Τα ομόλογα και τα ακίνητα

Το παρακάτω άρθρο δημοσιεύτηκε στη Ναυτεμπορική της περασμένης Πέμπτης 19/3/2009.

“Τι σημαίνει η έκδοση πενταετών “λαϊκών” ομολόγων

Αρθρο του Κοσμά Θεοδωρίδη

Συζητιέται πολύ η απόφαση να εκδοθούν πενταετή «λαϊκά» ομόλογα με εγγυημένο επιτόκιο 5,5% καθαρό στη λήξη τους. Δεδομένου του μεγάλου ύψους αναχρηματοδοτήσεως του δημοσίου χρέους, αυτό θα έχει επιπτώσεις σε όλους τους τομείς επενδύσεων, περιλαμβανομένων των ακινήτων. Το Δημόσιο εφέτος θα αφαιρέσει από την εγχώρια αγορά πολύ μεγάλα κεφάλαια. Έτσι σε μια κρίσιμη συγκυρία, κατά την οποία πολλές διεθνείς αγορές εμφανίζουν διψήφια ποσοστά πτώσεως τιμών, με την εδώ αγορά να έχει επίσης σημαντικές δυσκολίες, το ακίνητο ως επενδυτικό προϊόν θα έχει ένα σημαντικότατο, ακίνδυνο και αφορολόγητο ανταγωνιστή στην προσπάθειά του να προσελκύσει κεφάλαια.

Τι σημαίνει πρακτικά και με απλά λόγια η ύπαρξη των «λαϊκών» ομολόγων; Πολύ απλά, για το ευρύ κοινό, μια επένδυση 100 Ευρώ για να τα συναγωνισθεί θα πρέπει να έχει γίνει στη λήξη της πενταετίας κοντά στα 130 Ευρώ, χωρίς ρίσκο. Σε μια καλή περίοδο, όπως η δεκαετία που έληξε πέρυσι, οι περισσότεροι τύποι ακινήτων μπορούσαν εύκολα να υπεραποδώσουν αυτού του στόχου σε μια πενταετία με μικρό κίνδυνο. Σε κάποιες περιπτώσεις μάλιστα, απέδωσαν πολύ περισσότερο ακόμη και εάν δεν παρήγαγαν εισόδημα, καθαρά από την αύξηση των τιμών χρόνο με το χρόνο. Τώρα όμως οι καιροί είναι πιο αβέβαιοι. Η κάθετη πτώση των αγοραπωλησιών και το πλεόνασμα νεοδμήτων έχουν δημιουργήσει πιέσεις στις τιμές που λόγω της συγκυρίας δεν ξέρουμε πότε ή σε ποια επίπεδα θα εξομαλυνθούν. Αυτό σημαίνει ανάληψη κάποιου κινδύνου από τους επενδυτές. Σε αυτό το σκηνικό η άντληση από πλευράς του Δημοσίου υψηλών κεφαλαίων αναπόφευκτα θα επιβαρύνει το κλίμα.

Αξίζει ωστόσο να κρατήσουμε δυο στοιχεία. Το πρώτο είναι ότι η εποχή που διανύουμε και έχουμε μπροστά μας, είναι εποχή ευκαιριών για τα ακίνητα, όταν κάποιος έχει κεφάλαιο. Έτσι μπορεί πολύ εύκολα να ενσωματωθεί ο κίνδυνος στην τιμή που προσφέρει ο αγοραστής. Και το δεύτερο και σημαντικότερο είναι ότι το Δημόσιο επιτείνει τον ανταγωνισμό για κεφάλαια μέσω του καθεστώτος υψηλής φορολογίας που επιβάλει στον τομέα, τόσο κατά την αγοραπωλησία, όσο και στις αποδόσεις της επενδύσεως. Στην παρούσα συγκυρία, αυτό κυριολεκτικώς στραγγαλίζει τόσο την επενδυτική διάθεση όσο και τις αγοραπωλησίες επιτείνοντας το πρόβλημα εσόδων του ιδίου του Δημοσίου. Μια διευκόλυνση για τα ακίνητα στο φορολογικό επίπεδο θα μπορούσε να αναθερμάνει την αγορά, να ικανοποιήσει και τους αγοραστές και τους πωλητές, αλλά και να βελτιώσει το εισπρακτικό πρόβλημα του κράτους.

Στο τανγκό χορεύουν δύο, αλλά στα ακίνητα είναι τρείς: αγοραστές, πωλητές και κράτος. Σε αυτή τη συγκυρία, είναι στο χέρι του τρίτου, να κάνει τη ζωή ευκολότερη και για τους τρείς σε ένα πρόβλημα που εάν δεν το μεγέθυνε η συμπεριφορά του στο παρελθόν, ασφαλώς το οξύνει στο παρόν.”

Κτηματολόγιο, μια επανάσταση

Αρχίζουν επιτέλους την προσεχή Τρίτη οι κτηματολογήσεις σε μεγάλο μέρος της χώρας, ιδιαίτερα τα μεγάλα αστικά κέντρα που δεν είχαν καλυφθεί την προηγουμένη περίοδο. Είναι μια πραγματική επανάσταση τα αποτελέσματα της οποίας θα φανούν αργά ή γρήγορα. Η Ελλάδα ειναι η μόνη χώρα που γνωρίζω χωρίς κτηματολόγιο, κάτι που πολλές φορες έχει “χαλασει δουλειές” με αλλοδαπούς. Ειναι πολύ σημαντικό να προσέξουν οι ιδιοκτήτες και να δηλώσουν τα ακίνητά τους εντός των ημερομηνιών ωστε να αποφευχθούν επιπλοκές.

Περισσότερες πληροφορίες στον ιστότοπο της Κτηματολόγιο Α.Ε.

Τι είναι το “μοναδικό” ακίνητο; μερος α’: η θέα

Λόγω της περιόδου, μιλάμε συχνότερα για την πορεία των μέσων τιμών της αγοράς. Έτσι ξεχνάμε πολλές φορές ότι στην πραγματικότητα η αγορα των ακινήτων είναι… πολλές. Περίπου κάθε ακίνητο έχει και αποτελεί τη δική του αγορά.

Είναι γενικός κανόνας, που ισχύει ακόμη και σε περιόδους  κρίσεων, ότι τα μοναδικά ή προνομιούχα ακίνητα όχι μονον κρατούν τις τιμές τους, αλλά συχνά υπεραποδίδουν. Τι κάνει όμως ένα ακίνητο “μοναδικό”; Αυτή είναι μια μεγάλη κουβέντα, αλλά, μια που είδα ένα πολύ ενδιαφέρον άρθρο στην Καθημερινή προχθές, ας ξεκινήσω με τη θέα.  Η θέα λοιπόν, όπως και η εγγύτητα σε αξιόλογα τοπία,  ακριβοπληρώνεται. Στις πιο ανεπτυγμένες αγορές, όπου υπάρχουν και αναλυτικά δεδομένα για τις αγορές, το υπερτίμημα για θέα σε πάρκο ή δάσος υπολογίζεται απο 10-20% ενώ ανάλογο είναι και για waterfront ιδιοκτησίες, που βρισκονται δηλαδή πάνω σε ποτάμι (στο εξωτερικό) ή θάλασσα εντός αστικού ιστού. Το υπερτίμημα αυτό υπολογίζεται σε σχέση με αντίστοιχες ιδιοκτησίες, στην ίδια τοποθεσία, αλλά χωρίς τη θέα. Πρωταθλητής στις περιοχές με θέα στο βουνό είναι στην Αττική ο Υμηττός.

 

Σημαντική είναι επίσης η πληροφορία, που επιβεβαιώνεται και από τα δεδομένα της αγοράς, ότι μεταξύ των βουνών της Αττικής, η Πάρνηθα έχει υποστή σημαντικό ψυχολογικό πλήγμα μετά το σεισμό του 1999. Έτσι ενώ το τοπίο είναι εφάμιλλο, ίσως και καλύτερο λόγω εθνικού δρυμού, οι τιμές είναι σημαντικά χαμηλότερες. Την κατάσταση δεν μπορεσε να ανατρέψει ριζικά η κατασκευή υποδομών λόγω Ολυμπιακού χωριού ενώ επιβάρυνε η πυρκαϊά στο δάσος. Ωστόσο κάποια ειδυλιακά συγκροτήματα όπως η Βαρυμπομπη και η Ιπποκράτειος Πολιτεία πάνε πολύ καλά. Η ανάπτυξη του νέου σιδηροδρομικού κόμβου Αχαρνών αναμένεται να βοηθήσει τον ομώνυμο δήμο, καθώς θα βελτιώσει ακόμη περισσότερο την πρόσβαση. Είναι αξιοσημείωτο βεβαίως ότι τα φθηνοτερα ακίνητα των Αχαρνών έχουν καταγράψει εντυπωσιακή άνοδο τα τελευταία χρόνια κλείνοντας μεγάλο μέρος της ψαλίδας που τα χώριζε με τις ακριβότερες γειτονικές περιοχές.

 

 

Πηγή πινάκων: Καθημερινή Real Estate