Στην εποχή των κοινωνικών δικτύων

Πόσο δύσκολο είναι να επιβιώσεις ως επιχειρηματίας σήμερα; Πολύ. Κι αν ασχολείσαι με κάποιον από τους τομείς που θίγονται ιδαιτέρως όπως τα ακίνητα ακόμη περισσότερο. Όπως έχω γράψει επανειλημμένως, οι αγοραπωλησίες κατέρρευσαν και καθώς τα αδιάθετα ακίνητα πολλαπλασιάζονται τα χειρότερα δεν έχουν ακομη περάσει. Μπετά υπάρχουν. Μετρητά δεν υπάρχουν.

Μπορούμε να βρούμε έξυπνους, χαμηλού κόστους τρόπους για να στηρίξουμε και να επεκτείνουμε τις επιχειρήσεις μας, ατομικές ή μεγαλύτερες μεσα σε αυτό το κλίμα; Άποψή μου είναι πως ναι. Το λέω συχνά, προσπαθώ να το εμφυσήσω στους συνεργάτες μου με σημαντικά νομίζω αποτελέσματα για τις παραγωγές τους. Και τώρα αποφάσισα να το πάω ένα βήμα παραπάνω για χάρη του αγαπητου μου Συνδέσμου Ελλήνων Κτηματομεσιτών.

Από τότε που επέστρεψα στην Ελλάδα κατάλαβα ότι οι περισσότεροι σύλλογοι, όμιλοι και φορείς είναι στην πραγματικότητα πλατφόρμες εξυπηρετήσεως ατομικών επιδιώξεων που αργά ή γρήγορα κυριαρχούνται από “συνδικαλιστοπατέρες”. Ο ΣΕΚ μου δημιούργησε την εντύπωση πριν από ενάμισυ χρόνο που έγινα μέλος του, ότι πρόκειται για κάτι διαφορετικό. Παρά το ότι έχω ακούσει μερικές ακραίες κατηγορίες εναντίον του και προφανώς ακόμα μαθαίνω το πώς λειτουργεί, νομίζω πως μπορώ να αναγνωρίσω χωρίς δεύτερη σκέψη ότι είναι ένας φορέας που προσπαθεί κάτω από ιδιαιτέρως αντίξοες συνθήκες. Κι όταν λέμε αντίξοες συνθήκες εννοούμε και οικονομικώς.

Συνδυάζοντας τα παραπάνω, στα πλαίσια της προσπάθειας για γενικότερη επιμόρφωση που υλοποιεί ο Συνδεσμος, θα πραγματοποιηθεί ένα σεμινάριο στις 22/3 με θέμα “Επιχειρηματικές τακτικές χαμηλού κόστους στην εποχή των κοινωνικών δικτύων“, όπου θα παρουσιάσω μερικές ιδέες για το πώς μπορούν να αναπτυχθούν οι ατομικές ή μεγαλύτερες μεσιτικές επιχειρήσεις με ελάχιστα έως μέτρια κεφάλαια. Κι επειδή οι καιροί είναι δύσκολοι, το κόστος κρατήθηκε στο ελάχιστο, 50 Ευ για τα μη-μέλη και 30 Ευ για μέλη, όσους θελήσουν να μπουν στον ΣΕΚ, φοιτητές και συνταξιούχους. Τα έσοδα, πλην του κόστους της αιθούσης, θα διατεθούν εξ ολοκλήρου για  την οικονομική ενίσχυση του ΣΕΚ.

Είναι μια ευκαιρία να συναντηθούμε, να μάθουμε, να συζητήσουμε και γιατί όχι, να δικτυωθούμε.

Μεσίτης πλέον σημαίνει ένοχος;

Καθώς το νομοσχέδιο προχωρά από στάδιο σε στάδιο, ένα άρθρο προβληματισμού σχετικά με την πλέον εξοφθάλμως προβληματική διάταξή του στο “Βήμα της Κυριακής” που θα κυκλοφορήσει αύριο 26 Φεβρουαρίου 2012.

“Μια τεράστια προσπάθεια μεταρρύθμισης του πλαισίου λειτουργίας της αγοράς ακινήτων ολοκληρώνεται με την δημοσιοποίηση του πολυνομοσχεδίου του Υπουργείου Ανάπτυξης. Συμμετείχα έντονα τα τελευταία δύο χρόνια στην προετοιμασία του και η όλη εμπειρία μου έχει αφήσει μια γλυκόπικρη γεύση. Η αγορά ακινήτων, η μεγαλύτερη αγορά μετά την αγορά χρέους, λειτουργούσε ως τώρα χωρίς κανόνες για τους επαγγελματίες της. Επί χρόνια ήταν πάγιο αίτημα των οργανωμένων τμημάτων του μεσιτικού χώρου να υπάρξει ένα πλαίσιο. Ανάμεσα στο μικροπολιτικό συνδικαλισμό και την αδιαφορία της Πολιτείας, όλα τα προηγούμενα σχέδια νόμου ατύχησαν. Εν τέλει, αυτό που δεν μπορέσαμε μόνοι μας το επέβαλε η Τρόικα που θέλει την αγορά μας υπό έλεγχο.

Εδώ όμως, όπως κ στους περισσότερους νόμους που είδα να φτιάχνονται με αφορμή τον διεθνή οικονομικό έλεγχο, υπήρξε μια παραφωνία: άλλα έλεγαν οι ξένοι και άλλα γίνονταν εδώ. Για τους μεσίτες για παράδειγμα, ζητήθηκε απελευθέρωση του επαγγέλματος. Το επάγγελμα όμως είναι ως τώρα απολύτως ελεύθερο. Οπότε, για πρώτη φορά μπαίνουν σοβαρότατοι περιορισμοί στην άσκησή του. Είναι αυτό κακό; Όχι απαραιτήτως, αν αυτός που γράφει το νόμο έχει ιδέα του πώς λειτουργεί η αγορά.

Για όποιον έχει διαβάσει το αρχικό κείμενο, το τωρινό νομοσχέδιο είναι μια τεράστια επιτυχία της κοινής λογικής. Με προσπάθεια και επιμονή, καταφέραμε να κάμψουμε απίθανες αντιλήψεις μαθητευόμενων και αρτηριοσκληρωτικών γραφειοκρατών που δεν είχαν ιδέα από τα προβλήματα και τις δυσκολίες της επιχειρηματικής καθημερινότητας στα ακίνητα. Το σχέδιο νόμου σε γενικές γραμμές θα μπορούσε να πραγματοποιήσει το όνειρο που και από εδώ έχω υπερασπισθεί με πάθος: ο τομέας των ακινήτων μπορεί να δημιουργήσει χιλιάδες επιχειρήσεις και δεκάδες χιλιάδες θέσεις εργασίας. Και ομολογώ ότι θα πανηγύριζα τις ουσιαστικές αλλαγές που έγιναν προς ένα νόμο λειτουργικό και εγγύτερα στα διεθνή πρότυπα εάν δεν υπήρχε μια δραματική αλλαγή της τελευταίας στιγμής.

Κάθε Έλληνας είναι αθώος μέχρις αποδείξεως του εναντίου, αλλά αυτό δε θα ισχύει για τους επαγγελματίες των ακινήτων. Έτσι, κανένας Έλληνας δεν τιμωρείται πριν δικαστεί εκτός εάν είναι ο κατηγορούμενος είναι μεσίτης, οπότε πρέπει να καταθέσει την άδειά του (άρθρο 198 παρ. 5) και να καταστραφεί οικονομικά ώσπου να δικαστεί, ίσως μετά από πολλά χρόνια. Και μάλιστα η διάταξη ισχύει μόνον για τους μεσίτες που έχουν έδρα στην Ελλάδα ενώ εξαιρούνται οι ξένοι. Ποιός απίθανος νους γλίστρησε αυτή τη διάταξη την τελευταία στιγμή στο νομοσχέδιο, αφού είχε ολοκληρωθεί η διαβούλευση;  Δεν αντιλαμβάνονται ότι αυτό αφήνει ανυπεράσπιστες τις ελληνικές επιχειρήσεις στον αθέμιτο ανταγωνισμό ή θα πρέπει να πιστέψουμε τους συνομωσιολόγους που λένε ότι ακριβώς οι ανταγωνιστικοί στους ξένους Έλληνες είναι ο στόχος αυτού του εδαφίου;

Προσωπικώς δεν πιστεύω στις θεωρίες συνομωσίας, αν και είμαι εξαιρετικώς ενοχλημένος από τη μεθόδευση. Σε τελευταία ανάλυση, αφού αόρατη χείρ γλίστρησε τελευταία στιγμή αυτή την απίθανη διάταξη, εναπόκειται στους βουλευτές πλέον να υπερασπισθούν τον προφανή κανόνα δικαίου και το Σύνταγμα. “

Πίσω στο 2002-3

Μια που έχω ιδιαίτερο ενδιαφέρον στις διεθνείς αγορές, παρακολουθώ και από καιρού εις καιρόν σχολιάζω τον δείκτη S&P/Case-Shiller που αποτυπώνει τις κινήσεις των τιμών των κατοικιών στις ΗΠΑ. Προ καιρού, όταν ο δείκτης αυτός εμφάνισε μια άνοδο αναρωτήθηκα μάλιστα εάν αυτός θα ήταν Ο πυθμένας ή απλώς ένας τοπικός πυθμένας. Δυστυχώς φαίνεται ότι επικρατεί το δεύτερο σενάριο.

Τα στοιχεία που μόλις ανακοινώθηκαν δείχνουν ότι οι τιμές επέστρεψαν εκ νέου στα επίπεδα του 2002-3 και μάλιστα παρά την ιδιαιτέρως φθηνή χρηματοδότηση με πολύ χαμηλά επιτόκια για το δολλάριο, που συνεχίζει να παρέχει η Ομοσπονδιακή Τράπεζα στην εκεί οικονομία. Μόνο σε μια περιοχή (Ουάσιγκτον) κατεγράφη άνοδος ενώ ο δείκτης βρέθηκε περίπου στο προηγούμενο χαμηλό του το 2009 (ή ελαφρώς χαμηλότερα αν δε λάβουμε υπόψιν εποχιακές διαφορές).

Βρισκόμαστε λοιπόν μπροστά σε έναν διαγραμματικό σχηματισμό που θα μπορούσε να είναι διπλός πυθμένας, κάτι που από τεχνικής απόψεως σημαίνει ενδεχόμενο ανόδου. Κάτι τέτοιο όμως φαίνεται να συγκεντρώνει μικρές πιθανότητες, καθώς η κρίση στην κατοικία στην Αμερική αναμένεται να κρατήσει ακόμη.

Τι σημαίνει αυτό για τις δικές μας ακτές; Έχω ξαναπεί ότι η Ελλάδα έχει μια σειρά από σημαντικές δομικές διαφορές με τις αγγλοσαξωνικές χώρες, με κυριότερη ότι ο σχετικός δανεισμός μας ως προς την ακίνητη περιουσία είναι πολύ μικρότερος. Είναι ωστόσο προφανές ότι η οικονομία μας αντιμετωπίζει πολύ σημαντικότερες προκλήσεις. Έτσι, είναι δύσκολο να φανταστεί κανείς ότι η διαβλεπόμενη επιβράδυνση της οικονομίας στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού θα επιτρέψει να υπάρξουν πολύ καλύτερες προοπτικές για τη δική μας αγορά, ακόμη και εάν όλα τα ενδογενή προβλήματα λυθούν.

Το αδιαμφισβήτητο γεγονός είναι ότι οι τιμές στις ΗΠΑ βρίσκονται και πάλι στα επίπεδα του 2003 και δεν προβλέπεται ταχεία ανάκαμψη. Αυτό καλό είναι να το θυμόμαστε οι επαγγελματίες και όταν μιλάμε με ιδιοκτήτες και όταν δίνουμε τη γνώμη μας για το πόσο γρήγορα θα ανακάμψει η δική μας αγορά.

Μειώσεις μισθωμάτων

Με αφορμή την τηλεοπτική εμφάνιση στο δελτίο ειδήσεων του Αντέννα (ανοίγει νέο παράθυρο), πήρα πολλά μηνύματα μεταξύ των οποίων και μερικά -λιγότερα είναι η αλήθεια-  που μου επεσήμαναν ότι οι μεσίτες δεν πρέπει να μιλάμε ποτέ για μειώσεις τιμών.

Ομολογώ ότι αυτό με άφησε έκπληκτο. Πώς είναι δυνατόν να μιλάμε για διαρκή άνοδο όταν η γενική τάση είναι εμφανώς πτωτική και μάλιστα σε αγορές όπου εξομαλύνσεις τιμών είναι σαφώς ευπρόσδεκτες; Εάν ο Σολωμός έλεγε ότι πρέπει να μάθουμε να θεωρούμε “εθνικόν ό,τι είναι αληθές”, ίσως πρέπει σιγά-σιγά να είμαστε έτοιμοι να ακούμε τις γνώμες των ειδικών όπως αυτές αποτυπώνουν την κατάσταση της αγοράς.  Επεσήμανα εδώ και χρόνια ότι είχε αρχίσει η διαδικασία των ζητήσεων χαμηλοτέρων τιμών στα ενοίκια. Αυτό είναι απολύτως θεμιτό σε μια αγορά που πέφτει προκειμένου να προστατευθούν τα συμφέροντα και των ενοικιαστών, αλλά ΚΑΙ των ιδιοκτητών. Δεν (επαναλαμβάνω ΔΕΝ) είναι στο συμφέρον των ιδιοκτητών να ζητούν παραλόγως υψηλά μισθώματα και να κρατούν τα ακίνητά τους ξενοίκιαστα χάνοντας εισοδήματα. Έχω δει επανειλημμένως ιδιοκτήτες το τελευταίο διάστημα να ενοικιάζουν ιδιοκτησίες σε τιμές πολύ υποδεέστερες αυτών που τους είχαν προταθεί πέρυσι. Σε κάποιες περιπτώσεις μου λένε “έπρεπε να σε είχα ακούσει”, σε μερικές μια δύο μου είπαν ακόμη-ακόμη “έπρεπε να μας είχες πιέσει περισσότερο (!)”.

Εν πάση περιπτώσει, η διαδικασία μειώσεως ενοικίων είναι και απολύτως νόμιμη συμφώνως και προς δυο τελευταίες αποφάσεις του Αρείου Πάγου, αλλά και τα άρθρα του Αστικού Κώδικος και εντελώς λογική για αγορές που έχουν υποστή κατάρρευση στο τζίρο τους. Σε πραγματικούς όρους στο Κολωνάκι λ.χ. ενοικιάζουμε εκ νέου καταστήματα από 15 έως 50% κάτω (αναλόγως θέσεως και προβολής) εν σχέσει προς τα μισθώματα των “καλών” (για τους ιδιοκτήτες) εποχών. Και φυσικά, συνεχίζουμε να ενοικιάζουμε, απλώς ο ρυθμός δεν είναι ικανός (ακόμη) να απορροφήσει την αυξανόμενη προσφορά.

Είναι μια νέα κατάσταση, ταυτοχρόνως όμως είναι και μια μεγάλη ευκαιρία για όσους έχουν οικονομική επιφάνεια και επιθυμούν να τοποθετηθούν, να μπουν σε αγορές που έως πρότινος η είσοδος ήταν απαγορευτική λόγω υψηλού κόστους. Το 2011 θα αποδειχθεί, όπως λέγαμε πέρυσι σε μια συνάντηση,  έτος positioning, λήψεως δηλαδή καλών θέσεων από ισχυρούς παίκτες, εν όψει τέλους της βαθιάς υφέσεως στην οποία μπήκε η χώρα προ τριετίας. Και εάν χρειάζεται να επισημάνω το προφανές, ο κόσμος ψωνίζει στις εκπτώσεις…

Περισσότερες λεπτομέρειες…

Επειδή πολλοί συνάδελφοι με ρωτούν περισσότερες λεπτομέρειες για την συνεργασία με τον ΕΛΟΤ σχετικώς με το νέο πρότυπο ΕΝ15733, που υπεγράφη την περασμένη εβδομάδα, με ιδιαίτερη χαρά είδα ότι ανέβηκαν περισσότερες λεπτομέρειες καθώς και το πλήρες Δελτίο Τύπου. στον ιστότοπο του ΣΕΚ (ανοίγει νέο παράθυρο).

Διοργανώνεται ήδη και θα ανακοινωθεί αρμοδίως και η ημερίδα παρουσιάσεως του προτύπου με πιθανότερη ημερομηνία διεξαγωγής την 19 Μαρτίου. Αμέσως μόλις οριστικοποιηθούν οι λεπτομέρειες θα σας ενημερώσω.

Μια ιστορική ημέρα

Πολλές φορές συναντάω την έκπληξη γνωστών και φίλων όταν λέω με τι ασχολούμαι. Στην Ελλάδα, βάσει παλαιότερης έρευνας, η έννοια “μεσίτης” χαίρει αντίστοιχης εκτιμήσεως με τον συμπαθή κλάδο των αυτοκινητιστών ταξί (ευτυχώς όμως, όπως λέει χαριτολογώντας μια συνάδελφος, κάπως μεγαλύτερης εκτιμήσεως από τις… κατσαρίδες). Κι όμως, ο πολιτισμός μας έχει αποδώσει τον όρο “μεσίτις” σ’ένα πρόσωπο τόσο σεβάσμιο όπως η Παναγία. Δυστυχώς, περιττό να πω ότι κανείς δεν βλέπει τον κλάδο σαν “παναγίες”, κάθε άλλο.

Μετά από λίγα χρόνια δραστηριοποιήσεως στην Ελλάδα, μπορώ να καταλάβω γιατί συμβαίνει αυτό: δεν υπάρχουν κοινά αποδεκτές διαδικασίες, μεθοδολογία ούτε καν ορολογία. Όποιος θέλει περίπου αυτοανακηρύσσεται “μεσίτης” πολλές φορές με ανομολογητο στόχο “την καλή” ή “την αρπαχτή” και ως εκ τούτου ολέθρια αποτελέσματα. Μιλάμε ωστόσο για έναν κλάδο που στο εξωτερικό έχει τέτοια δύναμη, ώστε να βρίσκεται στην αιχμή του δόρατος των οικονομιών, μαζί με τους άλλους επαγγελματίες όπως δικηγόροι, ιατροί και λογιστές. Αποτελεί όμως ζητούμενο πώς θα λειτουργήσει η “βιομηχανία” του Real Estate και στην Ελλάδα πέρα από αυτοδίδακτα μικρομάγαζα που σήμερα υπάρχουν και αύριο όχι.

Επειδή κάνω αυτές τις σκέψεις χρόνια και επειδή τίποτα δε φαίνεται να κινείται στο τέλμα (και) του κλάδου, δεν μπορώ να κρύψω την συγκίνησή μου με την ολοκλήρωση σήμερα ενός επίπονου και δύσκολου, αλλά ελπίζω καθοριστικού για το μέλλον Έργου, την ανακοινωση του Ευρωπαϊκού Προτύπου ΕΝ 15733 και για την Ελλάδα. Επιτέλους, έχουμε ολοκληρώσει το Πρότυπο για την Τυποποίηση των διαδικασιών και προχωράμε στην Πιστοποίηση Επαγγελματιών Μεσιτών με την βοήθεια του Ελληνικού Οργανισμού Τυποποιήσεως (ΕΛΟΤ). Η σημαντική και επίπονη, αλλά ταυτόχρονα και γεμάτη έμπνευση και μεράκι δουλειά που έκανε η Ομάδα Έργου για το Ευρωπαίκό Πρότυπο από πέρυσι (Ι Σαριδάκης, Μ. Σταυροπούλου, Γ. Σιταρας, βασικός συντελεστής που δυστυχώς σήμερα έλειπε, Μ. Σεργάκης κι εγώ), έφτασε σήμερα σ’ένα βασικό στάδιο ολοκληρώσεως με την υπογραφή του Μνημονίου με τον ΕΛΟΤ.

Η Ομάδα Έργου σ'ενα διάλειμμα. Από δεξιά (καθήμενοι) Μ. Σεργάκης, Μ. Σταυροπούλου, Γ. Σιταράς, (όρθιοι) Ι. Σαριδάκης, Κ. Θεοδωρίδης

Το Ευρωπαϊκό Πρότυπο, που εφαρμόζεται ήδη σε 31 χώρες, έρχεται και στην Ελλάδα. Οι διασυνοριακές συνεργασίες και δουλειές, αλλά και οι εντός των συνόρων ανταλλαγές θα μπορούν επιτέλους να γίνονται με μέθοδο και σεβασμό στα δικαιώματα και του καταναλωτού και του επαγγελματία μεσίτου. Προβλέπεται επίσης να δημιουργηθεί και Μητρώο Πιστοποιημένων Μεσιτών, ώστε να γνωρίζει ο καταναλωτής ποιός είναι τι, να διαπραγματεύεται αντιστοίχως την αμοιβή για τις υπηρεσίες του, αλλά και να μπορεί να υποβάλει τα παράπονά του, γνωρίζοντας ότι κάποιος θα τα ακούσει.

Από την υπογραφή του Μνημονίου ΣΕΚ-ΕΛΟΤ: Χ. Π. Ζακολίκος Διευθύνων Συμβουλος ΕΛΟΤ, Μαριάννα Σταυροπούλου Πρόεδρος ΣΕΚ, Κοσμάς Θεοδωρίδης, Ομάδα Έργου Ευρωπαϊκού Προτύπου

Θα πάρει χρόνια για να αλλάξει ο κλάδος μας και να φθάσει στην επιρροή και τη θέση που έχει σε άλλες χώρες. Αλλά, σήμερα στο κτήριο του ΕΛΟΤ στη Λεωφόρο Κηφισού, έγινε ένα σημαντικό βήμα εμπρός.

Νέα στοιχεία δείχνουν πτώση

Τα μόλις δημοσιευθέντα στοιχεία του δείκτη  S&P/Case-Shiller δείχνουν έναν ακόμη πτωτικό μήνα στις ΗΠΑ που συνεχίζει να κινείται εντός της ευρύτερης περιοχής του προ περίπου διετίας πυθμένος.

 

Συνεχίζουν να κινούνται δηλαδή οι τιμές στο ύψος που είχαν το 2003 με δραματικές μειώσεις σε σχέση με την “φούσκα” που μεσολάβησε. Μένει να δούμε εάν τα πλέον απαισιόδοξα σενάρια για περαιτέρω πτώση στα επίπεδα του 2001-2002 επαληθευθούν.

Η κατάσταση στην Ελλάδα είναι διαφορετική για πολλούς λόγους, αλλά δε βλέπω ακόμη σοβαρό λόγο να επανεξετάσω ανοδικώς το μέσο σενάριο απωλείας της τάξεως του 25% σε επίπεδο μακροδεικτών (υπάρχει βεβαίως πάντοτε ένα καλύτερο κι ένα χειρότερο σενάριο και βλέπουμε να υλοποιούνται και τα δύο σε επίπεδο περιοχών ή και κατηγοριών ακινήτων). Από την άλλη, μετά από μερικά πραγματικά καταστροφικά τρίμηνα στο επίπεδο των αγοραπωλησιών, έχουμε σαφή εμπειρικά στοιχεία αναθερμάνσεως ή καλύτερα σταθεροποιήσεως της αγοράς ως προς αυτόν τον δείκτη (αλλά όχι ως προς τις τιμές). Θα επανέλθω με εκτενέστερο σχολιασμό αμέσως μόλις δημοσιευθούν οι Εθνικοί Λογαριασμοί από την ΤτΕ.

Το τέλος μιας δύσκολης χρονιάς

Μια δύσκολη χρονιά για την ελληνική οικονομία φτάνει στο τέλος της. Μια χρονιά που ο τομέας των ακινήτων δέχτηκε μεγάλες πιέσεις τόσο στον αριθμό των αγοραπωλησιών όσο και στις τιμές, οι οποίες σε μερικές περιπτώσεις σημείωσαν δραματική πτώση. Το ερώτημα που μου τίθεται διαρκώς είναι: πώς θα πάει του χρόνου;

Αντί να κάνω προβλέψεις, προτιμώ να αναφέρομαι στο παράδειγμα των Αγγλοσαξωνικών χωρών που έχουν μια διαφορά φάσεως 1,5-2 έτη από την εγχώρια αγορά. Στις ΗΠΑ λοιπόν, όπου η πιστωτική κρίση ξεκίνησε και όπου τα αποτελέσματά της έγιναν κατ’εξοχήν ορατά , φαίνεται ότι ο πρόσφατος πυθμένας των τιμών θα δοκιμαστεί ξανά.  Όπως φαίνεται και στο παρακάτω διάγραμμα, οι τιμές έκαναν δραματική κίνηση προς τα κάτω με το τέλος των φοροαπαλλαγών για την απόκτηση κατοικίας.

Πηγή CNN.com

Πέραν πάσης αμφιβολίας, η περιοχή τ0υ πρώτου πυθμένος θα δοκιμαστεί εντός του 2011. Οι αισιόδοξοι ελπίζουν ότι αυτός ο πυθμένας θα κρατήσει. Οι απαισιόδοξοι φοβούνται ότι η πρόσφατη κίνηση θα αποτελέσει την απαρχή ενός ακόμη πτωτικού σκέλους στις τιμές των κατοικιών. Οι περισσότερο αρκτώδεις (bearish) μάλιστα συνδέουν αυτό το σκέλος με νέα ύφεση στις ΗΠΑ και μια σειρά από καταστροφικά σενάρια.

Τι μπορεί αν σημαίνει αυτό για την Ελλάδα που βρίσκεται επίσης σε βαθιά ύφεση για τον τρίτο χρόνο ήδη με ταυτόχρονο δραματικό περιορισμό της ρευστότητος; Για να δούμε το ποτήρι μισογεμάτο ας πούμε απλώς ότι υπάρχουν και θα υπάρξουν ευκαιρίες αποκτήσεως παγίων σε τιμές που είχαμε πολλά χρόνια να δούμε.

Καλή χρονιά!

Επενδύσεις ευκαιρίας σε ακίνητα

Δεν είναι μυστικό ότι στην αγορά πληθαίνουν οι επενδύσεις ευκαιρίας ή επενδύσεις εκποιήσεως (και οι δύο όροι αποδίδουν εναλλακτικώς το αγγλικό distress investment). Ένα ενδιαφέρον κομμάτι για το θέμα με δική μου συμβολή δημοσίευσε η ΗΜΕΡΗΣΙΑ (ανοίγει νέο παράθυρο).

“

Του Λεωνίδα Λιάμη 

Μορφή χιονοστιβάδας λαμβάνει το φαινόμενο των «εκπτώσεων» και των πωλήσεων μεγάλων ακινήτων σε χαμηλές τιμές, καθώς οι αγοραπωλησίες έχουν «βαλτώσει», υποχωρώντας στο περίπου 20% των επιδόσεων του 2005, όταν είχαν «πιάσει ταβάνι». Την ίδια στιγμή, οι ανάγκες για ρευστότητα, οι οποίες αυξάνονται καθημερινά, οδηγούν ακόμη και σε πωλήσεις επιχειρήσεων σε εξαιρετικά τιμές… ευκαιρίας, κυρίως σε περιπτώσεις όπου επιχειρείται από τους πωλητές να αποφευχθούν τα χειρότερα.

Μετρητά
«Το μετρητό είναι βασιλιάς», τονίζει, στην «Η», ο Κοσμάς Θεοδωρίδης της Polis-Acropolis real estate, συμπληρώνοντας πως ιδιαίτερα μετά την παρέμβαση του ΔΝΤ και την υπογραφή του Μνημονίου από την Ελλάδα «έχουμε έξαρση ενδιαφέροντος από αλλοδαπά επενδυτικά σχήματα, που έχουν ειδίκευση σε επενδύσεις distressed properties».

Ενδεικτικό της τάσης που καταγράφεται είναι το γεγονός ότι, κατά τον κ. Θεοδωρίδη, επενδυτικό αμερικανοϊσραηλινό fund με έδρα στις ΗΠΑ, επιδιώκει να τοποθετηθεί σε επιχειρήσεις και κτήρια στάθμευσης στην Αθήνα, ενώ ενδιαφέρον εκδηλώνεται και από αντίστοιχα σχήματα από το Λονδίνο. «Για ένα ακίνητο το οποίο ξεκίνησε με ζητούμενη τιμή στα 10 εκατ. ευρώ, τώρα έχουμε καταλήξει να το διαπραγματευόμαστε κάτω από τα μισά», επισήμανε για να προσθέσει: «Αντιστοίχως, υπάρχουν εκτάσεις σε νησιά κάτω από την αντικειμενική αξία, τα οποία έχουν προσελκύσει το ενδιαφέρον και ήδη εξετάζονται από ανάλογους οργανισμούς με έδρα στο Λονδίνο». Στο «μικροσκόπιο» έχουν τεθεί και ξενοδοχειακές μονάδες, όπου, όμως, οι ζητήσεις επικεντρώνονται στα πλέον τουριστικά νησιά, ενώ η προσφορά έρχεται από παντού.

Δυστοκία
Στα προβλήματα που φέρει η μεγάλη δυστοκία ρευστοποίησης ακινήτων, εξάλλου, αναφέρθηκε πριν από λίγες ημέρες και ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών και Οικοδομικών Επιχειρήσεων Ελλάδος (ΟΜΚΟΕΕ). Σύμφωνα με τον κ. Δ. Καψιμάλη, πριν από λίγες ημέρες εταιρεία του κλάδου με χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας άνω των 250 εκατ. ευρώ αναγκάστηκε να προσφύγει στο άρθρο 99 του πτωχευτικού κώδικα, ενώ άλλος γνωστός επιχειρηματίας με μακρόχρονη εμπειρία στο real estate υποχρεώθηκε να εκχωρήσει ακίνητο αξίας 20 εκατ. ευρώ έναντι μόλις 8,5 εκατ. ευρώ για να αποκτήσει ρευστότητα.

Παράλληλα, πηγές από την κτηματαγορά επιμένουν πως τις τελευταίες μέρες εταιρεία ανάπτυξης και διαχείρισης ακινήτων, που έψαχνε τρόπους για να αντεπεξέλθει στον δανεισμό της (σ.σ. λέγεται πως είναι ύψους 100 εκατ. ευρώ), βρήκε τελικά σωτηρία σε γνωστό Ελληνα επιχειρηματία και έλυσε το άμεσο πιεστικό της πρόβλημα. Χρειάστηκε, ωστόσο, να μεταβιβάσει ένα ακίνητο επιφάνειας 18.000 τ.μ. στην περιοχή κοντά στην έξοδο για το Ολυμπιακό Χωριό, στο ύψος που είναι κτήριο του Λαϊνόπουλου, στην Αθήνα, αλλά και ακίνητα στην Εκάλη και σε άλλα σημεία της Αττικής.

Οι φήμες θέλουν, επίσης, το περασμένο καλοκαίρι να έχουν αποκτηθεί από Ελληνοκαναδό επιχειρηματία κάποιες χιλιάδες στρέμματα στο νησί της Ίου, ενώ και στη Μύκονο λέγεται πως περί τα 6.000 – 7.000 στρέμματα άλλαξαν χέρια κάτω από την πίεση για εύρεση ρευστού.”

Οι ΗΠΑ σε τοπικό μόνον πυθμένα;

Ειδαμε πριν δυο μήνες ότι η πλειοψηφία των αναλυτών αισιοδοξεί ότι η αγορά ακινήτων στις ΗΠΑ βρέθηκε σε συνολικό πυθμένα, από όπου ξεκινά μια αργή διαδικασία σταδιακής ανόδου των τιμών. Ενώ όμως η πλειοψηφία συμφωνεί σε αυτό το σενάριο, ένα μέρος των αναλυτών έχει μια πολύ πιο απαισιόδοξη άποψη. Σύμφωνα με αυτή, η προηγούμενη μικρή ανωφέρεια των τιμών που τερμάτισε την περίοδο δραματικών πτώσεων δεν ήταν παρά το αποτέλεσμα των φορολογικών μέτρων υπέρ της αγοράς ακινήτου. Με την παύση ισχύος αυτών των μέτρων, προβλέπουν ότι η κάθοδος θα συνεχιστεί. Ένα αφαιρετικό διάγραμμα της παραπάνω θεωρήσεως είναι το παρακάτω.

αναδημοσίευση γραφικού από εδώ.

Σύμφωνα με αυτό το διάγραμμα, η αγορά βρίσκεται ακόμη στην φάση της οξείας πτώσεως και προ της λεγομένης “συνθηκολογήσεως”, όταν και οι τελευταίοι αισιόδοξοι της αγοράς αλλάζουν στρατόπεδο και ακολουθεί το στάδιο της “απελπισίας”. Στο στάδιο αυτό, τα ακίνητα ως επένδυση όχι μόνον βρίσκονται κάτω από το σημείο ισορροπίας ως προς το εισόδημα που αποδίδουν, αλλά βρίσκονται ακόμη και κάτω από τα επίπεδα που η συνολική πρόσοδος σε μετρητά είναι θετική. Αν και ίσως φαίνεται υπερβολικώς απαισιόδοξη, αυτή είναι μια άποψη που στο παρελθόν έχει ενίοτε επαληθευτεί σε πολύ μεγάλες κρίσεις τιμών.

Εάν όμως αυτά συμβαίνουν ή εικάζεται ότι θα συμβούν στις ΗΠΑ όπου οι αποδόσεις είναι για τα ελληνικά δεδομένα ικανοποιητικές, τι θα συμβεί στην Ελλάδα; Το μόνο που μπορούμε να πούμε με βεβαιότητα είανι ότι και εμείς βρισκόμαστε στη φάση της οξείας πτώσεως, με διαφορά φάσεως περίπου είκοσι μήνες από τις ΗΠΑ. Έχουμε δηλαδή ακόμη δρόμο, ακόμη και ως το -25% που ήταν μια πρώτη εκτίμηση προ καιρού. Βάσει των προβλέψεων της τρόικας και του Μνημονίου της Διεθνούς βοηθείας προβλέπεται σύμφωνα με κάποιους υπολογισμούς πραγματική πτώση του ΑΕΠ κοντά στο 25% τα επόμενα χρόνια. Όπως έχω και προηγουμένως, σε καλύτερες εποχές αναλύσει, η πορεία του ΑΕΠ ανακλάται στην πορεία των τιμών των ακινήτων. Η πρόβλεψη για -25% λοιπόν ίσως δε φαίνεται πλέον τόσο ακραία πλέον.

Το πραγματικό ζήτημα λοιπόν για μια χώρα όπου το ΑΕΠ προβλέπεται να συρρικνωθεί δραματικώς, αλλά και όπου το μεγαλύτερο τμήμα του πλούτου των νοικοκυριών είναι δεσμευμένο στα ακίνητα, είναι το πόσο βαθιά θα αποδειχθεί η κρίση στην πραγματική οικονομία και στις τσέπες του καθενός μας.

Είναι λοιπόν εκ των ουκ άνευ όχι μόνον να μη ληφθούν περαιτέρω φορομπηκτικά μέτρα κατά των ακινήτων, αλλά και να σχεδιασθεί μια πολιτική που να λαμβάνει υπόψιν ότι κατάρρευση τιμών των ακινήτων σημαίνει και ανατροφοδοτεί κατάρρευση του πλούτου της συντριπτικής πλειοψηφίας των πολιτών.