείς επαγγελματική στέγη, όχι μονον τα κενά ακίνητα που κατέγραψα υπερδιπλασιάστηκαν τον Μάρτιο, αλλά φθάνουν στα αυτιά μου έντονες φήμες για πολλαπλά εξώδικα. Η άυλη αξία (αέρας) που μέχρι πρότινος ήταν ο κανόνας και δη σε ποσά που σε άλλες περιοχές αγόραζαν ακίνητα, έχει πλεόν είτε μειωθεί δραστικώς είτε μετατραπεί σε μεγαλύτερα ποσα εγγυήσεων, στις δουλειές τουλάχιστον που έχω κλείσει τους τελευταίους μήνες.

Το παλαιό ρητό “πρώτα τον νοικάρη και μετά το νοίκι“, ως μπούσουλας επιλογής μεταξύ εναλλακτικών, αποκτά νέα και εντονότερη αξία αυτές τις εποχές που η κρίση αρχίζει να χτυπά και την Ελλάδα. Ασφαλώς και αυτή η κρίση θα περάσει, αλλά επειδή δε γνωρίζουμε το πότε, καλό είναι να υπάρχει πνεύμα συνεννοήσεως μισθωτών και εκμισθωτών.

Τα ομόλογα και τα ακίνητα

Το παρακάτω άρθρο δημοσιεύτηκε στη Ναυτεμπορική της περασμένης Πέμπτης 19/3/2009.

“Τι σημαίνει η έκδοση πενταετών “λαϊκών” ομολόγων

Αρθρο του Κοσμά Θεοδωρίδη

Συζητιέται πολύ η απόφαση να εκδοθούν πενταετή «λαϊκά» ομόλογα με εγγυημένο επιτόκιο 5,5% καθαρό στη λήξη τους. Δεδομένου του μεγάλου ύψους αναχρηματοδοτήσεως του δημοσίου χρέους, αυτό θα έχει επιπτώσεις σε όλους τους τομείς επενδύσεων, περιλαμβανομένων των ακινήτων. Το Δημόσιο εφέτος θα αφαιρέσει από την εγχώρια αγορά πολύ μεγάλα κεφάλαια. Έτσι σε μια κρίσιμη συγκυρία, κατά την οποία πολλές διεθνείς αγορές εμφανίζουν διψήφια ποσοστά πτώσεως τιμών, με την εδώ αγορά να έχει επίσης σημαντικές δυσκολίες, το ακίνητο ως επενδυτικό προϊόν θα έχει ένα σημαντικότατο, ακίνδυνο και αφορολόγητο ανταγωνιστή στην προσπάθειά του να προσελκύσει κεφάλαια.

Τι σημαίνει πρακτικά και με απλά λόγια η ύπαρξη των «λαϊκών» ομολόγων; Πολύ απλά, για το ευρύ κοινό, μια επένδυση 100 Ευρώ για να τα συναγωνισθεί θα πρέπει να έχει γίνει στη λήξη της πενταετίας κοντά στα 130 Ευρώ, χωρίς ρίσκο. Σε μια καλή περίοδο, όπως η δεκαετία που έληξε πέρυσι, οι περισσότεροι τύποι ακινήτων μπορούσαν εύκολα να υπεραποδώσουν αυτού του στόχου σε μια πενταετία με μικρό κίνδυνο. Σε κάποιες περιπτώσεις μάλιστα, απέδωσαν πολύ περισσότερο ακόμη και εάν δεν παρήγαγαν εισόδημα, καθαρά από την αύξηση των τιμών χρόνο με το χρόνο. Τώρα όμως οι καιροί είναι πιο αβέβαιοι. Η κάθετη πτώση των αγοραπωλησιών και το πλεόνασμα νεοδμήτων έχουν δημιουργήσει πιέσεις στις τιμές που λόγω της συγκυρίας δεν ξέρουμε πότε ή σε ποια επίπεδα θα εξομαλυνθούν. Αυτό σημαίνει ανάληψη κάποιου κινδύνου από τους επενδυτές. Σε αυτό το σκηνικό η άντληση από πλευράς του Δημοσίου υψηλών κεφαλαίων αναπόφευκτα θα επιβαρύνει το κλίμα.

Αξίζει ωστόσο να κρατήσουμε δυο στοιχεία. Το πρώτο είναι ότι η εποχή που διανύουμε και έχουμε μπροστά μας, είναι εποχή ευκαιριών για τα ακίνητα, όταν κάποιος έχει κεφάλαιο. Έτσι μπορεί πολύ εύκολα να ενσωματωθεί ο κίνδυνος στην τιμή που προσφέρει ο αγοραστής. Και το δεύτερο και σημαντικότερο είναι ότι το Δημόσιο επιτείνει τον ανταγωνισμό για κεφάλαια μέσω του καθεστώτος υψηλής φορολογίας που επιβάλει στον τομέα, τόσο κατά την αγοραπωλησία, όσο και στις αποδόσεις της επενδύσεως. Στην παρούσα συγκυρία, αυτό κυριολεκτικώς στραγγαλίζει τόσο την επενδυτική διάθεση όσο και τις αγοραπωλησίες επιτείνοντας το πρόβλημα εσόδων του ιδίου του Δημοσίου. Μια διευκόλυνση για τα ακίνητα στο φορολογικό επίπεδο θα μπορούσε να αναθερμάνει την αγορά, να ικανοποιήσει και τους αγοραστές και τους πωλητές, αλλά και να βελτιώσει το εισπρακτικό πρόβλημα του κράτους.

Στο τανγκό χορεύουν δύο, αλλά στα ακίνητα είναι τρείς: αγοραστές, πωλητές και κράτος. Σε αυτή τη συγκυρία, είναι στο χέρι του τρίτου, να κάνει τη ζωή ευκολότερη και για τους τρείς σε ένα πρόβλημα που εάν δεν το μεγέθυνε η συμπεριφορά του στο παρελθόν, ασφαλώς το οξύνει στο παρόν.”

2008: περίπου σταθερό, αλλά…

Παρουσιάστηκαν την περασμένη εβδομάδα τα στοιχεία του δείκτου Propindex, που είναι ο πλέον αξιοπιστος, αν όχι ο μόνος, εγχώριος δείκτης αντίστοιχος αυτων που υπάρχουν στο εξωτερικό. Η κίνηση του,  παρουσιάζει ενδιαφέρον καθώς φαίνεται να αποτυπώνει αυτά που βλέπουμε κι εμείς στην πραγματική αγορά. Και μάλιστα με μεγαλύτερη ακρίβεια απ’ ότι τα ποσοστά που ακούμε να εκτοξεύονται από διάφορα χείλη.

Με την επιφύλαξη βεβάιως να έχω κρατήσει καλές σημειώσεις από την παρουσίαση και να μην κατάλαβα κάτι λάθος, οι αριθμοί έχουν ως εξής. Η διαφορά 2007-2008 έφθασε στο 1,9%, δείχνοντας περίπου σταθερότητα. Με δεδομένο ότι ο πληθωρισμός περυσι ήταν αρκετά υψηλότερος οι αποπληθωρισμένες τιμές υπέστησαν ελαφρά πτώση.  Το πραγματικώς ενδιαφέρον στοιχειο ωστόσο ήταν η κίνηση των τιμών ανά τρίμηνο, το οποίο δείχνει το που ακριβώς κορύφωσε η αγορά μας. Έτσι μεταξύ των διαφόρων τριμήνων η κατανομή είναι η εξής:

           διαφορά   

       2007-2008

Q1        2,7%

Q2       1,5%

Q3      1,6%

Q4     -1,0%

 Φαίνεται λοιπόν από μια πρώτη ματιά ότι η αγορά κορύφωσε πρακτικώς το καλοκαίρι, λίγο πριν το “σκάσιμο” της επενδυτικής τραπέζης Lehman Brothers που οδήγησε σε πάγωμα των πιστώσεων και στην Ελλάδα. Ενδιαφέρον παρουσιάζει επίσης το πρόσθετο στοιχείο των τιμών των εκτιμήσεων των τραπεζών για τα ακίνητα. Ο σχετικός δείκτης κινήθηκε στο -9% από την αρχή ως το τέλος του έτους. Δεδομένου ότι είναι ένας χαρακτηριστικός εμπροσθοβαρής δείκτης (front-running, τρέχει πρίν από τις τιμές) μας δίνει μια καλή εκτίμηση για το πού κινούνται οι πραγματικές τιμές μετά λίγους μήνες. Συμφωνα με άρθρο του Ν. Ρουσάνογλου, η ακριβής τιμή της πτώσεως των εκτιμήσεων από την αρχή ως το τέλος του έτους φαίνεται ότι είναι 8,4% με το τέταρτο τρίμηνο να ευθύνεται κυρίως κάτι που φαίνεται και από τα ανά τρίμηνο δεδομένα.

Βλέπουμε λοιπον από τη μία το 2008 να έκλεισε μεν περίπου σταθερό, αλλά με τη σημαντική ποιοτική μεταβολή εντός του που σημαίνει κορύφωση τιμών και εναρξη πτώσεως. Ταυτοχρόνως βλέπουμε προσδοκία σημαντικής διορθώσεως τιμών, ήδη από το 2008, η οποία βρίσκεται εν εξελίξει.

Σημειώνω τέλος ότι η παραπάνω έρευνα παρουσιάστηκε από μερίδα του τύπου ως περιγράφουσα πτωση  15% το 2008. Αν και υπήρξαν κάποιοι από τους χαιρετίζοντες που ανέφεραν κάτι τέτοιο (όχι όμως η έρευνα), νομίζω ότι είναι μια ακόμη εμφάνιση του φαινομένου των “πρωτοσελιδων της κρίσεως“