Πίσω στο 2002-3

Μια που έχω ιδιαίτερο ενδιαφέρον στις διεθνείς αγορές, παρακολουθώ και από καιρού εις καιρόν σχολιάζω τον δείκτη S&P/Case-Shiller που αποτυπώνει τις κινήσεις των τιμών των κατοικιών στις ΗΠΑ. Προ καιρού, όταν ο δείκτης αυτός εμφάνισε μια άνοδο αναρωτήθηκα μάλιστα εάν αυτός θα ήταν Ο πυθμένας ή απλώς ένας τοπικός πυθμένας. Δυστυχώς φαίνεται ότι επικρατεί το δεύτερο σενάριο.

Τα στοιχεία που μόλις ανακοινώθηκαν δείχνουν ότι οι τιμές επέστρεψαν εκ νέου στα επίπεδα του 2002-3 και μάλιστα παρά την ιδιαιτέρως φθηνή χρηματοδότηση με πολύ χαμηλά επιτόκια για το δολλάριο, που συνεχίζει να παρέχει η Ομοσπονδιακή Τράπεζα στην εκεί οικονομία. Μόνο σε μια περιοχή (Ουάσιγκτον) κατεγράφη άνοδος ενώ ο δείκτης βρέθηκε περίπου στο προηγούμενο χαμηλό του το 2009 (ή ελαφρώς χαμηλότερα αν δε λάβουμε υπόψιν εποχιακές διαφορές).

Βρισκόμαστε λοιπόν μπροστά σε έναν διαγραμματικό σχηματισμό που θα μπορούσε να είναι διπλός πυθμένας, κάτι που από τεχνικής απόψεως σημαίνει ενδεχόμενο ανόδου. Κάτι τέτοιο όμως φαίνεται να συγκεντρώνει μικρές πιθανότητες, καθώς η κρίση στην κατοικία στην Αμερική αναμένεται να κρατήσει ακόμη.

Τι σημαίνει αυτό για τις δικές μας ακτές; Έχω ξαναπεί ότι η Ελλάδα έχει μια σειρά από σημαντικές δομικές διαφορές με τις αγγλοσαξωνικές χώρες, με κυριότερη ότι ο σχετικός δανεισμός μας ως προς την ακίνητη περιουσία είναι πολύ μικρότερος. Είναι ωστόσο προφανές ότι η οικονομία μας αντιμετωπίζει πολύ σημαντικότερες προκλήσεις. Έτσι, είναι δύσκολο να φανταστεί κανείς ότι η διαβλεπόμενη επιβράδυνση της οικονομίας στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού θα επιτρέψει να υπάρξουν πολύ καλύτερες προοπτικές για τη δική μας αγορά, ακόμη και εάν όλα τα ενδογενή προβλήματα λυθούν.

Το αδιαμφισβήτητο γεγονός είναι ότι οι τιμές στις ΗΠΑ βρίσκονται και πάλι στα επίπεδα του 2003 και δεν προβλέπεται ταχεία ανάκαμψη. Αυτό καλό είναι να το θυμόμαστε οι επαγγελματίες και όταν μιλάμε με ιδιοκτήτες και όταν δίνουμε τη γνώμη μας για το πόσο γρήγορα θα ανακάμψει η δική μας αγορά.

Μειώσεις μισθωμάτων

Με αφορμή την τηλεοπτική εμφάνιση στο δελτίο ειδήσεων του Αντέννα (ανοίγει νέο παράθυρο), πήρα πολλά μηνύματα μεταξύ των οποίων και μερικά -λιγότερα είναι η αλήθεια-  που μου επεσήμαναν ότι οι μεσίτες δεν πρέπει να μιλάμε ποτέ για μειώσεις τιμών.

Ομολογώ ότι αυτό με άφησε έκπληκτο. Πώς είναι δυνατόν να μιλάμε για διαρκή άνοδο όταν η γενική τάση είναι εμφανώς πτωτική και μάλιστα σε αγορές όπου εξομαλύνσεις τιμών είναι σαφώς ευπρόσδεκτες; Εάν ο Σολωμός έλεγε ότι πρέπει να μάθουμε να θεωρούμε “εθνικόν ό,τι είναι αληθές”, ίσως πρέπει σιγά-σιγά να είμαστε έτοιμοι να ακούμε τις γνώμες των ειδικών όπως αυτές αποτυπώνουν την κατάσταση της αγοράς.  Επεσήμανα εδώ και χρόνια ότι είχε αρχίσει η διαδικασία των ζητήσεων χαμηλοτέρων τιμών στα ενοίκια. Αυτό είναι απολύτως θεμιτό σε μια αγορά που πέφτει προκειμένου να προστατευθούν τα συμφέροντα και των ενοικιαστών, αλλά ΚΑΙ των ιδιοκτητών. Δεν (επαναλαμβάνω ΔΕΝ) είναι στο συμφέρον των ιδιοκτητών να ζητούν παραλόγως υψηλά μισθώματα και να κρατούν τα ακίνητά τους ξενοίκιαστα χάνοντας εισοδήματα. Έχω δει επανειλημμένως ιδιοκτήτες το τελευταίο διάστημα να ενοικιάζουν ιδιοκτησίες σε τιμές πολύ υποδεέστερες αυτών που τους είχαν προταθεί πέρυσι. Σε κάποιες περιπτώσεις μου λένε “έπρεπε να σε είχα ακούσει”, σε μερικές μια δύο μου είπαν ακόμη-ακόμη “έπρεπε να μας είχες πιέσει περισσότερο (!)”.

Εν πάση περιπτώσει, η διαδικασία μειώσεως ενοικίων είναι και απολύτως νόμιμη συμφώνως και προς δυο τελευταίες αποφάσεις του Αρείου Πάγου, αλλά και τα άρθρα του Αστικού Κώδικος και εντελώς λογική για αγορές που έχουν υποστή κατάρρευση στο τζίρο τους. Σε πραγματικούς όρους στο Κολωνάκι λ.χ. ενοικιάζουμε εκ νέου καταστήματα από 15 έως 50% κάτω (αναλόγως θέσεως και προβολής) εν σχέσει προς τα μισθώματα των “καλών” (για τους ιδιοκτήτες) εποχών. Και φυσικά, συνεχίζουμε να ενοικιάζουμε, απλώς ο ρυθμός δεν είναι ικανός (ακόμη) να απορροφήσει την αυξανόμενη προσφορά.

Είναι μια νέα κατάσταση, ταυτοχρόνως όμως είναι και μια μεγάλη ευκαιρία για όσους έχουν οικονομική επιφάνεια και επιθυμούν να τοποθετηθούν, να μπουν σε αγορές που έως πρότινος η είσοδος ήταν απαγορευτική λόγω υψηλού κόστους. Το 2011 θα αποδειχθεί, όπως λέγαμε πέρυσι σε μια συνάντηση,  έτος positioning, λήψεως δηλαδή καλών θέσεων από ισχυρούς παίκτες, εν όψει τέλους της βαθιάς υφέσεως στην οποία μπήκε η χώρα προ τριετίας. Και εάν χρειάζεται να επισημάνω το προφανές, ο κόσμος ψωνίζει στις εκπτώσεις…

Νέα στοιχεία δείχνουν πτώση

Τα μόλις δημοσιευθέντα στοιχεία του δείκτη  S&P/Case-Shiller δείχνουν έναν ακόμη πτωτικό μήνα στις ΗΠΑ που συνεχίζει να κινείται εντός της ευρύτερης περιοχής του προ περίπου διετίας πυθμένος.

 

Συνεχίζουν να κινούνται δηλαδή οι τιμές στο ύψος που είχαν το 2003 με δραματικές μειώσεις σε σχέση με την “φούσκα” που μεσολάβησε. Μένει να δούμε εάν τα πλέον απαισιόδοξα σενάρια για περαιτέρω πτώση στα επίπεδα του 2001-2002 επαληθευθούν.

Η κατάσταση στην Ελλάδα είναι διαφορετική για πολλούς λόγους, αλλά δε βλέπω ακόμη σοβαρό λόγο να επανεξετάσω ανοδικώς το μέσο σενάριο απωλείας της τάξεως του 25% σε επίπεδο μακροδεικτών (υπάρχει βεβαίως πάντοτε ένα καλύτερο κι ένα χειρότερο σενάριο και βλέπουμε να υλοποιούνται και τα δύο σε επίπεδο περιοχών ή και κατηγοριών ακινήτων). Από την άλλη, μετά από μερικά πραγματικά καταστροφικά τρίμηνα στο επίπεδο των αγοραπωλησιών, έχουμε σαφή εμπειρικά στοιχεία αναθερμάνσεως ή καλύτερα σταθεροποιήσεως της αγοράς ως προς αυτόν τον δείκτη (αλλά όχι ως προς τις τιμές). Θα επανέλθω με εκτενέστερο σχολιασμό αμέσως μόλις δημοσιευθούν οι Εθνικοί Λογαριασμοί από την ΤτΕ.

Επενδύσεις ευκαιρίας σε ακίνητα

Δεν είναι μυστικό ότι στην αγορά πληθαίνουν οι επενδύσεις ευκαιρίας ή επενδύσεις εκποιήσεως (και οι δύο όροι αποδίδουν εναλλακτικώς το αγγλικό distress investment). Ένα ενδιαφέρον κομμάτι για το θέμα με δική μου συμβολή δημοσίευσε η ΗΜΕΡΗΣΙΑ (ανοίγει νέο παράθυρο).

“

Του Λεωνίδα Λιάμη 

Μορφή χιονοστιβάδας λαμβάνει το φαινόμενο των «εκπτώσεων» και των πωλήσεων μεγάλων ακινήτων σε χαμηλές τιμές, καθώς οι αγοραπωλησίες έχουν «βαλτώσει», υποχωρώντας στο περίπου 20% των επιδόσεων του 2005, όταν είχαν «πιάσει ταβάνι». Την ίδια στιγμή, οι ανάγκες για ρευστότητα, οι οποίες αυξάνονται καθημερινά, οδηγούν ακόμη και σε πωλήσεις επιχειρήσεων σε εξαιρετικά τιμές… ευκαιρίας, κυρίως σε περιπτώσεις όπου επιχειρείται από τους πωλητές να αποφευχθούν τα χειρότερα.

Μετρητά
«Το μετρητό είναι βασιλιάς», τονίζει, στην «Η», ο Κοσμάς Θεοδωρίδης της Polis-Acropolis real estate, συμπληρώνοντας πως ιδιαίτερα μετά την παρέμβαση του ΔΝΤ και την υπογραφή του Μνημονίου από την Ελλάδα «έχουμε έξαρση ενδιαφέροντος από αλλοδαπά επενδυτικά σχήματα, που έχουν ειδίκευση σε επενδύσεις distressed properties».

Ενδεικτικό της τάσης που καταγράφεται είναι το γεγονός ότι, κατά τον κ. Θεοδωρίδη, επενδυτικό αμερικανοϊσραηλινό fund με έδρα στις ΗΠΑ, επιδιώκει να τοποθετηθεί σε επιχειρήσεις και κτήρια στάθμευσης στην Αθήνα, ενώ ενδιαφέρον εκδηλώνεται και από αντίστοιχα σχήματα από το Λονδίνο. «Για ένα ακίνητο το οποίο ξεκίνησε με ζητούμενη τιμή στα 10 εκατ. ευρώ, τώρα έχουμε καταλήξει να το διαπραγματευόμαστε κάτω από τα μισά», επισήμανε για να προσθέσει: «Αντιστοίχως, υπάρχουν εκτάσεις σε νησιά κάτω από την αντικειμενική αξία, τα οποία έχουν προσελκύσει το ενδιαφέρον και ήδη εξετάζονται από ανάλογους οργανισμούς με έδρα στο Λονδίνο». Στο «μικροσκόπιο» έχουν τεθεί και ξενοδοχειακές μονάδες, όπου, όμως, οι ζητήσεις επικεντρώνονται στα πλέον τουριστικά νησιά, ενώ η προσφορά έρχεται από παντού.

Δυστοκία
Στα προβλήματα που φέρει η μεγάλη δυστοκία ρευστοποίησης ακινήτων, εξάλλου, αναφέρθηκε πριν από λίγες ημέρες και ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών και Οικοδομικών Επιχειρήσεων Ελλάδος (ΟΜΚΟΕΕ). Σύμφωνα με τον κ. Δ. Καψιμάλη, πριν από λίγες ημέρες εταιρεία του κλάδου με χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας άνω των 250 εκατ. ευρώ αναγκάστηκε να προσφύγει στο άρθρο 99 του πτωχευτικού κώδικα, ενώ άλλος γνωστός επιχειρηματίας με μακρόχρονη εμπειρία στο real estate υποχρεώθηκε να εκχωρήσει ακίνητο αξίας 20 εκατ. ευρώ έναντι μόλις 8,5 εκατ. ευρώ για να αποκτήσει ρευστότητα.

Παράλληλα, πηγές από την κτηματαγορά επιμένουν πως τις τελευταίες μέρες εταιρεία ανάπτυξης και διαχείρισης ακινήτων, που έψαχνε τρόπους για να αντεπεξέλθει στον δανεισμό της (σ.σ. λέγεται πως είναι ύψους 100 εκατ. ευρώ), βρήκε τελικά σωτηρία σε γνωστό Ελληνα επιχειρηματία και έλυσε το άμεσο πιεστικό της πρόβλημα. Χρειάστηκε, ωστόσο, να μεταβιβάσει ένα ακίνητο επιφάνειας 18.000 τ.μ. στην περιοχή κοντά στην έξοδο για το Ολυμπιακό Χωριό, στο ύψος που είναι κτήριο του Λαϊνόπουλου, στην Αθήνα, αλλά και ακίνητα στην Εκάλη και σε άλλα σημεία της Αττικής.

Οι φήμες θέλουν, επίσης, το περασμένο καλοκαίρι να έχουν αποκτηθεί από Ελληνοκαναδό επιχειρηματία κάποιες χιλιάδες στρέμματα στο νησί της Ίου, ενώ και στη Μύκονο λέγεται πως περί τα 6.000 – 7.000 στρέμματα άλλαξαν χέρια κάτω από την πίεση για εύρεση ρευστού.”

Οι ΗΠΑ σε τοπικό μόνον πυθμένα;

Ειδαμε πριν δυο μήνες ότι η πλειοψηφία των αναλυτών αισιοδοξεί ότι η αγορά ακινήτων στις ΗΠΑ βρέθηκε σε συνολικό πυθμένα, από όπου ξεκινά μια αργή διαδικασία σταδιακής ανόδου των τιμών. Ενώ όμως η πλειοψηφία συμφωνεί σε αυτό το σενάριο, ένα μέρος των αναλυτών έχει μια πολύ πιο απαισιόδοξη άποψη. Σύμφωνα με αυτή, η προηγούμενη μικρή ανωφέρεια των τιμών που τερμάτισε την περίοδο δραματικών πτώσεων δεν ήταν παρά το αποτέλεσμα των φορολογικών μέτρων υπέρ της αγοράς ακινήτου. Με την παύση ισχύος αυτών των μέτρων, προβλέπουν ότι η κάθοδος θα συνεχιστεί. Ένα αφαιρετικό διάγραμμα της παραπάνω θεωρήσεως είναι το παρακάτω.

αναδημοσίευση γραφικού από εδώ.

Σύμφωνα με αυτό το διάγραμμα, η αγορά βρίσκεται ακόμη στην φάση της οξείας πτώσεως και προ της λεγομένης “συνθηκολογήσεως”, όταν και οι τελευταίοι αισιόδοξοι της αγοράς αλλάζουν στρατόπεδο και ακολουθεί το στάδιο της “απελπισίας”. Στο στάδιο αυτό, τα ακίνητα ως επένδυση όχι μόνον βρίσκονται κάτω από το σημείο ισορροπίας ως προς το εισόδημα που αποδίδουν, αλλά βρίσκονται ακόμη και κάτω από τα επίπεδα που η συνολική πρόσοδος σε μετρητά είναι θετική. Αν και ίσως φαίνεται υπερβολικώς απαισιόδοξη, αυτή είναι μια άποψη που στο παρελθόν έχει ενίοτε επαληθευτεί σε πολύ μεγάλες κρίσεις τιμών.

Εάν όμως αυτά συμβαίνουν ή εικάζεται ότι θα συμβούν στις ΗΠΑ όπου οι αποδόσεις είναι για τα ελληνικά δεδομένα ικανοποιητικές, τι θα συμβεί στην Ελλάδα; Το μόνο που μπορούμε να πούμε με βεβαιότητα είανι ότι και εμείς βρισκόμαστε στη φάση της οξείας πτώσεως, με διαφορά φάσεως περίπου είκοσι μήνες από τις ΗΠΑ. Έχουμε δηλαδή ακόμη δρόμο, ακόμη και ως το -25% που ήταν μια πρώτη εκτίμηση προ καιρού. Βάσει των προβλέψεων της τρόικας και του Μνημονίου της Διεθνούς βοηθείας προβλέπεται σύμφωνα με κάποιους υπολογισμούς πραγματική πτώση του ΑΕΠ κοντά στο 25% τα επόμενα χρόνια. Όπως έχω και προηγουμένως, σε καλύτερες εποχές αναλύσει, η πορεία του ΑΕΠ ανακλάται στην πορεία των τιμών των ακινήτων. Η πρόβλεψη για -25% λοιπόν ίσως δε φαίνεται πλέον τόσο ακραία πλέον.

Το πραγματικό ζήτημα λοιπόν για μια χώρα όπου το ΑΕΠ προβλέπεται να συρρικνωθεί δραματικώς, αλλά και όπου το μεγαλύτερο τμήμα του πλούτου των νοικοκυριών είναι δεσμευμένο στα ακίνητα, είναι το πόσο βαθιά θα αποδειχθεί η κρίση στην πραγματική οικονομία και στις τσέπες του καθενός μας.

Είναι λοιπόν εκ των ουκ άνευ όχι μόνον να μη ληφθούν περαιτέρω φορομπηκτικά μέτρα κατά των ακινήτων, αλλά και να σχεδιασθεί μια πολιτική που να λαμβάνει υπόψιν ότι κατάρρευση τιμών των ακινήτων σημαίνει και ανατροφοδοτεί κατάρρευση του πλούτου της συντριπτικής πλειοψηφίας των πολιτών.

Διπλός πυθμένας για την Αμερική;

Έχω στο παρελθόν συζητήσει επανειλημμένως τις κινήσεις τιμών στις ΗΠΑ, που αποτελούν εν πολλοίς πρόκριμα για πολλές  αγορές της Δύσεως. Η έρευνα των εμπειρογνωμώνων που πραγματοποιείται κατά περιόδους δείχνει ότι η πλειοψηφία εκτιμά ότι θα υπάρξει διπλός πυθμένας τιμών περίπου στα χαμηλά του περασμένου έτους, ενώ από το δεύτερο εξάμηνο του 2010 θα αρχίσει μια σταδιακή, αλλά σταθερή αύξηση τιμών.

Ωστόσο, αν και αυτή είναι η γνώμη της πλειοψηφίας, δε συμφωνούν όλοι με αυτή την εκτίμηση. Αρκετοί αναλυτές προβλέπουν σημαντική περαιτέρω πτώση. Σε αυτή τη φάση πάντως αποτελούν μειοψηφική άποψη.

Τέλος έχει ενδιαφέρον το γεγονός ότι η κυρίως περίοδος της πτώσεως, εάν επαληθευτεί το παραπάνω σενάριο του διπλού πυθμένος, κράτησε 6-7 εξάμηνα, όπως δηλαδή θα περίμενε κανείς με βάση την εμπειρία προηγουμένων κρίσεων διεθνώς.

Το γραφικό από εδώ.

Αντίρροπες δυνάμεις

Η τάση της αγοράς είναι στην πραγματικότητα μία: διορθωτική προς τα κάτω. Εκτός από την κακή χρηματοδοτική κατάσταση της αγοράς, διάφορα γεγονότα συμβάλουν με τον τρόπο τους στην επιτάχυνση των διαδικασιών. Έτσι η απόφαση της Κυβερνήσεως να μειώσει μονομερώς τα ενοίκια των κτηρίων του Δημοσίου κατά 20% τουλάχιστον, έδωσε τον τόνο για ευρύτερες μειώσεις ενοικίων. Και τα ενοίκια βεβαίως είναι στενά συνδεδεμένα με τις τιμές πωλήσεως, ειδικά για ακίνητα που παραδοσιακώς είναι δέκτες επενδυτικών κεφαλαίων.

Κι ενώ αναρωτιόμαστε πλέον που θα είναι ο πυθμένας ή ακόμη χειρότερα, εάν η αγορά θα βρεθεί σε κάποια φάση σε οξεία πτώση στην οποία ο πυθμένας θα μετατίθεται όλο και χαμηλότερα, μια δικαστική απόφαση ήρθε να θέσει κάποια όρια. Ο Άρειος Πάγος λοιπόν απεφάσισε ότι αγοραπωλησίες που γίνονται σε τιμές χαμηλότερες των αντικειμενικών είναι αισχροκερδείς και άκυρες. Αυτή η απόφαση είναι εξαιρετικώς σημαντική και πρακτικώς, αλλά και ψυχολογικώς.  Πρακτικώς, αποκλείει το ενδεχόμενο να γίνουν τέτοιες πράξεις, ή καλύτερα, τουλάχιστον να γραφούν στα συμβόλαια, διότι κανείς δε θέλει να δίνει τα χρήματά του για άκυρα συμβόλαια.

Ψυχολογικώς, δίνει ένα σημείο αναφοράς για το μέχρι που θα πρέπει να φτάνει το παζάρι της τιμής. Έτσι η ενδιαφέρουσα ιδιαιτερότητα της Ελλάδος ως προς της αντικειμένικές αξίες, μπορεί να λειτουργήσει ώς σημαντική αντίσταση στην πτώση τιμών. Ασφαλώς, τα περιθώρια μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών είναι σε αυτή την φάση ακόμη μεγάλα, οπότε αυτό δεν πρόκειται να ανατρέψει την κύρια, πτωτική, τάση της αγοράς.

Σε κάθε περίπτωση, σε φάσεις έντονης κρίσης, οι ημικρατικώς οριζόμενες τιμές των ακινήτων μπορεί να αναχαιτίσουν την πτώση και να διατηρήσουν το ψυχολογικό πλεονέκτημα των ακινήτων ως “ασφαλούς” επενδύσεως. από την άλλη, η παρεμπόδιση της δραστικότερης διορθώσεως τιμών θα έχει ενδεχομένως συνεχιζόμενες συνέπειες στον αριθμό των αγοραπωλησιών, ιδιαιτέρως όσο η αγορά πάσχει απο χρηματοδότηση.

Η πορεία των αγοραπωλησιών

Η κρίση εκδηλώνεται πλέον με περαιτέρω δραστική πτώση των αγοραπωλησιών. Τα χρόνια κοντά στην κορυφή του 2005, μοιάζουν πλέον μακρυνή ανάμνηση με το “Βήμα” να διατυπώνει πρόβλεψη για πτώση του συνολικού αριθμού αγοραπωλησιών κάτω από 50.000 εφέτος.

Πορεία των αγοραπωλησιών με εκτίμηση για το 2010 από το "Βήμα"

Αν και ελπίζω η πρόβλεψη να αποδειχθεί απαισιόδοξη, πέραν πάσης αμφιβολίας μιλάμε για μια χρονιά που είναι ήδη χειρότερη από επέρυσι και κατά πάσα πιθανότητα θα κλείσει κι έτσι.  Η δική μας πρώτη εκτίμηση με βάση τις αγοραπωλησίες του πρώτου τριμήνου δείχνει το εύρος των 50-75.000 αγοραπωλησιών. Για να επιτευχθεί το άνω άκρο του εύρους χρειάζεται να ξαναρχίσουν οι τράπεζες να κάνουν την δουλειά τους, δηλαδή να δανείζουν.

Σε κάθε περίπτωση η πραγματική καθίζηση του αριθμού αγοραπωλησιών, προοιωνίζεται αφενός σημαντική διόρθωση τιμών, αφετέρου καθιστά προφανή την αυξημένη ανάγκη επαγγελματικής παρουσίας συμβούλων ακινήτων.  Σε μια αγορά που μετά βίας λειτουργεί, ενώ οι χρηματοδοτικές ανάγκες νοικοκυριών και επιχειρήσεων οξύνονται, η ανάγκη αυτή θα γίνεται όλο και εμφανέστερη.

Ακίνητα και μετοχές στις ΗΠΑ

Έχω αναφερθεί παλαιότερα στο μερίδιο του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών που έχουν τα ακίνητα. Διάβαζα προηγουμενως τα αντίστοιχα δεδομένα για τις ΗΠΑ. Ο συνολικός πλούτος των νοικοκυριών σε ακινητα και μετοχές λοιπόν είχε την παρακάτω εξέλιξη τα τελευταία χρόνια, συμφωνα με τα στοιχεία των εθνικών λογαριασμών της Ομοσπονδιακής Τραπέζης (Federal Reserve)

Συνολικός πλουτος των αμερικανικών νοικοκυριών τα προηγούμενα έτη (σε δις $). Για το 2009, τιμές του 3ου τριμήνου

Βλέπουμε λοιπόν την οξεία διόρθωση στην οποία έχουμε αναφερθεί επανειλημμένως, αλλά και την ανοδική αντίδραση των χρηματιστηριακών αγορών μετά τον Μάρτιο του 2009. Στην πραγματικότητα, τα ετήσια στοιχεία, κρύβουν τις λεπτομέρειες που κάνουν τη διαφορά που φαίνονται όταν κοιτάξουμε τα δεδομένα ανα τρίμηνο:

Συνολικός πλούτος των αμερικανικών νοικοκυριών εκατέρωθεν του χαμηλοτερου σημείου των αγορών μετοχών (Μαρτιος 2009)

Παραπάνω βλέπουμε ότι το πρώτο τρίμηνο του 2009 -ο Μαρτιος του 2009 είδε το χαμηλότερο σημείο της Wall Str  με τον δείκτη S&P500  να φτάνει στις 666 μονάδες- απετέλεσε το χαμηλότερο σημείο του παρόντος κύκλου (έως τώρα τουλάχιστον) και για τα ακίνητα και για τις μετοχές που έχουν στην κατοχή τους τα αμερικανικά νοικοκυριά. Ο πλούτος που βρίσκεται τοποθετημένος σε μετοχές ανέκαμψε βεβαίως πολύ ταχύτερα, όπως είχε υποστεί και οξύτερη διόρθωση. Η σχέση των δυο μορφών παγίων φαίνεται παρακάτω:

O λόγος του συνολικού πλούτου των αμερικανικών νοικοκυριών μεταξύ των μετοχών και των ακινήτων. Παρά τις διακυμάνσεις ο λόγος αυτός κυμαίνεται κοντά στο 40% (35-45%).

Μια ενδιαφέρουσα υπόθεση που προκύπτει προς δοκιμασία απο το ανωτέρω διάγραμμα είναι ότι δεν θα είναι εύκολο για τις μετοχές να συνεχίσουν να ανεβαίνουν δραματικώς χωρίς αντίστοιχη ανοδική αντίδραση των τιμών των κατοικιών.

Συνολικώς πάντως είναι σαφής ο συσχετισμός των δύο μορφών επενδύσεως, κατι που πρέπει να ληφθεί σοβαρά υπ’όψιν και στις εκτιμήσεις (πολύ συχνά καταστροφολογικές) για την πορεία της αγοράς ακινήτων και στην Ελλάδα. Πολύ περισσότερο που οι Ελληνες είναι υπερεπενδεδυμένοι στα ακίνητα σε σχέση με τους Αμερικανούς. Έτσι μια καταστροφική πτώση στις τιμες των ακινήτων που έχουν στην κατοχή τους τα νοικοκυριά θα είχε ως αποτέλεσμα μια πολυ βαθυτερη ύφεση απο αυτήν που έζησαν οι ΗΠΑ.

Στοιχεία της κρίσεως

Ένα χρόνο μετά το “σκάσιμο” της Lehman Bros, μια πιο ψύχραιμη εικόνα για τη μορφή που πήρε η κρίση στην Ελλάδα έχει αρχίσει να αναδύεται. Το “‘99 των ακινήτων” έχει μέχρι στιγμής αποφευχθεί, καταρρευση δεν έχει (ευτυχώς) γίνει, αλλά αυτό δε σημαίνει ότι η αγορά είναι υγιής. Η κρίση αποτυπώνεται κυρίως στον αριθμό των αγοραπωλησιών και άρχισε να περνά σιγά σιγά και στις τιμές. Το εντυπωσιακότερο στοιχείο ως προς το τελευταίο είναι ότι η ΤτΕ διαβλέπει ήδη μείωση των ρυθμών πτώσεως, κάτι που ωστόσο συμβαδίζει με τιςμειώσεις ρυθμών πτώσεως ή και αυξήσεις που παρατηρούνται στις Αγγλοσαξωνικές οικονομίες που έχουν χτυπηθεί βαρειά από την κρίση.

Ως προς τον αριθμό αγοραπωλησιών, υπάρχει σημαντική πτώση μεταξύ του 2005 (έτος επιβολής ΦΠΑ και αυξήσεως αντικειμενικών), όπως φάινεται από το παρακάτω διαγραμμα (πηγή: ΤτΕ).

Ως προς τις τιμές ωστόσο, τουλάχιστον στη μάκρο- εικόνα τους (διότι κατά τόπους υπάρχουν σημαντικότατες διαφοροποιήσεις προς τα κάτω ή και προς τα πάνω) η κατάσταση στην Ελλάδα πόρρω απέχει από τις δραματικές πτώσεις στις Αγγλοσαξωνικές και πολλές αναπτυσσόμενες οικονομίες. Τα παρακάτω διαγράμματα από την “Ημερησία” αποτυπώνουν το φαινόμενο.

Οι προσδοκίες είναι ότι τα πράγματα θα πάνε αν όχι καλύτερα, λιγότερο χειρότερα. Αλλά, όπως και με κάθε οικονομική πρόβλεψη, υπάρχουν πολλοί αστάθμητοι παράγοντες και θα πρέπει να δούμε πώς θα πάει συνολικότερα η οικονομία για να έχουμε σαφέστερη εικόνα.