Στην εποχή των κοινωνικών δικτύων

Πόσο δύσκολο είναι να επιβιώσεις ως επιχειρηματίας σήμερα; Πολύ. Κι αν ασχολείσαι με κάποιον από τους τομείς που θίγονται ιδαιτέρως όπως τα ακίνητα ακόμη περισσότερο. Όπως έχω γράψει επανειλημμένως, οι αγοραπωλησίες κατέρρευσαν και καθώς τα αδιάθετα ακίνητα πολλαπλασιάζονται τα χειρότερα δεν έχουν ακομη περάσει. Μπετά υπάρχουν. Μετρητά δεν υπάρχουν.

Μπορούμε να βρούμε έξυπνους, χαμηλού κόστους τρόπους για να στηρίξουμε και να επεκτείνουμε τις επιχειρήσεις μας, ατομικές ή μεγαλύτερες μεσα σε αυτό το κλίμα; Άποψή μου είναι πως ναι. Το λέω συχνά, προσπαθώ να το εμφυσήσω στους συνεργάτες μου με σημαντικά νομίζω αποτελέσματα για τις παραγωγές τους. Και τώρα αποφάσισα να το πάω ένα βήμα παραπάνω για χάρη του αγαπητου μου Συνδέσμου Ελλήνων Κτηματομεσιτών.

Από τότε που επέστρεψα στην Ελλάδα κατάλαβα ότι οι περισσότεροι σύλλογοι, όμιλοι και φορείς είναι στην πραγματικότητα πλατφόρμες εξυπηρετήσεως ατομικών επιδιώξεων που αργά ή γρήγορα κυριαρχούνται από “συνδικαλιστοπατέρες”. Ο ΣΕΚ μου δημιούργησε την εντύπωση πριν από ενάμισυ χρόνο που έγινα μέλος του, ότι πρόκειται για κάτι διαφορετικό. Παρά το ότι έχω ακούσει μερικές ακραίες κατηγορίες εναντίον του και προφανώς ακόμα μαθαίνω το πώς λειτουργεί, νομίζω πως μπορώ να αναγνωρίσω χωρίς δεύτερη σκέψη ότι είναι ένας φορέας που προσπαθεί κάτω από ιδιαιτέρως αντίξοες συνθήκες. Κι όταν λέμε αντίξοες συνθήκες εννοούμε και οικονομικώς.

Συνδυάζοντας τα παραπάνω, στα πλαίσια της προσπάθειας για γενικότερη επιμόρφωση που υλοποιεί ο Συνδεσμος, θα πραγματοποιηθεί ένα σεμινάριο στις 22/3 με θέμα “Επιχειρηματικές τακτικές χαμηλού κόστους στην εποχή των κοινωνικών δικτύων“, όπου θα παρουσιάσω μερικές ιδέες για το πώς μπορούν να αναπτυχθούν οι ατομικές ή μεγαλύτερες μεσιτικές επιχειρήσεις με ελάχιστα έως μέτρια κεφάλαια. Κι επειδή οι καιροί είναι δύσκολοι, το κόστος κρατήθηκε στο ελάχιστο, 50 Ευ για τα μη-μέλη και 30 Ευ για μέλη, όσους θελήσουν να μπουν στον ΣΕΚ, φοιτητές και συνταξιούχους. Τα έσοδα, πλην του κόστους της αιθούσης, θα διατεθούν εξ ολοκλήρου για  την οικονομική ενίσχυση του ΣΕΚ.

Είναι μια ευκαιρία να συναντηθούμε, να μάθουμε, να συζητήσουμε και γιατί όχι, να δικτυωθούμε.

Μεσίτης πλέον σημαίνει ένοχος;

Καθώς το νομοσχέδιο προχωρά από στάδιο σε στάδιο, ένα άρθρο προβληματισμού σχετικά με την πλέον εξοφθάλμως προβληματική διάταξή του στο “Βήμα της Κυριακής” που θα κυκλοφορήσει αύριο 26 Φεβρουαρίου 2012.

“Μια τεράστια προσπάθεια μεταρρύθμισης του πλαισίου λειτουργίας της αγοράς ακινήτων ολοκληρώνεται με την δημοσιοποίηση του πολυνομοσχεδίου του Υπουργείου Ανάπτυξης. Συμμετείχα έντονα τα τελευταία δύο χρόνια στην προετοιμασία του και η όλη εμπειρία μου έχει αφήσει μια γλυκόπικρη γεύση. Η αγορά ακινήτων, η μεγαλύτερη αγορά μετά την αγορά χρέους, λειτουργούσε ως τώρα χωρίς κανόνες για τους επαγγελματίες της. Επί χρόνια ήταν πάγιο αίτημα των οργανωμένων τμημάτων του μεσιτικού χώρου να υπάρξει ένα πλαίσιο. Ανάμεσα στο μικροπολιτικό συνδικαλισμό και την αδιαφορία της Πολιτείας, όλα τα προηγούμενα σχέδια νόμου ατύχησαν. Εν τέλει, αυτό που δεν μπορέσαμε μόνοι μας το επέβαλε η Τρόικα που θέλει την αγορά μας υπό έλεγχο.

Εδώ όμως, όπως κ στους περισσότερους νόμους που είδα να φτιάχνονται με αφορμή τον διεθνή οικονομικό έλεγχο, υπήρξε μια παραφωνία: άλλα έλεγαν οι ξένοι και άλλα γίνονταν εδώ. Για τους μεσίτες για παράδειγμα, ζητήθηκε απελευθέρωση του επαγγέλματος. Το επάγγελμα όμως είναι ως τώρα απολύτως ελεύθερο. Οπότε, για πρώτη φορά μπαίνουν σοβαρότατοι περιορισμοί στην άσκησή του. Είναι αυτό κακό; Όχι απαραιτήτως, αν αυτός που γράφει το νόμο έχει ιδέα του πώς λειτουργεί η αγορά.

Για όποιον έχει διαβάσει το αρχικό κείμενο, το τωρινό νομοσχέδιο είναι μια τεράστια επιτυχία της κοινής λογικής. Με προσπάθεια και επιμονή, καταφέραμε να κάμψουμε απίθανες αντιλήψεις μαθητευόμενων και αρτηριοσκληρωτικών γραφειοκρατών που δεν είχαν ιδέα από τα προβλήματα και τις δυσκολίες της επιχειρηματικής καθημερινότητας στα ακίνητα. Το σχέδιο νόμου σε γενικές γραμμές θα μπορούσε να πραγματοποιήσει το όνειρο που και από εδώ έχω υπερασπισθεί με πάθος: ο τομέας των ακινήτων μπορεί να δημιουργήσει χιλιάδες επιχειρήσεις και δεκάδες χιλιάδες θέσεις εργασίας. Και ομολογώ ότι θα πανηγύριζα τις ουσιαστικές αλλαγές που έγιναν προς ένα νόμο λειτουργικό και εγγύτερα στα διεθνή πρότυπα εάν δεν υπήρχε μια δραματική αλλαγή της τελευταίας στιγμής.

Κάθε Έλληνας είναι αθώος μέχρις αποδείξεως του εναντίου, αλλά αυτό δε θα ισχύει για τους επαγγελματίες των ακινήτων. Έτσι, κανένας Έλληνας δεν τιμωρείται πριν δικαστεί εκτός εάν είναι ο κατηγορούμενος είναι μεσίτης, οπότε πρέπει να καταθέσει την άδειά του (άρθρο 198 παρ. 5) και να καταστραφεί οικονομικά ώσπου να δικαστεί, ίσως μετά από πολλά χρόνια. Και μάλιστα η διάταξη ισχύει μόνον για τους μεσίτες που έχουν έδρα στην Ελλάδα ενώ εξαιρούνται οι ξένοι. Ποιός απίθανος νους γλίστρησε αυτή τη διάταξη την τελευταία στιγμή στο νομοσχέδιο, αφού είχε ολοκληρωθεί η διαβούλευση;  Δεν αντιλαμβάνονται ότι αυτό αφήνει ανυπεράσπιστες τις ελληνικές επιχειρήσεις στον αθέμιτο ανταγωνισμό ή θα πρέπει να πιστέψουμε τους συνομωσιολόγους που λένε ότι ακριβώς οι ανταγωνιστικοί στους ξένους Έλληνες είναι ο στόχος αυτού του εδαφίου;

Προσωπικώς δεν πιστεύω στις θεωρίες συνομωσίας, αν και είμαι εξαιρετικώς ενοχλημένος από τη μεθόδευση. Σε τελευταία ανάλυση, αφού αόρατη χείρ γλίστρησε τελευταία στιγμή αυτή την απίθανη διάταξη, εναπόκειται στους βουλευτές πλέον να υπερασπισθούν τον προφανή κανόνα δικαίου και το Σύνταγμα. “

Πίσω στο 2002-3

Μια που έχω ιδιαίτερο ενδιαφέρον στις διεθνείς αγορές, παρακολουθώ και από καιρού εις καιρόν σχολιάζω τον δείκτη S&P/Case-Shiller που αποτυπώνει τις κινήσεις των τιμών των κατοικιών στις ΗΠΑ. Προ καιρού, όταν ο δείκτης αυτός εμφάνισε μια άνοδο αναρωτήθηκα μάλιστα εάν αυτός θα ήταν Ο πυθμένας ή απλώς ένας τοπικός πυθμένας. Δυστυχώς φαίνεται ότι επικρατεί το δεύτερο σενάριο.

Τα στοιχεία που μόλις ανακοινώθηκαν δείχνουν ότι οι τιμές επέστρεψαν εκ νέου στα επίπεδα του 2002-3 και μάλιστα παρά την ιδιαιτέρως φθηνή χρηματοδότηση με πολύ χαμηλά επιτόκια για το δολλάριο, που συνεχίζει να παρέχει η Ομοσπονδιακή Τράπεζα στην εκεί οικονομία. Μόνο σε μια περιοχή (Ουάσιγκτον) κατεγράφη άνοδος ενώ ο δείκτης βρέθηκε περίπου στο προηγούμενο χαμηλό του το 2009 (ή ελαφρώς χαμηλότερα αν δε λάβουμε υπόψιν εποχιακές διαφορές).

Βρισκόμαστε λοιπόν μπροστά σε έναν διαγραμματικό σχηματισμό που θα μπορούσε να είναι διπλός πυθμένας, κάτι που από τεχνικής απόψεως σημαίνει ενδεχόμενο ανόδου. Κάτι τέτοιο όμως φαίνεται να συγκεντρώνει μικρές πιθανότητες, καθώς η κρίση στην κατοικία στην Αμερική αναμένεται να κρατήσει ακόμη.

Τι σημαίνει αυτό για τις δικές μας ακτές; Έχω ξαναπεί ότι η Ελλάδα έχει μια σειρά από σημαντικές δομικές διαφορές με τις αγγλοσαξωνικές χώρες, με κυριότερη ότι ο σχετικός δανεισμός μας ως προς την ακίνητη περιουσία είναι πολύ μικρότερος. Είναι ωστόσο προφανές ότι η οικονομία μας αντιμετωπίζει πολύ σημαντικότερες προκλήσεις. Έτσι, είναι δύσκολο να φανταστεί κανείς ότι η διαβλεπόμενη επιβράδυνση της οικονομίας στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού θα επιτρέψει να υπάρξουν πολύ καλύτερες προοπτικές για τη δική μας αγορά, ακόμη και εάν όλα τα ενδογενή προβλήματα λυθούν.

Το αδιαμφισβήτητο γεγονός είναι ότι οι τιμές στις ΗΠΑ βρίσκονται και πάλι στα επίπεδα του 2003 και δεν προβλέπεται ταχεία ανάκαμψη. Αυτό καλό είναι να το θυμόμαστε οι επαγγελματίες και όταν μιλάμε με ιδιοκτήτες και όταν δίνουμε τη γνώμη μας για το πόσο γρήγορα θα ανακάμψει η δική μας αγορά.

Μειώσεις μισθωμάτων

Με αφορμή την τηλεοπτική εμφάνιση στο δελτίο ειδήσεων του Αντέννα (ανοίγει νέο παράθυρο), πήρα πολλά μηνύματα μεταξύ των οποίων και μερικά -λιγότερα είναι η αλήθεια-  που μου επεσήμαναν ότι οι μεσίτες δεν πρέπει να μιλάμε ποτέ για μειώσεις τιμών.

Ομολογώ ότι αυτό με άφησε έκπληκτο. Πώς είναι δυνατόν να μιλάμε για διαρκή άνοδο όταν η γενική τάση είναι εμφανώς πτωτική και μάλιστα σε αγορές όπου εξομαλύνσεις τιμών είναι σαφώς ευπρόσδεκτες; Εάν ο Σολωμός έλεγε ότι πρέπει να μάθουμε να θεωρούμε “εθνικόν ό,τι είναι αληθές”, ίσως πρέπει σιγά-σιγά να είμαστε έτοιμοι να ακούμε τις γνώμες των ειδικών όπως αυτές αποτυπώνουν την κατάσταση της αγοράς.  Επεσήμανα εδώ και χρόνια ότι είχε αρχίσει η διαδικασία των ζητήσεων χαμηλοτέρων τιμών στα ενοίκια. Αυτό είναι απολύτως θεμιτό σε μια αγορά που πέφτει προκειμένου να προστατευθούν τα συμφέροντα και των ενοικιαστών, αλλά ΚΑΙ των ιδιοκτητών. Δεν (επαναλαμβάνω ΔΕΝ) είναι στο συμφέρον των ιδιοκτητών να ζητούν παραλόγως υψηλά μισθώματα και να κρατούν τα ακίνητά τους ξενοίκιαστα χάνοντας εισοδήματα. Έχω δει επανειλημμένως ιδιοκτήτες το τελευταίο διάστημα να ενοικιάζουν ιδιοκτησίες σε τιμές πολύ υποδεέστερες αυτών που τους είχαν προταθεί πέρυσι. Σε κάποιες περιπτώσεις μου λένε “έπρεπε να σε είχα ακούσει”, σε μερικές μια δύο μου είπαν ακόμη-ακόμη “έπρεπε να μας είχες πιέσει περισσότερο (!)”.

Εν πάση περιπτώσει, η διαδικασία μειώσεως ενοικίων είναι και απολύτως νόμιμη συμφώνως και προς δυο τελευταίες αποφάσεις του Αρείου Πάγου, αλλά και τα άρθρα του Αστικού Κώδικος και εντελώς λογική για αγορές που έχουν υποστή κατάρρευση στο τζίρο τους. Σε πραγματικούς όρους στο Κολωνάκι λ.χ. ενοικιάζουμε εκ νέου καταστήματα από 15 έως 50% κάτω (αναλόγως θέσεως και προβολής) εν σχέσει προς τα μισθώματα των “καλών” (για τους ιδιοκτήτες) εποχών. Και φυσικά, συνεχίζουμε να ενοικιάζουμε, απλώς ο ρυθμός δεν είναι ικανός (ακόμη) να απορροφήσει την αυξανόμενη προσφορά.

Είναι μια νέα κατάσταση, ταυτοχρόνως όμως είναι και μια μεγάλη ευκαιρία για όσους έχουν οικονομική επιφάνεια και επιθυμούν να τοποθετηθούν, να μπουν σε αγορές που έως πρότινος η είσοδος ήταν απαγορευτική λόγω υψηλού κόστους. Το 2011 θα αποδειχθεί, όπως λέγαμε πέρυσι σε μια συνάντηση,  έτος positioning, λήψεως δηλαδή καλών θέσεων από ισχυρούς παίκτες, εν όψει τέλους της βαθιάς υφέσεως στην οποία μπήκε η χώρα προ τριετίας. Και εάν χρειάζεται να επισημάνω το προφανές, ο κόσμος ψωνίζει στις εκπτώσεις…

Το τέλος μιας δύσκολης χρονιάς

Μια δύσκολη χρονιά για την ελληνική οικονομία φτάνει στο τέλος της. Μια χρονιά που ο τομέας των ακινήτων δέχτηκε μεγάλες πιέσεις τόσο στον αριθμό των αγοραπωλησιών όσο και στις τιμές, οι οποίες σε μερικές περιπτώσεις σημείωσαν δραματική πτώση. Το ερώτημα που μου τίθεται διαρκώς είναι: πώς θα πάει του χρόνου;

Αντί να κάνω προβλέψεις, προτιμώ να αναφέρομαι στο παράδειγμα των Αγγλοσαξωνικών χωρών που έχουν μια διαφορά φάσεως 1,5-2 έτη από την εγχώρια αγορά. Στις ΗΠΑ λοιπόν, όπου η πιστωτική κρίση ξεκίνησε και όπου τα αποτελέσματά της έγιναν κατ’εξοχήν ορατά , φαίνεται ότι ο πρόσφατος πυθμένας των τιμών θα δοκιμαστεί ξανά.  Όπως φαίνεται και στο παρακάτω διάγραμμα, οι τιμές έκαναν δραματική κίνηση προς τα κάτω με το τέλος των φοροαπαλλαγών για την απόκτηση κατοικίας.

Πηγή CNN.com

Πέραν πάσης αμφιβολίας, η περιοχή τ0υ πρώτου πυθμένος θα δοκιμαστεί εντός του 2011. Οι αισιόδοξοι ελπίζουν ότι αυτός ο πυθμένας θα κρατήσει. Οι απαισιόδοξοι φοβούνται ότι η πρόσφατη κίνηση θα αποτελέσει την απαρχή ενός ακόμη πτωτικού σκέλους στις τιμές των κατοικιών. Οι περισσότερο αρκτώδεις (bearish) μάλιστα συνδέουν αυτό το σκέλος με νέα ύφεση στις ΗΠΑ και μια σειρά από καταστροφικά σενάρια.

Τι μπορεί αν σημαίνει αυτό για την Ελλάδα που βρίσκεται επίσης σε βαθιά ύφεση για τον τρίτο χρόνο ήδη με ταυτόχρονο δραματικό περιορισμό της ρευστότητος; Για να δούμε το ποτήρι μισογεμάτο ας πούμε απλώς ότι υπάρχουν και θα υπάρξουν ευκαιρίες αποκτήσεως παγίων σε τιμές που είχαμε πολλά χρόνια να δούμε.

Καλή χρονιά!

Οι ΗΠΑ σε τοπικό μόνον πυθμένα;

Ειδαμε πριν δυο μήνες ότι η πλειοψηφία των αναλυτών αισιοδοξεί ότι η αγορά ακινήτων στις ΗΠΑ βρέθηκε σε συνολικό πυθμένα, από όπου ξεκινά μια αργή διαδικασία σταδιακής ανόδου των τιμών. Ενώ όμως η πλειοψηφία συμφωνεί σε αυτό το σενάριο, ένα μέρος των αναλυτών έχει μια πολύ πιο απαισιόδοξη άποψη. Σύμφωνα με αυτή, η προηγούμενη μικρή ανωφέρεια των τιμών που τερμάτισε την περίοδο δραματικών πτώσεων δεν ήταν παρά το αποτέλεσμα των φορολογικών μέτρων υπέρ της αγοράς ακινήτου. Με την παύση ισχύος αυτών των μέτρων, προβλέπουν ότι η κάθοδος θα συνεχιστεί. Ένα αφαιρετικό διάγραμμα της παραπάνω θεωρήσεως είναι το παρακάτω.

αναδημοσίευση γραφικού από εδώ.

Σύμφωνα με αυτό το διάγραμμα, η αγορά βρίσκεται ακόμη στην φάση της οξείας πτώσεως και προ της λεγομένης “συνθηκολογήσεως”, όταν και οι τελευταίοι αισιόδοξοι της αγοράς αλλάζουν στρατόπεδο και ακολουθεί το στάδιο της “απελπισίας”. Στο στάδιο αυτό, τα ακίνητα ως επένδυση όχι μόνον βρίσκονται κάτω από το σημείο ισορροπίας ως προς το εισόδημα που αποδίδουν, αλλά βρίσκονται ακόμη και κάτω από τα επίπεδα που η συνολική πρόσοδος σε μετρητά είναι θετική. Αν και ίσως φαίνεται υπερβολικώς απαισιόδοξη, αυτή είναι μια άποψη που στο παρελθόν έχει ενίοτε επαληθευτεί σε πολύ μεγάλες κρίσεις τιμών.

Εάν όμως αυτά συμβαίνουν ή εικάζεται ότι θα συμβούν στις ΗΠΑ όπου οι αποδόσεις είναι για τα ελληνικά δεδομένα ικανοποιητικές, τι θα συμβεί στην Ελλάδα; Το μόνο που μπορούμε να πούμε με βεβαιότητα είανι ότι και εμείς βρισκόμαστε στη φάση της οξείας πτώσεως, με διαφορά φάσεως περίπου είκοσι μήνες από τις ΗΠΑ. Έχουμε δηλαδή ακόμη δρόμο, ακόμη και ως το -25% που ήταν μια πρώτη εκτίμηση προ καιρού. Βάσει των προβλέψεων της τρόικας και του Μνημονίου της Διεθνούς βοηθείας προβλέπεται σύμφωνα με κάποιους υπολογισμούς πραγματική πτώση του ΑΕΠ κοντά στο 25% τα επόμενα χρόνια. Όπως έχω και προηγουμένως, σε καλύτερες εποχές αναλύσει, η πορεία του ΑΕΠ ανακλάται στην πορεία των τιμών των ακινήτων. Η πρόβλεψη για -25% λοιπόν ίσως δε φαίνεται πλέον τόσο ακραία πλέον.

Το πραγματικό ζήτημα λοιπόν για μια χώρα όπου το ΑΕΠ προβλέπεται να συρρικνωθεί δραματικώς, αλλά και όπου το μεγαλύτερο τμήμα του πλούτου των νοικοκυριών είναι δεσμευμένο στα ακίνητα, είναι το πόσο βαθιά θα αποδειχθεί η κρίση στην πραγματική οικονομία και στις τσέπες του καθενός μας.

Είναι λοιπόν εκ των ουκ άνευ όχι μόνον να μη ληφθούν περαιτέρω φορομπηκτικά μέτρα κατά των ακινήτων, αλλά και να σχεδιασθεί μια πολιτική που να λαμβάνει υπόψιν ότι κατάρρευση τιμών των ακινήτων σημαίνει και ανατροφοδοτεί κατάρρευση του πλούτου της συντριπτικής πλειοψηφίας των πολιτών.

Διπλός πυθμένας για την Αμερική;

Έχω στο παρελθόν συζητήσει επανειλημμένως τις κινήσεις τιμών στις ΗΠΑ, που αποτελούν εν πολλοίς πρόκριμα για πολλές  αγορές της Δύσεως. Η έρευνα των εμπειρογνωμώνων που πραγματοποιείται κατά περιόδους δείχνει ότι η πλειοψηφία εκτιμά ότι θα υπάρξει διπλός πυθμένας τιμών περίπου στα χαμηλά του περασμένου έτους, ενώ από το δεύτερο εξάμηνο του 2010 θα αρχίσει μια σταδιακή, αλλά σταθερή αύξηση τιμών.

Ωστόσο, αν και αυτή είναι η γνώμη της πλειοψηφίας, δε συμφωνούν όλοι με αυτή την εκτίμηση. Αρκετοί αναλυτές προβλέπουν σημαντική περαιτέρω πτώση. Σε αυτή τη φάση πάντως αποτελούν μειοψηφική άποψη.

Τέλος έχει ενδιαφέρον το γεγονός ότι η κυρίως περίοδος της πτώσεως, εάν επαληθευτεί το παραπάνω σενάριο του διπλού πυθμένος, κράτησε 6-7 εξάμηνα, όπως δηλαδή θα περίμενε κανείς με βάση την εμπειρία προηγουμένων κρίσεων διεθνώς.

Το γραφικό από εδώ.

Αντίρροπες δυνάμεις

Η τάση της αγοράς είναι στην πραγματικότητα μία: διορθωτική προς τα κάτω. Εκτός από την κακή χρηματοδοτική κατάσταση της αγοράς, διάφορα γεγονότα συμβάλουν με τον τρόπο τους στην επιτάχυνση των διαδικασιών. Έτσι η απόφαση της Κυβερνήσεως να μειώσει μονομερώς τα ενοίκια των κτηρίων του Δημοσίου κατά 20% τουλάχιστον, έδωσε τον τόνο για ευρύτερες μειώσεις ενοικίων. Και τα ενοίκια βεβαίως είναι στενά συνδεδεμένα με τις τιμές πωλήσεως, ειδικά για ακίνητα που παραδοσιακώς είναι δέκτες επενδυτικών κεφαλαίων.

Κι ενώ αναρωτιόμαστε πλέον που θα είναι ο πυθμένας ή ακόμη χειρότερα, εάν η αγορά θα βρεθεί σε κάποια φάση σε οξεία πτώση στην οποία ο πυθμένας θα μετατίθεται όλο και χαμηλότερα, μια δικαστική απόφαση ήρθε να θέσει κάποια όρια. Ο Άρειος Πάγος λοιπόν απεφάσισε ότι αγοραπωλησίες που γίνονται σε τιμές χαμηλότερες των αντικειμενικών είναι αισχροκερδείς και άκυρες. Αυτή η απόφαση είναι εξαιρετικώς σημαντική και πρακτικώς, αλλά και ψυχολογικώς.  Πρακτικώς, αποκλείει το ενδεχόμενο να γίνουν τέτοιες πράξεις, ή καλύτερα, τουλάχιστον να γραφούν στα συμβόλαια, διότι κανείς δε θέλει να δίνει τα χρήματά του για άκυρα συμβόλαια.

Ψυχολογικώς, δίνει ένα σημείο αναφοράς για το μέχρι που θα πρέπει να φτάνει το παζάρι της τιμής. Έτσι η ενδιαφέρουσα ιδιαιτερότητα της Ελλάδος ως προς της αντικειμένικές αξίες, μπορεί να λειτουργήσει ώς σημαντική αντίσταση στην πτώση τιμών. Ασφαλώς, τα περιθώρια μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών είναι σε αυτή την φάση ακόμη μεγάλα, οπότε αυτό δεν πρόκειται να ανατρέψει την κύρια, πτωτική, τάση της αγοράς.

Σε κάθε περίπτωση, σε φάσεις έντονης κρίσης, οι ημικρατικώς οριζόμενες τιμές των ακινήτων μπορεί να αναχαιτίσουν την πτώση και να διατηρήσουν το ψυχολογικό πλεονέκτημα των ακινήτων ως “ασφαλούς” επενδύσεως. από την άλλη, η παρεμπόδιση της δραστικότερης διορθώσεως τιμών θα έχει ενδεχομένως συνεχιζόμενες συνέπειες στον αριθμό των αγοραπωλησιών, ιδιαιτέρως όσο η αγορά πάσχει απο χρηματοδότηση.

“Μεσίτες ευπρόσδεκτοι”

Οι καιροί αλλάζουν. Καθώς ο αριθμός των αγοραπωλησιών έχει υποστή βαρύ πλήγμα, ενώ οι τιμές βρίσκονται σε φάση διόρθωσης, οι αγγελίες με το ενδεικτικό “όχι μεσίτες” έχουν μειωθεί δραστικώς. Είναι κοινό μυστικό βεβαίως ότι οι περισσότερες αγγελίες αυτού του είδους, είτε ήταν για ακίνητα ιδιαιτέρως υπερτιμημένα στα οποία οι ιδιοκτήτες δεν ήθελαν να ακούν την γνώμη των ειδικών ότι είναι εκτός πραγματικότητος, είτε ήταν απο κρυφομεσίτες που δεν τους ενδιέφερε η συνεργασία. Είναι λοιπόν λογικό να έχουν μειωθεί καθώς η αγορά εξομαλύνεται.

Στην Καθημερινή της προηγουμένης Κυριακής ωστόσο, είδα γαι πρώτη φορά μια ωραία αγγελία σε πλαίσιο, όπου αναγράφεται ευθαρσώς “Μεσίτες Ευπρόσδεκτοι” με ωραία μεγάλα γράμματα. Έσπευσα να αναρτήσω το απόκομμα στον πίνακα ανακοινώσεων των γραφείων.

Είναι κάπως λυπηρό που στην Ελλάδα αντιλαμβανόμαστε τα πράγματα με κάποια καθυστέρηση. Έτσι ενώ οι ιδιοκτήτες αρνούνταν να συνεργαστούν με -άρα να πληρώσουν-  μεσίτες όταν οι αγοραπωλησίες ήταν πολλές, τώρα που τα μεσιτικά γραφεία κλείνουν το ένα μετά το άλλο και οι μεσίτες παραδίδουν τις άδειές τους, ψάχνουν επαγγελματίες, αλλά φυσικά δεν βρίσκουν. Και πώς να βρούν αφού οι περισσότεροι ασχολούμενοι με τον χώρο ούτε τις καλές περιόδους δεν κατάφερναν να βγάλουν χρήματα; Εργάζεται κανείς αφιλοκερδώς;

Σε επίπεδο κοινωνίας είναι ασφαλώς παρήγορο που η ανάγκη για επαγγελματικές υπηρεσίες γίνεται αντιληπτή. Αυτή η κρίση θα αλλάξει το τοπίο της αγοράς ακινήτων δια παντός.

Ακίνητα και μετοχές στις ΗΠΑ

Έχω αναφερθεί παλαιότερα στο μερίδιο του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών που έχουν τα ακίνητα. Διάβαζα προηγουμενως τα αντίστοιχα δεδομένα για τις ΗΠΑ. Ο συνολικός πλούτος των νοικοκυριών σε ακινητα και μετοχές λοιπόν είχε την παρακάτω εξέλιξη τα τελευταία χρόνια, συμφωνα με τα στοιχεία των εθνικών λογαριασμών της Ομοσπονδιακής Τραπέζης (Federal Reserve)

Συνολικός πλουτος των αμερικανικών νοικοκυριών τα προηγούμενα έτη (σε δις $). Για το 2009, τιμές του 3ου τριμήνου

Βλέπουμε λοιπόν την οξεία διόρθωση στην οποία έχουμε αναφερθεί επανειλημμένως, αλλά και την ανοδική αντίδραση των χρηματιστηριακών αγορών μετά τον Μάρτιο του 2009. Στην πραγματικότητα, τα ετήσια στοιχεία, κρύβουν τις λεπτομέρειες που κάνουν τη διαφορά που φαίνονται όταν κοιτάξουμε τα δεδομένα ανα τρίμηνο:

Συνολικός πλούτος των αμερικανικών νοικοκυριών εκατέρωθεν του χαμηλοτερου σημείου των αγορών μετοχών (Μαρτιος 2009)

Παραπάνω βλέπουμε ότι το πρώτο τρίμηνο του 2009 -ο Μαρτιος του 2009 είδε το χαμηλότερο σημείο της Wall Str  με τον δείκτη S&P500  να φτάνει στις 666 μονάδες- απετέλεσε το χαμηλότερο σημείο του παρόντος κύκλου (έως τώρα τουλάχιστον) και για τα ακίνητα και για τις μετοχές που έχουν στην κατοχή τους τα αμερικανικά νοικοκυριά. Ο πλούτος που βρίσκεται τοποθετημένος σε μετοχές ανέκαμψε βεβαίως πολύ ταχύτερα, όπως είχε υποστεί και οξύτερη διόρθωση. Η σχέση των δυο μορφών παγίων φαίνεται παρακάτω:

O λόγος του συνολικού πλούτου των αμερικανικών νοικοκυριών μεταξύ των μετοχών και των ακινήτων. Παρά τις διακυμάνσεις ο λόγος αυτός κυμαίνεται κοντά στο 40% (35-45%).

Μια ενδιαφέρουσα υπόθεση που προκύπτει προς δοκιμασία απο το ανωτέρω διάγραμμα είναι ότι δεν θα είναι εύκολο για τις μετοχές να συνεχίσουν να ανεβαίνουν δραματικώς χωρίς αντίστοιχη ανοδική αντίδραση των τιμών των κατοικιών.

Συνολικώς πάντως είναι σαφής ο συσχετισμός των δύο μορφών επενδύσεως, κατι που πρέπει να ληφθεί σοβαρά υπ’όψιν και στις εκτιμήσεις (πολύ συχνά καταστροφολογικές) για την πορεία της αγοράς ακινήτων και στην Ελλάδα. Πολύ περισσότερο που οι Ελληνες είναι υπερεπενδεδυμένοι στα ακίνητα σε σχέση με τους Αμερικανούς. Έτσι μια καταστροφική πτώση στις τιμες των ακινήτων που έχουν στην κατοχή τους τα νοικοκυριά θα είχε ως αποτέλεσμα μια πολυ βαθυτερη ύφεση απο αυτήν που έζησαν οι ΗΠΑ.